inteckning Guide

mark kontrakt är en källa till säljaren finansiering som vanligtvis används för unika egendomstyper och situationer. I stället för att låna från en hypotekslån långivare, du göra betalningar till säljaren av fastigheten du köper. Så, vad behöver du veta om du vill använda ett markavtal för att köpa ett hem? Och vad är stegen för att refinansiera av en?

i den här bloggen täcker vi:

• vad är ett landkontrakt?

• När ska jag använda ett markavtal för att köpa ett hem?,

• hur fungerar betalningar med ett markavtal?

• vilka är riskerna med ett markavtal?

• inspelade vs oregistrerade markkontakter.

• hur man använder ett markkontrakt för ett hemköp.

• hur man refinansierar från ett markavtal.

• hur vi kan hjälpa till.

Vad är ett markavtal?,

ett markavtal är ett skriftligt avtal för ett privat lån mellan en hem köpare och säljare för inköp av mark eller egendom. Säljaren kommer att tillhandahålla finansiering (som långivaren) och de kommer i sin tur att tillåta köparen att flytta in i fastigheten enligt villkoren i deras avtal eftersom de arbetar mot eventuellt ägande genom att betala av markavtalet. Du kan lära dig om olika typer av mark kontrakt här.

För inte så länge sedan var markkontrakt extremt populära när hypotekslån var svåra att kvalificera sig för och hade utomordentligt höga räntor., Även om de har minskat i popularitet, mark kontrakt som en källa till säljaren finansiering förblir vanliga i områden i landet med unika egenskaper eller hög egenföretagande.Liksom många äldre utlåning program, mark kontrakt tjäna en nisch publik som de flesta bostadsköpare kommer att hitta större nytta och säkerhet från en traditionell inteckning produkt.

liksom många äldre utlåning program, mark kontrakt tjäna en nisch publik som de flesta bostadsköpare kommer att hitta större nytta och säkerhet från en traditionell inteckning produkt.

När ska jag använda ett markavtal för att köpa ett hem?,

med ett markavtal förhandlar du om köp, leasing och villkor för din livssituation direkt med din långivare (säljaren). Detta ger dig en fördel eftersom säljaren har en intjänad intresserad av att se till att du har möjlighet att framgångsrikt köpa sin egendom.

den främsta anledningen till att människor går vidare med ett markavtal för säljarens finansiering är för enklare kvalifikation. Kvalificerande är betydligt lättare för en mark kontrakt eftersom din säljare inte kommer att ha samma regler, riktlinjer eller avgifter i samband med en bank eller hypotekslån långivare., Med detta i åtanke, läs ditt kontrakt noggrant. Det finns en anledning till varför kvalificera sig för en inteckning är en involverad och reglerad process. När du gör det lättare ökar du risken för både köparen och säljaren.

här är några specifika scenarier när ett landkontrakt kan vara en fördel för dig:

• köpa ett hem som en icke-amerikansk medborgare (utländska medborgare): en hemköpare som inte är en amerikansk medborgare kan ha problem med att få ett lån i USA., Även om det finns program som gör det möjligt för dem att bli villaägare, de kan vara svårt att hitta och kvalificera sig för. Ett markkontrakt skulle vara lättare att kvalificera sig för och göra hindret för homeownership mer övertalbart.

• köpa en unik fastighet: om ditt nya hem inte har några jämförbara egenskaper och du behöver finansiering för att säkra det, kan ett markavtal vara ditt enda alternativ. Tänk på att sälja den här egenskapen senare kommer att vara lika svårt för dig. Du kan behöva säljaren finansiera din framtida köpare också.,

• senaste skilsmässa eller konkurs orsakar stora kreditfrågor: köpare med en orolig kredithistoria kan finna det lättare att köpa med ett mark kontrakt, men inga två säljare är desamma. Eftersom de inte följer samma riktlinjer och krav för en hypotekslån långivare, detta kommer också att vara en del av dina förhandlingar att köpa.

Om du inte vet säkert att du inte kommer att kvalificera sig för en inteckning, Det är i ditt bästa intresse att få en traditionell inteckning produkt i stället för ett mark kontrakt eftersom de kan få knepigt på vägen.,

hur fungerar betalningar med ett markavtal?

