Kalifornien har passerat flera räkningar som drastiskt kommer att påverka hyresbranschen. Miljontals hyresgäster och hyresvärdar kommer att känna konsekvenserna av dessa förändringar. Från hyra kontroll till vräkning krav, här är vad du behöver veta om de kommande förändringarna.
Statewide Rent Control Passed
Hyresgästskyddslagen från 2019, även känd som AB-1482, är ett försök att hjälpa till att lindra hemlösheten och bostadskrisen som har bevittnats i Kalifornien., Nya lagar har antagits i samband med hyreshöjningar, vräkningar och bostadskuponger som har trätt i kraft från och med 1 januari 2020 och kommer att förbli i kraft fram till 2030.
du kan inte öka hyran med mer än 5% plus KPI
Under detta lagförslag kan du inte höja bruttohyran för en fastighet under en tolvmånadersperiod med mer än 5% plus konsumentprisindex (eller KPI) eller med 10%, beroende på vilket som är lägre. KPI är förändringen i levnadskostnaderna varje år (tänk inflation/deflation och hur det påverkar levnadskostnaderna). I genomsnitt har KPI varit runt 2.,5% och det signalerar att det i genomsnitt borde vara ungefär en 7,5% cap på hur mycket du kan höja hyran. Du kan inte heller öka hyran med mer än 2 steg över 12 månader, med tanke på att hyresgästen har varit där i 12 månader.
Bara Orsak: du måste ha en anledning att inte förnya ett hyresavtal
för att förhindra hyresvärdar från att komma runt hyresökningslocket som beskrivs ovan, där du bestämmer dig för att inte förnya hyresavtalet och öka hyran avsevärt, finns det begränsningar för om du kan vräka en hyresgäst., Med andra ord måste du förnya hyresavtalet om det inte finns en ”bara orsak” anledning att inte förnya den.
detta lagförslag förbjuder en ägare av en hyresfastighet från att avsluta en hyresgäst och deras leasing utan bara orsak. Vad är” bara orsak ” exakt?, Här är några ”Just cause” skäl som gör att du kan vräka:
- standard vid betalning
- kränkning av hyresavtalet
- kriminell aktivitet
- olagligt subletting hyran
- förbjuder hyresvärden att ange när det är tillåtet
om det finns en bra anledning att vräka en hyresgäst, måste ägaren av fastigheten låta hyresgästen veta genom ett ”meddelande om överträdelse”, även känd som en vräkning, och ge dem chansen att fixa överträdelsen inom en viss tid., Om hyresgästen inte gör detta kan ägaren dock lagligt säga upp hyresrätt genom att gå igenom domstolssystemet. Här är en sammanfattning av hyresgästen hyresvärd lag, inklusive vräkningar, i Kalifornien.
inget fel: du kanske kan flytta ut en hyresgäst men måste tillhandahålla omplaceringshjälp
det första du behöver veta om detta omplaceringsstöd är att vräkningen måste omfattas av denna kategori ”inget fel”. Så vad betyder det här? Vi diskuterade bara hur ägare inte kan vräka hyresgäster i Kalifornien utan anledning. Det måste finnas ”bara orsak” eller ” inget fel.,”Några exempel på ”inget fel” där omlokaliseringshjälp krävs är:
- ägaren vill uppta egendomen för sig själv (eller för direkta familjemedlemmar)
- fastigheten kommer inte längre att hyras
- avsikt att riva eller renovera en egendom
- en order från lokala eller statliga organ som kräver hyresgäster att utrymma fastigheten
i grund och botten måste det finnas en anledning till att hyresgästen uppmanas att flytta ut som är en motiverad anledning, även om hyresgästen inte gjorde något ”fel.,”
För” inget fel ” måste hyresvärden tillhandahålla omlokaliseringshjälp! Detta motsvarar betalningen av en månads hyra eller avstående från den sista månadens hyra. Men självklart, om hyresgästen inte flyttar ut i den överenskomna tiden, är det omplaceringsbiståndet återvinningsbart av hyresvärden.
undantag från den nya hyreskontrolllagen passerade
det är viktigt att läsa det finstilta., Här är några undantag från den nya hyran kontroll och vräkning lag som nyligen passerade:
- egenskaper byggda under de senaste 15 åren är undantagna, som ett sätt att uppmuntra utveckla fler hyresbostäder enheter.
- ett enda familjehem, såvida det inte ägs av ett fastighetsinvesteringsförtroende, ett företag eller ett LLC där minst en medlem är ett företag.
- Duplex där ägaren upptar en av enheterna.
