McKinney, Texas — som en potentiell hyresgäst lärde sig B. R. Williams tidigt att hon behövde ett manus för att woo potentiella hyresvärdar: nämna hennes stjärnhyra historia. Betona att Avsnitt 8 bostadskuponger är ”pro-hyresvärd”, med de flesta av hyran direkt deponeras varje månad. Alltid uttala de magiska orden, ” det här är ett misslyckat system.”
ibland fungerade tonhöjden., Men även då skulle Williams ofta dyka upp för att titta på en lägenhet, bara för att få veta att den inte längre var tillgänglig.
”Jag antar att de inte kunde säga att jag var svart över telefonen”, sa den 62-årige. Under hennes nästan 30 år i bostadskupongprogrammet har hon bara haft en vit hyresvärd.
bostäder val kuponger, mer känd som Avsnitt 8 kuponger, är tänkt att vara en biljett ur fattigdom för mer än 2 miljoner familjer som använder dem varje år., Kupongerna tillåter låginkomsthyrare, som Williams, att hitta anständiga bostäder i vilka bostadstjänstemän kallar säkra,” högmöjliga ” stadsdelar som de normalt inte skulle ha råd med.
åtminstone, det är avsikten. Istället befinner sig hyresgäster som Williams ofta fångade av begränsade alternativ.
i mitten av augusti meddelade US Department of Housing and Urban Development att den kommer att hålla en serie hyresvärdforum i utvalda städer för att höra från fastighetsägare om hur man gör kupongprogrammet mer attraktivt för dem., Byrån förväntar sig att göra ändringar i programmet baserat på vad det hör.
Williams erfarenhet, bekant för många avsnitt 8 mottagare, visar hur svårt det kommer att vara att övervinna hyresvärdar motstånd.
hyresvärdar diskriminerar rutinmässigt mot hyresgäster med bostadskuponger, enligt en Urban Institute-rapport som publicerades i augusti-särskilt hyresvärdar i höghyresområden med högkvalitativa skolor, transport och jobb.,
även om vissa hyresvärdar lockas av utsikterna till hyresbetalningar som backas upp av den federala regeringen, fann en Johns Hopkins University-studie som släpptes i Maj att många är avskräckta av byråkratin i Avsnitt 8-programmet. (HUD beställde båda studierna.)
”det är verkligen svårt att hitta en enhet att hyra med en bostadskup”, säger Martha Galvez, en senior forskningsassistent vid Urban Institute och en medförfattare till sin studie., ”Om en familj vill komma in i ett visst grannskap eftersom det har en bra skola, kan de behöva arbeta riktigt hårt för att göra det — och det kanske inte fungerar för dem.”
insatserna är höga: forskning pekar på en nära koppling mellan grannskapets barn växer upp i och deras livsutsikter.
en Harvard University studie fann att fattiga barn som flyttar till hög möjlighet stadsdelar före 13 års ålder är mer benägna att delta i college, tjäna högre inkomster och bor i bättre stadsdelar som vuxna. De är också mindre benägna att bli ensamstående föräldrar.,
”Heltidsjobb”
inkomstgränser för att delta i programmet varierar kraftigt från län till län, och olika bostadsmyndigheter kan också sätta sina egna inkomstgränser. Men familjer måste vara mycket fattiga för att kvalificera sig — och i de flesta fall extremt fattiga.
till exempel i Dallas County, Texas var den genomsnittliga hushållsinkomsten för en kuponghållare i 2017 $14,116.
familjer som får avsnitt 8 kuponger är skyldiga att betala 30 procent av sin inkomst på hyran., Den federala regeringen täcker skillnaden upp till ett visst belopp, som bygger på Fair Market Rent (FMR) för området. Kuponginnehavare kan välja att bo i enheter med högre hyror, men de är ansvariga för att betala något belopp över HUD: s betalningsstandard.
ofta räcker kupongerna inte för att flytta en familj ut ur högfattiga, rasistiskt segregerade stadsdelar. Dallas, tack vare en 1990 domstol desegregation order, är skyldig att ge vissa låginkomstfamiljer med större kuponger, så att de kan flytta till hög möjlighet samhällen.,
dessa bostadskuponger gjorde det möjligt för Williams att höja sina sju barn i förortsområden i bra skoldistrikt runt Dallas metro-området. Hon kunde ha ett hus med en gård, och hundar, och hennes barn kunde rida sina cyklar och har övernattningar.
”det visade sig vara super fördelaktigt”, säger Williams, en ensamstående mamma. ”Vi kunde ha något av en normal livsstil.”
ändå sa hon att programmet har sina gränser.,
När Williams var tvungen att flytta, till exempel när hennes hyresvärd dog och hans familj hade bråttom för att sälja fastigheten, fann hon sig tillbaka på bostadsmarknaden och krypterade för att hitta en anständig plats för sin familj att leva. Hon måste flytta åtta till tio gånger.