När du har ett markavtal kommer köparen vanligtvis att göra betalningar direkt till säljaren, och säljaren kommer att betala ut denna betalning till alla berörda parter för fastigheten. I allmänhet kommer detta att vara någon inteckning / panträtt på fastigheten, fastighetsskatt och säljarens vinst från kontraktet. För vissa köpare kan detta vara bekvämt eftersom deras betalningsarrangemang kommer att stanna samma år till år, och de behöver inte hantera en bank för att skicka in sina betalningar.,

Markkontrakt skrivs vanligtvis av (betalningsplan) över 30 år med en femårig ballongbetalning (återstående lånebalans förfaller omedelbart). Även om det inte är fördelaktigt för de flesta kan detta vara utomordentligt användbart för någon med begränsad tid på ett höginkomstfält, till exempel ägaroperatörer (lastbilschaufförer), provisionsfält och egenföretagande. Under de fem åren av deras mark kontrakt, de kan ha ett stabilt hem och arbeta för att kvalificera sig för en traditionell inteckning att betala av sin ballong betalning i slutet av de fem åren.

vilka är riskerna med markkontrakt?,

medan mark kontrakt är mer överseende i sina krav för en köpare, de är inte alltid i ditt bästa intresse. De riktlinjer och förordningar som dikterar hur en hypotekslån långivare avgör om du är kvalificerad arbete till din fördel, eftersom långivare avgöra sannolikheten för din förmåga att återbetala lånet., Med detta i åtanke, här är några skäl till varför du kanske vill ompröva framåt med ett mark kontrakt:

• din inkomst är inte verifierad: vanligtvis, säljare kommer inte att verifiera din inkomst med ett mark kontrakt på samma sätt som ett inteckning företag gör, eller ens granska din kredit för att bestämma dina skulder. Detta innebär att du kan hitta dig själv ”godkänd” av säljaren att köpa fastigheten, men du kan hitta dig själv kämpar för att göra betalningar strax efter.,

• ballongbetalningar kan vara farliga: dessa är vanliga med markkontrakt – det är bara en term att säga att din återstående skuld förfaller i sin helhet omedelbart. Detta kommer ofta att hända i slutet av din mark kontrakt sikt (vanligtvis fem år med betalningar amorteras över 30 år) eller om du missar betalningar., Om du behövde Mark kontraktet ursprungligen och inte mycket har förändrats sedan dess, Du kan snabbt hitta dig själv hemlösa och ut tusentals dollar i handpenning och månatliga betalningar som annars kunde ha gått mot besparingar för en inteckning eller investera i en fastighet som du faktiskt äger.

• du äger sannolikt inte egendomen: vet du om titeln är inspelad i ditt namn? Vet du vem som äger hemmet med ditt kontrakt?, Oftast behåller säljaren titel och ägande över fastigheten tills du har betalat av markkontraktet-antingen genom egna medel eller genom en inköpstransaktion för att köpa ut kontraktet. I det troliga scenariot att du inte är ägare betyder det att du inte har en ägares rättigheter. Säljaren kan vräka dig av ett antal skäl, och om säljaren inte betalar sina inteckning eller skatter för fastigheten, Du kan vräkas. Du är i en rent-to-own situation med ingen av lyxen till villaägare.,

• Du måste hantera underhåll: tyvärr har du bördorna hos en husägare eftersom du behöver behålla fastigheten. Läs ditt kontrakt noggrant. Vem är ansvarig för apparater? Vem är ansvarig för fastigheten? I de flesta fall är det förmodligen du.

• kontrakt kan vara knepigt: vi hade en potentiell hemköpare i ett markavtal som ville refinansiera sin egendom efter att ha bott i sitt hem i fem år., Tyvärr upptäckte han att han inte ägde hemmet efter att han kom till oss, och vi granskade kontraktet med honom. I slutändan var vi tvungna att hänvisa honom till en fastighetsmäklare för råd om hur man ska gå vidare.

inspelade vs oregistrerade mark kontrakt – viktig information att veta.

ett av de vanligaste problemen med markkontrakt är att de sällan registreras. När ett markavtal inte registreras finns det ingen registrering av transaktionen och detaljer för att verifiera ditt potentiella ägande i fastigheten., Detta gäller ovanstående punkt som du sannolikt inte äger fastigheten du har betalat tusentals dollar för. Dessutom, när fastigheten inte registreras, du kan inte refinansiera det, måste du köpa fastigheten. Den viktiga skillnaden här är att du behöver en ny handpenning för att köpa fastigheten när din mark kontrakt ballong betalning förfaller. Det är mycket extra pengar att plötsligt ha tillgängliga.

