definition av topplån
en inteckning är alla lån backas upp av fastigheter som säkerhet; de behöver inte ha använts för att köpa hemmet själv. Det är därför ett hem kapital lån anses vara en typ av inteckning.
topplån kallas att eftersom de är sekundära till de viktigaste, primära inteckning som används för hem köp. I händelse av en
avskärmning, den primära inteckning får fullt betalt innan några topplån får en dime. De är andra panträtt, bakom den första panträtt av den primära inteckning.,
andra bolåneräntor
eftersom de är säkrade av eget kapital i ditt hem, andra bolåneräntor kan vara betydligt lägre än de för andra lån alternativ, som kreditkort eller oprioriterade personliga lån.
lån utan säkerhet som kreditkort har inte något att säkerhetskopiera dem, så de är mer riskfyllda för långivare. En 2: a inteckning använder eget kapital i ditt hem som säkerhet, så långivare är villiga att erbjuda lägre priser.
eftersom de är andra panträtter, 2: a bolåneräntor köra lite högre än vad långivare debitera för en primär bostadslån., Eftersom den primära kvarstaden får betalt först i händelse av en standard, en topplån är något mer riskfyllda för långivare, så räntan är annorlunda.
andra bolåneräntor kan vara antingen fast eller justerbar. Fasta priser förändras aldrig under loppet av lånet, så dina betalningar är förutsägbara. Justerbara priser börjar lägre än jämförbara fasta priser, sedan regelbundet återställa beroende på marknadsförhållanden, så den ränta du betalar kan stiga eller falla.,
Standard hem kapital lån och piggyback lån har oftast fasta priser, men HELOCs är alltid ställa upp som justerbar ränta inteckningar under den period när du kan dra mot kredit.
typer av topplån
som nämnts ovan, topplån faller i tre typer: 1) standard hem kapital lån, 2) hem kapital krediter (HELOCs) och 3) piggyback lån. Här är en kort titt på varje; klicka på de markerade länkarna för mer detaljerade förklaringar.,
hem kapital lån
i en standard hem kapital lån, du låna en viss summa pengar och betala tillbaka över en förutbestämd tid, ofta 5-15 år. Dessa är oftast inrättas som fast ränta topplån, även om de är tillgängliga som justerbar ränta lån samt.
Du kan i allmänhet använda medel från ett hem kapital lån för alla ändamål du vill – du behöver inte förklara varför du vill ha pengarna, i de flesta fall. Det finns dock vissa hem kapital lån som endast kan användas för hem förbättringar och för vilka en budget måste lämnas in.,
hem kapital kredit (HELOC)
ett hem kapital kredit HELOC är en speciell typ av hem kapital lån som, i stället för att låna en fast summa, sätter upp en kredit som du kan dra mot som du vill. Det är som ett kreditkort säkras av ditt hem kapital; i själva verket, långivare kommer ofta att ge dig ett kort att använda för att dra medel.
en HELOC andra inteckning har två faser: oavgjort period, när du kan låna mot din kredit, och återbetalningsfasen, när du måste återbetala lånet principen med ränta., Dragningen är vanligtvis 5-10 år; återbetalningsfasen 10-20. HELOCs börjar alltid som justerbar ränta lån under dragningsfasen, men kan ofta omvandlas till fast ränta för återbetalningsfasen.
HELOCs erbjuder mycket ekonomisk flexibilitet. Att kunna låna pengar som du vill gör dem användbara för situationer där du har en hel del oregelbundna kostnader över tid, som att starta ett företag eller en utökad hem förbättring projekt. Men du kan också betala tillbaka dem som du vill under dragningsfasen, frigöra det kreditbeloppet igen och minska räntekostnaderna., Detta gör dem användbara verktyg för hantering av kontanter för att jämna ut oegentligheter i kostnader eller intäkter.
Sparlån
ett sparlån är en helt annan kategori av andra hypotekslån. I stället för att låna mot ditt hem kapital, en piggyback lån är utöver den primära inteckning när man köper ett hem. Med andra ord, du använder två inteckningar för att göra köpet.