”Jag skulle vara så bekymrad”, säger Williams, som har arbetat som ersättningslärare och en hemhälsohjälpare. ”Det var som ett heltidsjobb, morgon till kväll, morgon till kväll. Du anar inte hur mycket bensin jag brände upp.,”
personliga fördomar
Urban Institute forskare tillfrågade hyra annonser i Fort Worth, Texas; Los Angeles; Newark, New Jersey; Philadelphia och Washington, D. C., För att avgöra hur svårt det var för kuponginnehavare att hitta lägenheter. I genomsnitt var forskarna tvungna att skura igenom 39 annonser innan de hittade en som uppfyllde huds krav på kostnad och storlek.
och sedan blev det ännu hårdare: de flesta hyresvärdarna som forskare kallade sa att de inte tog kuponger. Några av dem som gick med på att visa sin enhet till en kuponghållare stod hyresgästen upp.,
hyresvärdar i Fort Worth, Los Angeles och Philadelphia tackade nej kuponginnehavare till mycket högre priser: 78, 76 och 67 procent, respektive. I Washington, DC och Newark, New Jersey, som har lokala lagar som skyddar kuponginnehavare från bostadsdiskriminering, var förnekelser mycket lägre vid 15 respektive 31 procent.
de lägre avvisningsfrekvenserna tyder på att bostadslagar kan hjälpa till att göra det lättare för kuponginnehavare att hitta en plats att bo, sa Galvez.,
tolv stater och många städer har lagar som gör det olagligt för hyresvärdar att neka bostäder eftersom en hyresgäst har en bostadsbevis eller är på offentligt stöd, enligt Poverty and Race Research Action Council, en civilrättslig organisation baserad i Washington, DC
i mars blev Washington den senaste staten att passera en ”inkomstkälla” lag. Det träder i kraft i slutet av September.,
men sådana lagar är inte vad som behövs för att vinna över fler hyresvärdar, säger Greg Brown, senior vice president of government affairs for the National Apartment Association, en industrigrupp baserad i Alexandria, Virginia.
”i stället för ett svepande mandat som du måste acceptera avsnitt 8 kuponger, varför inte titta på var programmet har kämpat och göra det extremt lätt att använda?”Brown frågade. ”Det är ingen tvekan om att programmet är oerhört viktigt och oerhört värdefullt för att försäkra sig om att familjer har tillgång till prisvärda bostäder. Men det är också otroligt utmanande .,”
effektivisering av pappersarbete och inspektioner, sade Brown, och att skapa en hyresvärdreducerande fond för att täcka skador skulle gå långt för att woo fler hyresvärdar.
negativa stereotyper om avsnitt 8 kuponghållare är också ett hinder.
för Johns Hopkins-studien undersökte forskare hyresvärdar i Baltimore, Cleveland och Dallas. De fann att två tredjedelar av hyresvärdarna som hade hyrt till Avsnitt 8 hyresgäster hade vad de beskrev som en negativ upplevelse, och hade lovat att aldrig hyra till kuponginnehavare igen.,
men forskarna fann det svårt att avlägsna faktiska incidenter från personliga fördomar.
”de driver inte sina liv som vi. De uppfostrades inte som vi, ” berättade en hyresvärd för dem. ”Jag växte upp i en anständig bakgrund; de flesta är inte det.”
vissa hyresvärdar sa att de inte tyckte om att hoppa genom byråkratiska hoops, från pappersarbete till rutininspektioner av bostäder, för att kontrollera hälso-och säkerhetsfrågor, till exempel blyfärg och felaktig El.,
andra trodde felaktigt att offentliga bostadsmyndigheter var skyldiga att ta sin sida i tvister om skador — och blev besvikna när de inte gjorde det — sa Philip Garboden, professor i prisvärda bostäder vid University of Hawaii vid Manoa, och en av studiens medförfattare.
”en hyresvärd driver ett företag”, säger Alexandra Alvarado, marknadschef för American Apartment Owners Association, en medlemsorganisation för professionella fastighetsförvaltare baserade på Calabasas, Kalifornien. ”Du försöker minska din risk., Om en grupp betraktas som riskabel, kommer de inte att vilja ta den risken.”
Alvarado sa fortfarande att det inte finns några bevis för att kuponginnehavare skadar egendom oftare än andra hyresgäster. Förutsatt att en potentiell hyresgäst har en ren hyreshistoria och solid kredit, sa hon, hennes organisation uppmuntrar hyresvärdar att ”inte diskriminera på källan” av hyran.
hoppas i Postnummer
Målet med Avsnitt 8-programmet är att ge låginkomstfamiljer möjlighet att fly från högfattiga stadsdelar., Ändå misslyckas de flesta kupongmottagare, till stor del eftersom HUD-kupongerna inte räcker för att täcka hyror i höginkomstområden.
historiskt sett fastställde HUD värdet på kupongerna baserat på den rättvisa marknadshyran i ett helt storstadsområde. Men för flera år sedan började byrån experimentera med att binda kuponger uppgår till hyror i varje Postnummer.
i 2016 utfärdade Obama-administrationen nya regler som krävde 24 tunnelbaneområden för att använda den nya formeln. (Dallas metro-området måste också delta på grund av en rättslig uppgörelse.,) Trump-administrationen försökte avbryta regeln förra året, men en federal domare återställde den.
bostäder förespråkar hoppas förändringen kommer att ge kuponginnehavare fler alternativ.
en rapport som släpptes tidigare i år av Furman Center for Real Estate and Urban Policy vid New York University förutspådde att antalet bostadsenheter som är tillgängliga för avsnitt 8-mottagare i de 24 metroområdena skulle öka med nästan 9-procent, förutom att ge fler bostadsalternativ för fattiga familjer utanför högfattiga, låghyra områden.,
”detta innebär säkrare stadsdelar med låg fattigdom och bättre skolor”, säger Katherine O ’ Regan, en av rapportens medförfattare. ”Det är vad du letar efter. Det förändrar den ekonomiska rörligheten och de vuxna resultaten för låginkomstbarn.”