låt oss till exempel säga att du köpte ett $200,000-hem med ett landkontrakt. Säljaren krävde 10% ner, och du betalade ytterligare $ 30,000 i rektor under de senaste åren., Du är nu skyldig $150.000 till säljaren som måste betalas i sin helhet. Naturligtvis går du att refinansiera din egendom för att få det återstående saldot vänt till dig eftersom du har ungefär $ 50,000 i eget kapital. Rätt? Svaret är … kanske.

om handlingen spelades in och din säljare behöll dina betalningar på ett separat konto under ditt kontrakt, så ja. Du kommer att kunna refinansiera utan allvarliga problem, förutsatt att du kvalificerar dig för inteckning. Om gärningen var oregistrerad, måste du göra en ny handpenning på $ 150.000 och betala stängningsavgifter i samband med ett köp., I grund och botten köper du huset två gånger sedan första gången tekniskt inte hände. Du gav bara någon en massa pengar att hyra.

och vad sägs om titeln / handlingen? Vet du var det är och har du en oförutsedd händelse på plats om något händer säljaren? Dessa är de svar du behöver veta om du någonsin vill formellt bli ägare till huset. Vi rekommenderar att du spelar in gärningen så snart som möjligt, annars kan det vara svårt att bevisa att gärningen med rätta överfördes till dig., Detta kommer också att vara ett krav på någon långivare om du behöver en inteckning på fastigheten.

dessutom kan underlåtenhet att registrera din handling ha ett antal problem med statliga och federala skatter. Du måste kontrollera din statens regler om påföljder för att inte registrera din handling. Det kan finnas ytterligare avgifter på grund av att vara sent. Om ditt kontrakt inte är tillräckligt stark, kan du förlora fastigheten om något skulle hända med din säljare innan formell överföring. Bara för att du bor där betyder det inte att du äger det.

Läs ditt kontrakt, Känn ditt avtal.,

hur man använder ett markavtal för ett hemköp.

1. Prata med en expert först-som du har lärt dig kan markkontrakt vara mycket komplicerade. Om du funderar på att köpa en fastighet med ett markkontrakt, föreslår vi att du når ut till en av våra lån officerare eller ge oss ett snabbt samtal på 855-610-1112 för att diskutera ditt scenario. Ett markavtal bör inte vara ditt första val, ta dig tid att se om du har andra alternativ.

2. Hyra en fastigheter advokat-om du är säker på ett mark kontrakt är det bästa valet för dig, hitta och hyra en fastigheter advokat., Utan ett ordentligt kontrakt, kan du få den råa slutet av affären ner linjen. Poster som titel och egendomsansvar måste vara kristallklara. En advokat kommer också att kunna ge expertis under dina förhandlingar.

3. Förhandla om kontraktet – det finns flera typer av mark kontrakt Du kan välja att använda-raka kontrakt, all inclusive (wrap-around) kontrakt och avbetalning försäljningskontrakt. Alla detaljer kommer att slutföras här, och det är därför det är viktigt för båda parter att ha en advokat.

4., Få din ekonomi i ordning-kontraktet är helt baserat på dina förhandlingar med säljaren. Även om du inte kommer att vara upp till samma standarder som ett reglerat lån, vill du ha bevis på inkomst och kontanter i banken för att täcka handpenningen. De kommer sannolikt också dra din kredit rapport.

5. Få en bedömning och titelförsäkring-en bedömning ger dig ett exakt värde av fastigheten. Dessa kostar runt $ 500. Förutsatt att titeln överförs till ditt namn, få titel försäkring för att skydda både dig och säljaren.

6., Stäng på affären-eftersom det inte finns en långivare inblandade, kan du stänga mycket snabbt. Du har redan bestämt hur du lämnar av handpenningen och eventuella extra avgifter som krävs av säljaren. När allt är undertecknat, se till att behålla kopior av alla dokument.

hur refinansierar jag ett markavtal?

om du funderar på att refinansiera av ett markavtal (ett privat lån), prata med våra experter innan ditt lån balans oundvikligen beror. Vi kommer att kunna identifiera alla röda flaggor tidigt. Säljaren av fastigheten måste vara starkt involverad., Vid minsta möjliga måste säljaren tillhandahålla följande:

• en notariserad Titel med en signerad utgåva av lein.

• en icke-inteckning relaterad payoff.

• bevis på verifiering av ett markavtal.

• bevis på adresser för båda parter samt kontaktuppgifter.

• kopia av säljarens ursprungliga garantihandling.,

oavsett om du är köpare eller säljare av fastigheten, kommer att få hjälp tidigt spara massor av huvudvärk.