Varför gör detta? Det finns två skäl. Den första är att täcka en del eller hela handpenningen för att undvika att betala för privata inteckning försäkring (PMI)., Den andra är att undvika att ta ut ett jumbo lån när man köper ett dyrare hem.
Mortgage insurance krävs på alla inteckning överstiger 80 procent av hem värde och går vanligtvis från en halv till en procent av lånebeloppet per år. Så en låntagare kan ta ut en primär inteckning för 80 procent av hemvärdet, få en piggyback lån för ytterligare 10 procent och göra en 10 procent handpenning. Detta kallas en 80-10-10 lån och är en av de vanligaste piggyback lån
den andra orsaken till en piggyback topplån är att undvika att ta ut en jumbo lån., Jumbos är lån som överstiger det maximala du kan låna med en Fannie Mae, Freddie Mac eller FHA överensstämmande lån. Beroende på lokala hem värden, dessa gränser varierar från $ 453,100- $ 679,650 i de flesta stater, och upp till $721,050 i Hawaii.
Jumbo priser är ibland betydligt högre än de på överensstämmande lån. Så låntagare som köper ett högt värde hem kan ta ut en överensstämmande inteckning för Fannie / Freddie / FHA maximum, sedan täcka resten med en piggyback lån och handpenning.,
<
krav på andra inteckning
för hem kapital lån och krediter, är huvudkravet….hem kapital. Du måste ha en viss mängd hem kapital byggs upp innan du kan tänka på att ta ut en 2: a inteckning.
som en tumregel, kommer andra bolåneinstitut kan du låna mot upp till 80 procent av ditt hem värde – det är din primära och andra
inteckning kombinerat., Så om ditt hem värderas till $ 300,000 och du fortfarande är skyldig $ 200,000 på din inteckning, Du kan ta ut ett hem kapital lån eller få en kredit för upp till $ 40,000 ($240,000 = 80 procent av $ 300,000).
det är inte en hård och snabb regel. Om du har bra till utmärkt kredit, några andra bolåneinstitut låter dig låna mot så mycket som 90, även 95 procent av ditt hem värde.
de flesta långivare kommer att kräva en minsta kredit värdering av 620, ofta högre., Låntagare med lägre poäng kommer att betala högre räntor och möta strängare hem kapital krav än de med bättre poäng.
på piggyback lån, långivare kräver vanligtvis att du täcker minst 5 till 10 procent av hem inköpspriset med egna pengar; det vill säga en 5-10 procent handpenning. Detta kan ge dig en 80-10-10 eller 80-15-5 piggyback. Före bostadskrisen fick långivare rutinmässigt 80-20 piggybacks utan handpenning alls, men de har effektivt försvunnit.,
topplån refinansiering
Du kan refinansiera en topplån på samma sätt som du kan en primär bostadslån. Du tar helt enkelt ut ett nytt lån och använda den för att betala av den gamla samtidigt.
Refinansiering med andra hypotekslån är särskilt vanligt med HELOCs, där låntagare refinansiera som deras draw period kommer till ett slut. Detta gör det möjligt för dem att förlänga sin dragperiod ut ytterligare 5-10 år, rulla sin balans skyldig till den nya HELOC och behålla den ekonomiska flexibiliteten att kunna låna och återbetala som de vill.,
låntagare kan också refinansiera sina primära och andra inteckningar samtidigt för att rulla dem till ett enda lån. Detta händer oftast när de kan få en bättre ränta än de betalar för närvarande på de två separata lån. Det kan också hända med en piggyback lån när de har samlat tillräckligt hem kapital som PMI inte längre krävs på det nya lånet.
en topplån kan också presentera en utmaning när det gäller refinansiering din primära inteckning. Generellt sett är den äldsta inteckning den första lien., När en primär inteckning refinansieras, någon 2: a inteckning blir den nya första kvarstaden om det inte är omregistrerad till det nya primära lånet. Andra mortgage långivare kan vara ovilliga att göra det, så låntagare ofta helt enkelt rulla dem båda till ett nytt, enda lån.
det kan dock vara svårt att göra om hemmet har sjunkit i värde och husägaren har liten eller ingen kapital att arbeta med. I så fall kan en andra inteckning blockera refinansieringen av huvudlån om den andra långivaren är ovilliga att omordna det.