Kalifornien hat mehrere Gesetze verabschiedet, die die Mietbranche drastisch beeinflussen werden. Millionen von Mietern und Vermietern werden die Auswirkungen dieser Veränderungen spüren. Von der Mietkontrolle bis zu den Räumungsanforderungen müssen Sie Folgendes über die bevorstehenden Änderungen wissen.
Landesweite Mietkontrolle bestanden
Das Mieterschutzgesetz von 2019, auch bekannt als AB-1482, ist ein Versuch, die Obdachlosigkeit und Wohnungskrise in Kalifornien zu lindern., Es wurden neue Gesetze in Bezug auf Mieterhöhungen, Räumungen und Wohnungsgutscheine verabschiedet, die zum 1.Januar 2020 in Kraft getreten sind und bis 2030 in Kraft bleiben werden.
Sie können die Miete nicht um mehr als 5% zuzüglich CPI erhöhen
Unter diesem Gesetzentwurf können Sie den Bruttomietsatz für eine Immobilie über einen Zeitraum von 12 Monaten nicht um mehr als 5% zuzüglich des Verbraucherpreisindex (oder CPI) oder um 10% erhöhen, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Der VPI ist die Veränderung der Lebenshaltungskosten jedes Jahr (denken Sie an Inflation/Deflation und wie sich dies auf die Lebenshaltungskosten auswirkt). Im Durchschnitt lag der VPI bei 2.,5% und das signalisiert, dass es im Durchschnitt eine Obergrenze von 7.5% sein sollte, wie viel Sie die Miete erhöhen können. Sie können den Mietpreis auch nicht um mehr als 2 Erhöhungen über 12 Monate erhöhen, da der Mieter seit 12 Monaten dort ist.
Just Cause: Sie müssen einen Grund haben, einen Mietvertrag nicht zu verlängern
Um zu verhindern, dass Vermieter die oben skizzierte Mieterhöhungsobergrenze umgehen, wo Sie sich entscheiden, den Mietvertrag nicht zu verlängern und die Miete erheblich zu erhöhen, gibt es Einschränkungen, ob Sie einen Mieter vertreiben können., Mit anderen Worten, Sie müssen den Mietvertrag verlängern, es sei denn, es gibt einen „gerechten Grund“, ihn nicht zu verlängern.
Diese Gesetzesvorlage verbietet es einem Eigentümer eines Mietobjekts, einen Mieter und seinen Mietvertrag ohne triftigen Grund zu kündigen. Was genau ist „just cause“?, Hier sind einige „gerechte Ursache“ Gründe, die Ihnen erlauben, zu vertreiben:
- Zahlungsverzug
- Verletzung der Mietvertrag
- Kriminelle Aktivität
- Illegale Untervermietung der Miete
- Verbot des Vermieters zu betreten, wenn erlaubt
Wenn es einen guten Grund gibt, einen Mieter zu vertreiben, muss der Eigentümer der Immobilie den Mieter durch eine „Mitteilung über die Verletzung“, auch als Räumungshinweis bekannt, und geben Sie ihnen die Möglichkeit, den Verstoß innerhalb einer bestimmten Zeit zu beheben., Wenn der Mieter dies jedoch nicht tut, kann der Eigentümer das Mietverhältnis rechtlich kündigen, indem er das Gerichtssystem durchläuft. Hier ist eine Zusammenfassung des Mieterrechts, einschließlich Räumungen, in Kalifornien.