- städer med befintliga hyreskontrolllagar som är strängare.,
enligt MarketWatch förväntas denna lag påverka 8 miljoner av de totala 17 miljoner hyreshushållen i Kalifornien. Om du är osäker på om det gäller dig, vänligen kontakta din läns hyresnämnd för att bekräfta.
utökade meddelanden för hyreshöjningar
AB-1110 kräver att alla hyresgäster får en 90 dagars varsel för hyreshöjningar som är mer än 10% och träder i kraft den Jan. 1, 2020. Om din hyra är undantagen från AB-1482, som beskrivs ovan med hyrestak, måste du ge tillräckligt med meddelande om 90 dagar för att öka hyran med mer än 10%., Under de senaste åren kan du ge 60 dagars varsel för hyreshöjningar. Räkningen är att hjälpa hyresgästerna anpassa sig till den stora ökningen av deras månatliga hyra och/eller ge dem tillräckligt med tid att hitta en ny plats att leva.
obligatorisk behandling av avsnitt 8
Kalifornien har nyligen gått igenom ett nytt lagförslag, SB-329, som säger att hyresvärdar inte kan diskriminera avsnitt 8 sökande och träder i kraft på Jan. 1, 2020. Avsnitt 8 hjälper låginkomstfamiljer att ha råd med bostäder genom ett kupongprogram som tillhandahålls av regeringen., Programmet betalar hyresvärden direkt och hyresgästen betalar sedan skillnaden mellan det belopp som subventioneras av programmet och hyran debiteras av hyresvärden. Besök avsnitt 8 bostäder Debrief för hyresvärdar att lära sig mer.
någon på Avsnitt 8 måste få en rättvis chans
tidigare ansågs avsnitt 8 inte vara en inkomstkälla så att du kunde diskriminera sökande. Men avsnitt 8 anses nu vara en inkomstkälla, något som en hyresvärd inte kan diskriminera baserat på Fair Housing Act., En inkomstkälla definieras som inkomst som betalas direkt till hyresgästen, representant för en hyresgäst eller till hyresvärden.
du kan fortfarande kräva att Avsnitt 8 sökande uppfyller dina kriterier
även om du inte kan diskriminera inkomstkällor kan du fortfarande kräva att alla sökande, inklusive avsnitt 8, uppfyller dina objektiva kriterier för hyresfastigheten. Ett exempel på objektiva kriterier är att fastställa en minsta kredit värdering som skall beaktas för hyran.
obligatoriskt övervägande av militära medlemmar och veteraner
SB-222, som träder i kraft den Jan., 1, 2020, förbjuder hyresvärdar från att diskriminera veteraner eller militär status hyresgäster med bostäder kuponger. Kuponger anses nu vara en inkomstkälla, och som tidigare nämnts säger Fair Housing Act att du inte kan diskriminera inkomstkällor.
veteraner och militär Status kan inte diskrimineras
detta lagförslag förbjuder veteraner eller militär status människor från att diskrimineras av en hyresvärd., Institutionen för bostäder och stadsutveckling Veterans Affairs stödjande bostäder (HUD) ger bostäder kuponger för att hjälpa till med bostäder betalningar. Denna kupong anses nu vara en inkomstkälla.
bistånd som tillhandahålls om diskriminerande verksamhet inträffar
detta lagförslag kräver också att HUD ger hjälp om en tvist uppstår och är relaterad till diskriminering.
lägre deposition för tjänstemedlemmar
California lag anger att hyresvärdar kan begära högst 2 månaders hyra, eller 3 månaders hyra för möblerade hyror, för deposition., SB-644 ändrar dessa säkerhetsgränser för personer i militärtjänsten.
du kan bara ta ut 1-2 månaders hyror för depositionen
hyresvärdar kan endast ta ut en deposition på 1 månads hyra för en omöblerad hyra eller 2 månaders hyra för en möblerad hyra till aktiva tjänstemedlemmar. För att se till att tjänstemedlemmar får en rättvis chans, är det olagligt att neka en tjänstemedlem bostäder på grund av gränsen för vad du kan ta ut för en deposition. Läs mer om Kaliforniens hyresgäst och hyresvärd lagar här.,
skydda dem som riskerar Hemlöshet
AB-1188 tillåter hyresgäster att skydda någon som är i riskzonen för hemlöshet så länge det inte bryter mot byggnadens beläggningsgränser. Denna lag träder i kraft på Jan. 1, 2020 och solnedgångar i 2024.
hyresgästen är ansvarig för den person som riskerar hemlöshet
hyresgästen måste ta ansvar för den person som riskerar hemlöshet och den personen måste följa hyresavtalet., Om hyresvärden vill vräka den person som riskerar hemlöshet de måste ge en 7 dagars varsel ger hyresgästen tid att bota eventuella överträdelser som kan vara orsaken till vräkning.
hyresvärdar kan kompenseras
om en hyresgäst skyddar någon som riskerar hemlöshet, kan hyresvärden justera hyran för den tid personen är där. Hyresvärden och hyresgästen måste ha detta avtal skriftligen.
hyresgästen hyresvärden lag är mycket komplex i Kalifornien. För frågor, nå ut till en lokal ansedd Fastighetsmäklare. För en sammanfattning av ca hyresvärd lag, Besök oss här.