en topplån är en typ av bostadslån—som ett hem kapital lån—en långivare godkänner förutom en ursprungliga inteckning som ännu inte har betalats ut. Med hjälp av en topplån, villaägare kan låna mot eget kapital de har i sina hus, ofta till priser som är lägre än andra typer av finansiering.
Vad är en andra inteckning?
ett topplån är en panträtt som tas mot ett hus när ett nytt lån utfärdas och ett första lån är fortfarande utestående., Topplån är separata lån som har sina egna applikationer, stängning kostnader och månatliga betalningar.
topplån tillåter villaägare att låna mot eget kapital i sina hem utan att behöva refinansiera den första inteckning. Med hjälp av en topplån, du låna upp till 85% av din totala hem värde (minus det belopp som är skyldig på en första inteckning) för så lite som 2 procentenheter över prime rate, plus stängning kostnader. Tänk på att långivare förväntar dig att ha om 20% eget kapital i ditt hem innan de ’ ll godkänna en topplån.,
hur en topplån fungerar
tillsammans med en separat ansökningsprocess, underwriting och lån stängning, andra inteckningar kräver också att du gör separata betalningar varje månad utöver din normala inteckning betalningar.
När en långivare ger dig en topplån, långivaren tar en panträtt mot din egendom, som är underordnad din första inteckning. Detta innebär att om du senare standard på någon av dina inteckningar och en av dina långivare har att utestänga, långivaren som utfärdat din första inteckning får betalt innan emittenten av den andra., Denna struktur gör topplån riskfyllda för långivare, så priser är vanligtvis högre.
exempel på topplån
Tänk dig att du köper ett hus för $200,000. Du gör den rekommenderade 20% handpenning på $ 40,000 och låna $ 160,000. Därefter betalar du ner ditt lån under flera år och har nu en balans på $120,000.
nu, låt oss säga att du vill renovera en del av ditt hem genom att låna mot ditt hem kapital. Med hjälp av en topplån, de flesta långivare låter dig låna upp till 85% av en fastighet värde—så du ansöka om en topplån.,
eftersom du köpte ditt hus för några år sedan, kräver din långivare en ny bedömning. Värderingsmannen uppskattar värdet av hemmet till $ 210,000, så subtrahera ditt saldo på $ 120,000, det betyder att du nu har $ 90.000 i eget kapital i ditt hem. Förutsatt att du har god kredit och tillräcklig inkomst för att täcka kostnaden för ditt lån, Du kanske kan låna upp till $76,500 med hjälp av en topplån.
efter stängning på ditt lån, din långivare filer en kvarstad mot din egendom, liknar din första inteckning; men, detta är ett separat lån, med en separat kvarstad och separata månatliga betalningar.,
typer av topplån
topplån finns i många former och storlekar, beroende på långivaren du arbetar med. Men i allmänhet, dessa lån faller i en av två kategorier:hem kapital lån och hem kapital krediter.
- hem kapital lån. Med ett hem kapital lån, alla lån fonder tillhandahålls i förskott i en klumpsumma. Sedan gör låntagaren lika månatliga betalningar som består av både kapital och ränta tills lånet betalas i slutet av termen. Denna typ av lån kommer med en fast ränta.
- hem kapital kredit (HELOC)., Med hjälp av en HELOC, långivare ta en panträtt mot fastigheten upfront, men låntagaren har möjlighet att låna tillgängliga medel över tid när det behövs. Sedan gör låntagaren regelbundna månatliga betalningar som vanligtvis är ränta – endast under vad som kallas dragperioden, ca 10 år. När dragningsperioden slutar börjar återbetalningsperioden, och låntagaren måste göra månatliga kapital-och räntebetalningar. Denna typ av lån kommer med en rörlig ränta.,
andra inteckning kostnader
topplån har kostnader-både förskott kostnader som ofta totalt 2% till 5% av lånebeloppet, och kostnader som betalas över tiden. Många av dessa kostnader är desamma som primära inteckningar, men bedöms och betalas separat, eftersom dessa är separata lån. Ganska ofta, de är även utfärdas av olika långivare.,
några av kostnaderna för topplån inkluderar:
- Origineringsavgifter (ofta 1% till 2% av lånebeloppet)
- räntor (priser börjar vanligtvis på prime plus 2%)
- Titelarbete och dokumentationspreparationsavgift (vanligtvis några hundra dollar till $1,000)
- bedömningsavgift (om du behöver en ny bedömning, betalar du förmodligen ett par hundra dollar för en)
skäl för att göra en ny bedömning är att få en topplån
människor får topplån för alla typer av skäl. Ibland vill de lägga till i sitt hus eller göra andra förbättringar., Andra gånger, de vill få tillgång till eget kapital i sitt hem för att starta eller köpa ett företag (topplån kan vara billigare än företagslån). Ibland vill de ta en trevlig semester eller finansiera ett stort köp.,är ränta-bara, vilket gör dem billigare
nackdelar med ett topplån
- måste betala origineringsavgifter på nytt lån
- kan behöva betala för en ny bedömning
- minskar eget kapital i ditt hem
- skuld kan behöva betalas ut i en klumpsumma om långivaren inte förnya ditt lån
- öka din månatliga skuldbelastning
steg för att minska få en topplån
stegen för att få en topplån är ungefär samma som att få en första inteckning när du köper ett hus—den viktigaste skillnaden med topplån är att du redan äger fastigheten.,
låntagare som vill ha en HELOC eller hem kapital lån bör följa fem grundläggande steg:
- välj en långivare. Om du redan har ett befintligt förhållande med en bank är det vanligtvis första stället att leta.
- ansöka om ett lån. Varje långivare har sin egen ansökningsprocessen, med olika dokumentationskrav.
- tillhandahålla personlig finansiell information. Din långivare kommer att vilja se en hel del information om din finansiering, inklusive lön stubbar och vanligtvis två års skattedeklarationer.
- lämna till bedömning och inspektioner vid behov., Om din fastighet inte har bedömts under de senaste tre till sex månader, din långivare kommer sannolikt vill få en ny bedömning och kanske även vill inspektera fastigheten.
- Stäng och säkra lån intäkter. När ditt lån är godkänt, du kan stänga på lånet och få tillgång till dina pengar.
det är också viktigt att notera att olika långivare har olika avgifter som de tar ut under hela låneprocessen. Vissa långivare har ansökningsavgifter de tar ut förskott, medan andra har bedömning eller titel avgifter som inte får betalt tills lånet stängning., I vissa fall kan du även finansiera dessa stängningskostnader. Vet bara dessa kostnader kommer att spåras till balansen i ditt lån när du stänger—och du kommer att betala ränta på dessa avgifter under hela livet av lånet.