många potentiella homebuyers och investerare har utsikt över bankägda fastigheter, men för köpare som tar sig tid att förstå REO-processen kan dessa hem vara en stor möjlighet.
vissa hemköpare skräms av utestängda och bankägda hem eftersom de ofta kräver fler renoveringar-och en annan typ av förhandling — än andra alternativ på marknaden., Men, vissa REO egenskaper komma med en betydande rabatt, och, om du är villig att arbeta igenom några av nyanserna i post-avskärmning marknaden, du kan ställa dig upp för en hel del.
Vad är en fastighet som ägs (REO)?
REO, som står för ”Real Estate Owned”, är en term som tillämpas på utmätta fastigheter vars ägande har överförts till banken eller långivaren.
För att bli en Reo-egenskap måste den gå igenom dessa allmänna steg:
- lån standard., Homeowner / låntagaren standard på (misslyckas med att göra) sina amorteringar för en viss tid, med det kvalificerade beloppet som vanligtvis anges i inteckning villkor.
- avskärmning. Långivaren inleder rättsliga förfaranden mot låntagaren att utestänga på fastigheten.
- auktion. Fastigheten erbjuds sedan till allmänheten på en avskärmning auktion och vanligtvis säljs till högstbjudande. Om fastigheten säljer till en tredje part på auktionen, banken eller långivaren frikopplar en del av kostnaden för utestående lån balans, ränta och avgifter från försäljning av fastigheten.,
- REO Status. Om hemmet misslyckas med att sälja på auktion till en tredje part, passerar innehav vanligtvis till långivaren och det blir en fastighet som ägs (REO) egendom. Långivaren förbereder sig för att sälja den, vilket kan innebära vräka passagerare och ta bort utestående panträtter kopplade till fastigheten.
REO egenskaper är attraktiva för homebuyers eller fastighetsinvesterare av flera skäl. I många fall, långivare är motiverade säljare som inte vill sitta på deras REO inventering, och (beroende på bankens historia med fastigheten) dessa hem kan prissättas till en rabatt., Andra faktorer — som hemmet som säljs ”som det är” — kan dock påverka det ultimata priset, så det är viktigt att arbeta igenom processen metodiskt för att se till att du står för varje variabel.
10 steg för att köpa REO-egenskaper
processen för att köpa ett Reo-hem liknar den vanliga hemköpsprocessen, men det finns några viktiga undantag att komma ihåg. Oavsett om du köper hemmet för att leva i eller som en investering, bör dessa 10 steg hjälpa dig att skapa framgång med bankägda fastigheter.,
Steg 1: Bläddra tillgängliga REO-egenskaper
innan du kommer för långt in i processen, ta en titt på de egenskaper som finns tillgängliga på din målmarknad eller prisklass. Det finns flera sätt för potentiella homebuyers att bläddra tillgängliga REO egenskaper:
- Bank och långivare listor: långivare specifika listor, såsom PennyMac Reo listor, Visa alla tillgängliga bankägda egenskaper från en viss långivare.,
- flera notering tjänst: långivare och fastighetsmäklare® använder ofta flera notering tjänst för att lista REO egenskaper, vilket gör det enkelt att hitta alternativ från flera långivare på ett ställe.
- Fastighetsmäklare: en fastighetsmäklare kommer att kunna hitta REO erbjudanden från flera långivare i önskat område.
- onlinetjänster: andra onlinetjänster, som Zillow, erbjuder verktyg för att slå upp utmätningar av vissa egenskaper eller inom vissa områden. Några av dessa verktyg är gratis att använda, medan andra kan ta ut en avgift.,
steg 2: Hitta en långivare och diskutera REO finansiering
När du har hittat en fastighet du är intresserad av, prata med en långivare om dina finansieringsalternativ. Detta är särskilt viktigt på grund av tidpunkten för Reo homebuying processen; långivare är motiverade att sälja och vill få dessa hem av sina böcker, så ju mer förberedda du är med finansiering, desto bättre.
en sak som kan påskynda Reo homebuying processen blir i förväg godkänd av långivaren som äger hemmet., Med detta förhandsgodkännande, långivaren som äger Reo egenskapen vet att du är ekonomiskt kvalificerade att köpa fastigheten, vilket gör dem mer benägna att acceptera ditt erbjudande.
