om du vill ha en månatlig betalning på din inteckning som är lägre än vad du kan få på en fast ränta lån, Du kan lockas av en ränta-bara inteckning. Genom att inte göra huvudbetalningar för flera år i början av ditt lån sikt, du har bättre månatliga kassaflöde.
men vad händer när den enda ränteperioden är slut? Vem erbjuder dessa lån? Och när är det vettigt att få en? Här är en kort guide till denna typ av inteckning.,
hur ränta-endast inteckningar är strukturerade
på sin mest grundläggande, en ränta-bara inteckning är en där du bara göra räntebetalningar för de första åren – vanligtvis fem eller tio – och när denna period slutar, du börjar betala både kapital och ränta. Om du vill göra amorteringar under den räntefria perioden kan du, men det är inte ett krav på lånet.
du brukar se räntefria lån strukturerade som 3/1, 5/1, 7/1 eller 10/1 justerbar ränta inteckningar (vapen)., Långivare säger 7/1 och 10/1 val är mest populära med låntagare. I allmänhet är den enda ränteperioden lika med den fasta ränteperioden för justerbara lån. Det betyder att om du har en 10/1 ARM, till exempel, skulle du betala ränta endast för de första tio åren.
på en intresse-bara ARM, efter introduktionsperioden slutar, kommer räntan att justera en gång om året (det är där ”1” kommer från) baserat på en referensränta som LIBOR plus en marginal som bestäms av långivaren., Referensräntan ändras när marknaden ändras, men marginalen är förutbestämd när du tar ut lånet.
räntetak begränsar ränteförändringar. Detta gäller alla armar, inte bara intresse-bara armar. Den ursprungliga räntan cap på 3/1 armar och 5/1 armar är vanligtvis två, säger Casey Fleming, ett lån officer med C2 Financial Corp i San Diego och författare till ”the Loan Guide: Hur man får bästa möjliga inteckning.,”Det betyder att om din startränta är tre procent, då den enda ränteperioden slutar i år fyra eller år sex, kommer din nya ränta inte att vara högre än fem procent. På 7/1 armar och 10/1 armar är den ursprungliga räntan vanligtvis fem.
efter det är räntehöjningarna vanligtvis begränsade till två procent per år, oavsett vad armens inledande period var. Livstids caps är nästan alltid fem procent över lånets startränta, säger Fleming., Så om din startränta är tre procent, kan det öka till fem procent i år åtta, sju procent i år nio och max ut på åtta procent i år tio.
När den räntefria perioden slutar måste du börja återbetala kapital under resten av låneperioden-på en helt amorterad basis, i långivaren talar. Dagens räntefria lån har inte ballongbetalningar; de är vanligtvis inte ens tillåtna enligt lag, säger Fleming., Så om hela löptiden för en 7/1 ARM är 30 år och den räntefria perioden är sju år, i år åtta, kommer din månatliga betalning att räknas om baserat på två saker: för det första den nya räntan och för det andra återbetalning av kapital under de återstående 23 åren.
lån med fast ränta
lån med fast ränta är inte lika vanliga. Med en 30-årig fast ränta endast lån, Du kan betala ränta endast för tio år, sedan betala ränta plus kapital för de återstående 20 åren., Förutsatt att du inte lägger något mot huvudmannen under de första tio åren, skulle din månatliga betalning hoppa väsentligt i år 11, inte bara för att du skulle börja återbetala rektor, men för att du skulle återbetala rektor över bara 20 år istället för 30 år. Eftersom du inte betalar ner kapital under den enda ränteperioden, när räntan återställs, din nya räntebetalning baseras på hela lånebeloppet. En $ 100,000 lån med en 3.5 procent ränta skulle kosta bara $ 291.67 per månad under de första tio åren, men $ 579.96 per månad under de återstående 20 åren (nästan dubbelt).,
över 30 år skulle $100,000-lånet kosta dig $ 174,190. 80-beräknat som ($291.67 x 120 betalningar) + ($579.96 x 240 betalningar). Om du hade tagit ut en 30-årig fast ränta lån till samma 3.5 procent ränta (som nämnts ovan), din totala kostnaden över 30 år skulle vara $ 161,656. 09. Det är $ 12,534. 71 mer i ränta på räntan-bara lån, och att extra räntekostnad är varför du inte vill behålla en ränta-bara lån för sin fulla löptid. Din faktiska räntekostnader kommer att vara mindre, dock, om du tar inteckning ränta skatteavdrag.,
är dessa typer av lån allmänt tillgängliga?