Kein Fehler: Sie können möglicherweise einen Mieter ausziehen, müssen jedoch Umzugshilfe leisten
Das erste, was Sie über diese Umzugshilfe wissen müssen, ist, dass die Räumungen unter diese Kategorie „ohne Fehler“ fallen müssen. Also, was bedeutet das? Wir haben gerade darüber diskutiert, wie Eigentümer Mieter in Kalifornien ohne Grund nicht vertreiben können. Es muss „gerechte Ursache „oder“ kein Fehler “ geben.,“Einige Beispiele für „no fault“, bei denen Umzugshilfe erforderlich ist, umfassen:
- Der Eigentümer möchte die Immobilie für sich selbst (oder für direkte Familienmitglieder) besetzen
- Die Immobilie wird nicht mehr vermietet
- Absicht, eine Immobilie abzureißen oder umzugestalten
- Ein Auftrag von lokalen oder Regierungsbehörden, der die Mieter auffordert, die Immobilie zu räumen
Grundsätzlich muss es einen Grund geben, warum der Mieter aufgefordert wird, auszuziehen, was eine gute und berechtigter Grund, obwohl der Mieter nichts „falsch gemacht hat.,“
Für „kein Verschulden“ muss der Vermieter Umzugshilfe leisten! Dies entspricht der Zahlung einer Monatsmiete oder dem Verzicht auf die letzte Monatsmiete. Aber natürlich, wenn der Mieter nicht in der vereinbarten Zeit auszieht, dann ist diese Umzugshilfe vom Vermieter erstattungsfähig.
Ausnahmen zum neuen Mietsteuergesetz verabschiedet
Es ist wichtig, das Kleingedruckte zu lesen., Hier sind einige Ausnahmen vom neuen Mietkontroll-und Räumungsgesetz, das kürzlich verabschiedet wurde:
- Immobilien, die in den letzten 15 Jahren gebaut wurden, sind befreit, um Anreize für die Entwicklung weiterer Mietwohnungen zu schaffen Einheiten.
- Ein Einfamilienhaus, es sei denn, es gehört einem Real Estate Investment Trust, einem Unternehmen oder einer LLC, in der mindestens ein Mitglied ein Unternehmen ist.
- Duplexe, bei denen der Eigentümer eine der Einheiten belegt.
- Städte mit bestehenden Mietkontrollgesetzen, die strenger sind.,
Laut MarketWatch wird dieses Gesetz voraussichtlich 8 Millionen der insgesamt 17 Millionen Mieter Haushalte in Kalifornien betreffen. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob dies für Sie gilt, wenden Sie sich bitte an das Rent Board Ihres Landkreises, um dies zu bestätigen.
Erweiterte Kündigungen für Mieterhöhungen
AB-1110 verlangt, dass alle Mieter eine 90-tägige Kündigungsfrist für Mieterhöhungen erhalten, die mehr als 10% betragen und am 1. Januar in Kraft treten. 1, 2020. Wenn Ihre Miete von AB-1482 befreit ist, wie oben mit Mieterhöhungsobergrenzen beschrieben, müssen Sie eine ausreichende Frist von 90 Tagen einhalten, um die Miete um mehr als 10% zu erhöhen., In den vergangenen Jahren konnten Sie 60 Tage kündigen für Mieterhöhungen. Die Rechnung soll Mietern helfen, sich an die starke Erhöhung ihrer monatlichen Miete anzupassen und/oder ihnen genügend Zeit zu geben, einen neuen Wohnort zu finden.
Obligatorische Berücksichtigung von Abschnitt 8
Kalifornien hat kürzlich ein neues Gesetz verabschiedet, SB-329, das besagt, dass Vermieter Bewerber von Abschnitt 8 nicht diskriminieren können und am 1.Januar in Kraft tritt. 1, 2020. Abschnitt 8 hilft einkommensschwachen Familien, sich Wohnungen durch ein von der Regierung bereitgestelltes Gutscheinprogramm zu leisten., Das Programm zahlt den Vermieter direkt und der Mieter zahlt dann die Differenz zwischen dem vom Programm subventionierten Betrag und der vom Vermieter berechneten Miete. Besuchen Sie Abschnitt 8 Wohnungsdebatte für Vermieter, um mehr zu erfahren.
Jeder in Abschnitt 8 muss eine faire Chance erhalten
Zuvor wurde Abschnitt 8 nicht als Einkommensquelle angesehen, sodass Sie Bewerber diskriminieren konnten. Abschnitt 8 gilt jedoch jetzt als Einnahmequelle, was ein Vermieter aufgrund des Fair Housing Act nicht diskriminieren kann., Eine Einnahmequelle ist definiert als Einkommen, das direkt an den Mieter, einen Vertreter eines Mieters oder an den Vermieter gezahlt wird.