steg 3: Hitta en fastighetsmäklare som känner till Reo Homes
en köpares agent är en bra partner att ha medan du navigerar hemköpsprocessen. Din köparens agent hjälper till att se till att du hittar de bästa egenskaperna till bästa möjliga priser, och de kommer att använda sin erfarenhet för att vägleda dig genom varje steg i processen., Din agent bör också kunna berätta om du behöver anställa någon annan, till exempel en advokat eller en inspektionstjänst, beroende på din stat och situation.
om du är specifikt intresserad av REO-egenskaper, försök att hitta en köpares agent som arbetar med REO-egenskaper ofta. På detta sätt, Din fastighetsmäklare vet ins och outs att förhandla med en långivare, hur man beräknar kostnaden för nödvändiga reparationer, hur man arbetar inom långivarens tidslinje och hur man förbereder dig för vad som kommer härnäst.,
steg 4: förfina din lista över långivare ägda egenskaper
När du arbetar med en köpares agent, du kan börja minska din lista över REO egenskaper., Vissa viktiga egenskaper som bör beaktas är följande:
- noteringspris
- betydande reparationer som behövs (och den totala inverkan på priset)
- plats (och närhet till en skola, arbetsplats eller annat önskat område)
- antal sovrum och badrum
- kvaliteten på grannskapet och omgivande områden
- gemenskapens resurser i området, såsom parker, gym, platser för tillbedjan, etc.,
- långivare-specifika oförutsedda händelser eller krav
När du har tagit hänsyn till dina ”måste ha”-funktioner, om du är kvar med flera egenskaper, förfina din lista baserat på ”trevligt att ha” funktioner som en stor gård, en färdig källare eller en pool i marken. Dela dina favorit hem med din agent, som kan ställa in turer för egenskaper högst upp på din lista.
Steg 5: få en bedömning på din ideala egendom
vissa Reo-bostäder går till ett bra pris, men att köpa ett bankägt hem är inte ett automatiskt fynd., En REO egendom kan diskonteras baserat på en oönskad plats eller allvarlig skada, eller det kan vara overpriced baserat på jämförbar försäljning i området eller långivarens önskan att ta igen de pengar som spenderas. Hur som helst, det är en bra idé att överväga att få en bedömning så att du vet hur det verkliga värdet kan jämföras med det begärda priset.
en bedömning hjälper dig att få ett objektivt uppskattat värde, vilket du kan jämföra med bankens begärda pris för att se om priset är rättvist. Under bedömningen kommer en licensierad värderingsman att inventera stora system (dvs.,, VVS, VVS), den strukturella integriteten i hemmet, och kontrollera priserna på jämförbara bostäder i området.
Obs: en bedömning, som försöker uppskatta Sant hemvärde, skiljer sig från en heminspektion, som försöker inventera aktuella och potentiella problem. En bedömning hjälper dig att bestämma om det begärda priset är rättvist. en inspektion hjälper dig att förstå de reparationer och renoveringar som behövs, vilket är avgörande för ett bankägt hem.
steg 6: Gör ett erbjudande
När du har hittat en fastighet som passar dig är det dags att göra ett erbjudande.,
din agent hjälper dig att bestämma vilken typ av erbjudande som sannolikt kommer att accepteras, sätta ihop erbjudandet och skicka det till långivaren. Beroende på långivaren kan du behöva skicka in speciella kontraktsformulär eller pappersarbete. Det är också vanligt att bifoga en earnest money deposit check till ditt erbjudande. Denna kontroll (vanligen 1-2% av köpeskillingen) hålls vanligtvis i ett spärrkonto tills köpet är slutfört.
se till att överväga inspektionsprocessen som du gör ditt erbjudande., Du kan välja att göra erbjudandet beroende av inspektion så att du är skyddad om inspektionen avslöjar betydande (och potentiellt farliga) problem. Om nödvändiga reparationer är väl dokumenterade, kan du använda den dokumentationen för att göra ditt fall för ett lågt erbjudande. Prata med din agent för att förstå dina alternativ när det gäller inspektion oförutsedda.