eftersom så många låntagare fick problem med räntefria lån under bubbelåren är bankerna tveksamma till att erbjuda produkten idag, säger Yael ishakis, vice president för FM-bostadslån i Brooklyn, N. Y., och författare till ”The Complete Guide to Purchasing a Home.”
Fleming säger att de flesta är jumbo, lån med rörlig ränta med en fast period på fem, sju eller tio år. Ett jumbo lån är en typ av icke-överensstämmande lån., Till skillnad från överensstämmande lån är icke-tröstande lån vanligtvis inte berättigade att säljas till statligt sponsrade företag, Fannie Mae och Freddie Mac-de största köparna av överensstämmande inteckningar och en anledning till varför överensstämmande lån är så allmänt tillgängliga.
När Fannie och Freddie köper lån från hypotekslångivare, gör de mer pengar tillgängliga för långivare att utfärda ytterligare lån. Icke-överensstämmande lån som ränta-bara lån har en begränsad sekundär inteckning marknaden, så det är svårare att hitta en investerare som vill köpa dem., Fler långivare hänga på dessa lån och service dem in-house, vilket innebär att de har mindre pengar för att göra ytterligare lån. Endast räntelån är därför inte lika allmänt tillgängliga. Även om en ränta-bara lån är inte en jumbo lån, anses det fortfarande icke-överensstämmande.
eftersom räntor endast lån inte är så allmänt tillgängliga som, säg, 30-åriga fast ränta lån, ” det bästa sättet att hitta ett bra intresse-endast långivaren är genom en ansedd mäklare med ett bra nätverk, eftersom det kommer att ta några allvarliga shopping att hitta och jämföra erbjudanden,” Fleming säger.,
jämföra kostnaderna
”räntehöjningen för funktionen endast ränta varierar efter långivare och dag, men räkna att du kommer att betala minst en 0,25 procent premie i räntan,” Fleming säger.
På samma sätt, Whitney Fite, president Angel Oak bostadslån i Atlanta, säger räntan på en ränta-bara inteckning är ungefär 0.125 till 0.375 procent högre än räntan för en amortering fast ränta lån eller ARM, beroende på uppgifterna.,
Så här skulle dina månatliga betalningar se ut med ett räntefritt lån på $100,000 jämfört med ett lån med fast ränta eller en helt amorterande ARM, var och en med en typisk ränta för den typen av lån:
vid dessa räntor, på kort sikt, kommer en enda ARM att kosta dig $195.63 mindre per månad per $100,000 lånat för de första sju åren jämfört med ett 30-årigt lån med mindre per månad jämfört med en helt amortera 7/1 ARM.,
det är omöjligt att beräkna den faktiska livstidskostnaden för ett lån med justerbar ränta när du tar ut det eftersom du inte kan veta i förväg vad räntan kommer att återställas till varje år. Det finns inte ett sätt att ballpark kostnaden, heller, Fleming säger, även om du kan bestämma livstidsräntan cap och golvet från ditt kontrakt. Detta skulle göra det möjligt för dig att beräkna den lägsta och högsta livstidskostnaden och vet att din faktiska kostnad skulle falla någonstans däremellan. ”Det skulle dock vara ett stort utbud”, säger Fleming.,
den nedersta raden
ränta-endast inteckningar kan vara utmanande att förstå, och dina betalningar kommer att öka avsevärt när räntan enda perioden slutar. Om ditt räntefria lån är en ARM, kommer dina betalningar att öka ännu mer om räntorna ökar, vilket är en säker satsning i dagens låga miljö. Dessa lån är bäst för sofistikerade låntagare som fullt ut förstår hur de fungerar och vilka risker de tar.,