Sie können weiterhin verlangen, dass Bewerber des Abschnitts 8 Ihre Kriterien erfüllen
Obwohl Sie Einkommensquellen nicht diskriminieren können, können Sie dennoch verlangen, dass alle Bewerber, einschließlich des Abschnitts 8, Ihre objektiven Kriterien für das Mietobjekt erfüllen. Ein Beispiel für objektive Kriterien ist die Festlegung eines Mindestkreditpunkts, der für die Miete zu berücksichtigen ist.
Obligatorische Berücksichtigung von Militärmitgliedern und Veteranen
SB-222, die am 1.Januar in Kraft tritt., 1, 2020, verbietet Vermietern, Veteranen oder Mieter mit militärischem Status mit Wohngutscheinen zu diskriminieren. Gutscheine gelten heute als Einnahmequelle, und wie bereits erwähnt, heißt es im Fair Housing Act, dass Sie Einkommensquellen nicht diskriminieren können.
Veteranen und Militärischen Status nicht diskriminiert werden
Diese Rechnung verbietet, Veteranen-oder militärischem status, dass Menschen diskriminiert werden, die von einem Vermieter., Das Department of Housing and Urban Development Veterans Affairs Supportive Housing (HUD) gibt Wohnungs-Gutscheine Hilfe bei Wohnungs-Zahlungen. Dieser Gutschein gilt heute als Einnahmequelle.
Unterstützung bei diskriminierenden Aktivitäten
Dieses Gesetz verlangt auch, dass HUD Unterstützung leistet, wenn ein Streitfall auftritt und mit Diskriminierung zusammenhängt.
Niedrigere Kaution für Servicemitglieder
Nach kalifornischem Recht können Vermieter maximal 2 Monate Miete oder 3 Monate Miete für möblierte Wohnungen für die Kaution verlangen., SB-644 ändert diese Sicherheitseinlagen Grenzen für Menschen im Militärdienst.
Sie können nur 1-2 Monatsmieten für die Kaution berechnen
Vermieter können nur eine Kaution von 1 Monatsmiete für eine unmöblierte Miete oder 2 Monatsmiete für eine möblierte Miete für aktive Servicemitglieder verlangen. Um sicherzustellen, dass Service-Mitglieder eine faire Chance bekommen, es ist illegal, ein Service-Mitglied Gehäuse wegen der Grenze zu verweigern, was Sie für eine Kaution berechnen können. Erfahren Sie hier mehr über Kaliforniens Mieter-und Vermietergesetze.,
Schutz für Obdachlose
AB-1188 ermöglicht es Mietern, jemanden zu beherbergen, der von Obdachlosigkeit bedroht ist, solange er nicht gegen die Gebäudebelegungsgrenzen verstößt. Dieses Gesetz tritt in Kraft am Jan. 1, 2020 und Sonnenuntergänge im Jahr 2024.
Der Mieter ist für die von Obdachlosigkeit bedrohte Person verantwortlich
Der Mieter muss die Verantwortung für die von Obdachlosigkeit bedrohte Person übernehmen und diese Person muss sich an den Mietvertrag halten., Wenn der Vermieter die von Obdachlosigkeit bedrohte Person vertreiben möchte, muss er eine 7-tägige Frist einhalten, die dem Mieter Zeit gibt, Verstöße zu beheben, die der Grund für die Räumung sein könnten.
Vermieter können entschädigt werden
Wenn ein Mieter jemanden unterhält, der von Obdachlosigkeit bedroht ist, kann der Vermieter die Miete für die Zeit anpassen, in der sich die Person dort befindet. Vermieter und Mieter müssen diese Vereinbarung schriftlich haben.
Mieter Vermieter Recht ist sehr komplex in Kalifornien. Wenden Sie sich bei Fragen an einen örtlichen seriösen Immobilienanwalt. Für eine Zusammenfassung des CA-Vermieter Recht, besuchen Sie uns hier.