Steg 7: har egenskapen inspekteras
en inspektion bör vara en del av att köpa alla hem, men det är avgörande för bankägda hem., Fastigheter ägda fastigheter säljs vanligtvis ”som det är”, vilket betyder att homebuyer är på kroken för eventuella reparationer-inklusive stora strukturella problem-som måste åtgärdas. En REO hem kan ha varit ledig i veckor eller månader, det kan försummas på grund av husägarens ekonomiska problem, eller de tidigare ägarna kan ha tagit bort objekt eller skadade fastigheten innan du lämnar. Dessutom är det möjligt att fastigheten har gått igenom icke-tillåtna renoveringar.
med detta i åtanke, Du måste vara 100% säker på att du vet vad som behöver fastställas innan du slutför lånet., Att ha ett hem inspektion gjort är det bästa sättet att ta en grundlig inventering av vilka reparationer måste göras. Kostnaden för dessa reparationer bör läggas till det begärda priset så att du har en bättre uppfattning om vad hemmet kommer att kosta dig (och om det är fortfarande en hel del efter reparationskostnader räknas in).
i vissa fall kan långivaren göra en inspektion när hemmet blir bankägt. Om så är fallet, se till att du får en kopia av inspektionsrapporten och granska den noggrant för att avgöra om det är tillräckligt omfattande för att göra ditt beslut.,
steg 8: förhandla om detaljer
för bättre eller sämre, förhandlar med en långivare för ett bankägt hem skiljer sig från att förhandla med en husägare.
å ena sidan innebär att hantera en bank istället för en husägare att du inte behöver oroa dig för känslomässiga bilagor till hemmet som påverkar beslutet. Du brukar också hantera en mycket motiverad långivare som vill bli av med fastigheten (särskilt om det har varit på marknaden mer än 30 dagar).,
å andra sidan tar bankerna vanligtvis längre tid att svara på ett erbjudande (eller en fråga) än en husägare eftersom erbjudandet måste ses över av flera individer eller företag. När långivaren svarar, de kommer att förvänta dig att svara snabbt för att hålla processen rör sig.
arbeta med en långivare innebär också hoppa genom fler företag hoops. Banker är också mer benägna att presentera en räknare erbjudande eftersom de måste visa att de försökte få bästa möjliga pris för fastigheten., Dessutom kan långivaren be dig att underteckna ett köp addendum (som du bör noggrant granska med din fastighetsmäklare eller advokat) och din slutliga erbjudandet kan vara beroende av företagens godkännande.
steg 9: slutför ditt lån
nu när du har lämnat in ett erbjudande kommer flera saker att hända på en gång: hemkontrollen, förhandlingarna med banken och slutförandet av ditt lån. Under denna tid, du kommer att fylla i pappersarbete och dela information med din långivare för att säkerställa att ditt lån är rätt passform för erbjudandet du har lämnat in.,
Nu är det också dags att verifiera titelns status. Banken rensar vanligtvis titeln innan du säljer ett bankägt hem, men du kan aldrig anta att detta är fallet. Kontakta långivaren för att se om titeln har rensats. Om inte, långivaren kan ha en titel företag står för att utföra dessa tjänster. Om du förväntas göra det själv, hyra en titel företag att köra en fullständig, försäkrade titel sökning innan du stänger affären.
steg 10: stänga
När allt pappersarbete är på plats har du kopplat in din handpenning och dina lånefonder är på plats, det är dags att stänga.,
stängning på en REO-egendom liknar någon annan stängning, med några anmärkningsvärda undantag. Om du inte kan stänga av en förutbestämd stängningsdatum, långivaren kan ta ut en straffavgift för varje dag efter tidsfristen. (Du kan försöka undvika dessa förseningar genom att få förhandsgodkännande för ett lån och få försäkran om att din finansiering kommer genom ett visst datum.)
vid avslutningen kommer du och långivaren att underteckna de dokument som är nödvändiga för att överföra huset till ditt namn och avsluta din inteckning., När du har undertecknat allt och pengarna går till rätt ställe får du nycklarna och en ny titel: homeowner.
är en REO hem rätt passform för dig?
ett bankägt hem kan vara ett utmärkt tillfälle för homebuyers eller investerare att hitta en hel del-men bara om du är villig att vara tålmodig och grundlig. Hantera en långivare snarare än en enskild säljare kan innebära långsammare svarstider och en svårare förhandling, men det kan leda till ett potentiellt lägre pris från en motiverad säljare som redan har hanterat utestående skatter.,
Bläddra PennyMac REO listor för att se tillgängliga bank-ägda fastigheter från PennyMac, eller ring en PennyMac Lån Officer för att diskutera dina alternativ idag.