gärning i stället för avskärmning (DIL) är ett alternativ för att undvika avskärmning och bryta sig loss från opålitliga bostäder betalningar. I stället för att vänta på en långivare att utestänga på ditt hem, Du kan frivilligt överföra ägande till långivaren. I huvudsak, du underteckna handling över, och din långivare släpper du från skyldigheten att göra betalningar.,
hur handling i stället för avskärmning fungerar
När du inte har råd med amorteringar, inte kan få ett lån modifiering, och inte kan sälja ditt hem, en DIL transaktion är ett sätt att bli av med ditt hem.
kreditupplysningar
Dil ser lite annorlunda ut på dina kreditupplysningar än en vanlig avskärmning, men resultatet kan vara liknande. Din bank tar ägande av fastigheten och säljer den för att betala av ditt lån, och i många fall, din kredit poäng kommer att släppa., Men du kanske kan låna igen tidigare, och ett lån officer som granskar dina kreditupplysningar (i motsats till en datoriserad scoring modell) kan visa DIL mer positivt än avskärmning.
om du inte kan göra något annat (som en kort försäljning, lån modifiering, eller öppen marknad försäljning), kommer du förmodligen komma ut ser bättre med DIL.
brist
När din långivare säljer ditt hus, huset kan sälja för mindre än du är skyldig. När det händer, lånet intäkterna är inte tillräckligt för att betala av ditt lån., Vad händer med pengarna du fortfarande är skyldig? Din långivare kan försöka samla denna brist, vilket innebär att ditt lån är ännu inte helt bakom dig. Men i vissa fall kan du få bristen utplånad i en DIL-transaktion, eller du kan förhandla om en mindre brist.
granska dina avtal noggrant med en lokal advokat, och fråga en skatte preparer om något ansvar du kan ha för förlåtna skuld (eller andra aspekter av affären).,
hastighet
DIL kan vara snabbare än andra alternativ, så att du kan sluta göra dina månatliga betalningar (och gå vidare till mer prisvärda bostäder). Om du redan har slutat göra betalningar och väntar på avskärmning, den ekonomiska skillnaden kanske inte spelar någon roll. Men DIL får saker i rörelse så att du förhoppningsvis kan köpa igen eller bygga din kredit snabbare. Det är klokt att förvänta sig runt 90 dagar för bearbetningstid.
ekonomiskt stöd
vissa DIL-program hjälper dig att komma tillbaka på fötterna., Du kanske kan bo i ditt hem i tre månader hyra-fri, eller du kan få omlokalisering stöd (upp till $3,000, i vissa fall) för att underlätta din övergång.
Sekretess
Du kanske inte bryr dig vem som vet om dina affärer, men DIL är mindre offentlig än avskärmning. Det är ett avtal mellan dig och din bank—inte ett rättsligt förfarande som godkänts av din stat som kan visas i offentliga register.
långivare
bankerna gynnas också när du använder DIL. Avskärmning är dyrt, tidskrävande och riskabelt för långivare., De vill hellre sätta stopp för saker snabbt.
med det sagt går bankerna inte alltid med på att låta dig släppa ditt hem på det här sättet. Om du har andra panträtter på ditt hem (inklusive en topplån), DIL kanske inte ett alternativ.
fördelar och nackdelar med gärning i stället för avskärmning
- kredit poäng: gärning i stället för avskärmning skadar din kredit. Men du kanske inte har andra alternativ, och om du kommer att missa månatliga betalningar och så småningom standard ändå, det kanske inte spelar någon roll.
- nya bostäder: med DIL måste du flytta ut ur ditt hem., När banken tar besittning av fastigheten, måste du hitta någon annanstans att bo.
- begränsad lättnad: DIL är bara ett avtal mellan dig och din primära hypotekslån långivare. Om du är skyldig pengar till andra (för en topplån, Hoa kostnader, skatter, och så vidare), du är fortfarande skyldig att pengar.
- alternativ: i vissa fall är en kort försäljning ett bättre alternativ än DIL. Med en kort försäljning, du fortfarande kan få någon brist avstått (igen, läsa igenom avtalen med en lokal advokat), och du kan göra mindre skada på din kredit., Också, lån ändringar kan erbjuda en mindre drastisk lösning. Refinansiering kan också erbjuda lättnad.
steg i gärningen i stället för avskärmning Process
för att få en inteckning release, måste du arbeta med din långivare. Varje långivare har olika krav, så ring och fråga om processen. Låt dem veta att du inte kan göra dina betalningar och fråga vilka åtgärder som ska vidtas.
innan du bestämmer dig för DIL, fråga din långivare om alla alternativ som kan vara tillgängliga., En kort försäljning, lån modifiering, refinansiera, eller andra alternativ kan vara på bordet. Diskutera dessa alternativ med en skatterådgivare och advokat för att välja den bästa lösningen.
- kontakta din långivare, förklara din situation och be om att börja DIL-processen. Du kan behöva fylla i en ansökan och samla finansiella detaljer om din budget och betalningar.
- tillhandahålla dokument som visar dina inkomster, månatliga utgifter och bankkonto saldon. Din långivare måste förstå att du står inför en omöjlig svårigheter och att det finns inget sätt du kommer att kunna betala.,
- svara på förfrågningar om ytterligare detaljer och ge tid för din långivare att behandla din förfrågan. Förvänta dig att vänta 30 dagar eller mer innan du hör ett svar, men det gör aldrig ont att ringa och be om en statusuppdatering. Ingenting kommer att hända snabbt, men det borde vara snabbare än avskärmning.
- om godkänd, få råd. Innan du undertecknar någon slutlig dokumentation (och under hela processen), kontakta en lokal fastighetsadvokat. Detta kommer att kosta flera hundra dollar, men något ”missförstånd” kan enkelt kosta tio gånger så mycket—eller mycket mer., Var särskilt uppmärksam på hur någon brist kommer att behandlas.
- när det är dags att flytta ut, lämna fastigheten ren och i gott skick. Ta bort alla personliga tillhörigheter och skräp så att fastigheten är redo att gå på marknaden.,