När du ansöker om en inteckning, långivaren kommer att se till att låntagaren har råd med den nya inteckning betalning. Detta bestäms genom att jämföra låntagarens föreslagna bostadsbetalning med deras nuvarande månadsinkomst.
men för vissa låntagare är månadsinkomsten inte lätt att beräkna.
många frilansare, företagare och andra oberoende arbetstagare anses vara ”egenföretagare.,”Deras inkomst bestäms genom att titta på saker som resultaträkningar, 1099s och skattedeklarationer.
Klicka här för att se om du har tillräckligt med Inkomst för att kvalificera dig nu.
hur är egenföretagande inkomst beräknas för en inteckning?
denna artikel kommer att visa dig hur du beräknar din egenföretagande inkomst precis som långivarna gör så att du vet om du kan köpa eller refinansiera en fastighet.,
i den här artikeln:
- tvååriga egenföretagare minimum
- krävs egenföretagare dokumentation
- tax return frågor för egenföretagare låntagare
- beräkna egenföretagare inkomst
- våra rekommenderade långivare för egenföretagare låntagare
två års minimum för egenföretagande
det första övervägandet är två års egenföretagande krav. En långivare kommer att se till att du har varit i affärer i en egenföretagare kapacitet för minst två år. Hur bevisar du det?, Du kan ge en kopia av ditt företag licens att starta, men långivare kommer också vill se två år av federala arkiverade inkomstskatter, undertecknad och daterad.
långivare har en annan definition för en egenföretagare låntagare: alla som får mer än 25 procent av sin inkomst i icke-avlönad lön kan betraktas som egenföretagare. Detta inkluderar främst de som arbetar med provision eller bonus.
kontrollera din homebuying behörighet nu.
långivarens definition av egenföretagare utesluter de som äger mindre än 25 procent av ett företag., Ett vanligt exempel kan vara ett partnerskap eller LLC där individen äger, säg, 10 procent av företaget. I detta fall anses låntagaren inte vara egenföretagare.
du kan vara egenföretagare om….,Du äger ditt eget företag
krävs dokumentation för egenföretagare låntagare
om du är egenföretagare, måste du lämna över mer dokumentation än en avlönad låntagare skulle.,ll scheman
- 1099s
- W2s från din egenföretagare (om du betalar dig själv en lön)
- Schema C, D, E, f
- K-1s
- 1120 (Företagsskattedeklarationer)
- 1120S (partnerskap och S Corps)
om du är en del av ett företag som har många ägare, se till att alla kontrollerande parter är överens om att du kan ha tillgång till företagsdeklarationer och kan vända dem till en långivare.
Klicka här för att se om du kan köpa ett hem nu.
använder mortgage långivare brutto eller nettoinkomst?
hypotekslån långivare brukar titta på bruttoinkomst, inte nettoinkomst., Hypotekslån långivare beräkna din inteckning eligiblity baserat på hur mycket pengar du gör innan du tar några skatteavdrag eller betala skatt.
egenföretagare affärsstrukturer
det finns många sätt du kan vara egenföretagare, och försäkringsgivare ser på varje struktur annorlunda. Här är några vanliga affärsstrukturer.
enskild firma: en person äger och kontrollerar verksamheten. Inkomst redovisas i Schema C i din personliga självdeklaration. Ett exempel skulle vara ensam ägare till en landskapsarkitektur företag. I allmänhet är enmansföretag mindre företag.,
partnerskap: två eller flera personer äger och kontrollerar verksamheten. Vinsten från verksamheten delas mellan ägarna.
företag: aktieägare äger verksamheten. Vanligtvis är det större företag. En låntagare som är 25% ägare av ett företag är ganska ovanligt att se på en inteckning ansökan, men det händer. Att få företagsskattedeklarationer kan vara svårt, eftersom många parter kan vara inblandade i att släppa dem.
S företag: Detta är ett företag med ett begränsat antal aktieägare. Om du är ägare till en S Corp, måste du leverera din 1120S självdeklaration.,
IRS Tax return scheman för egenföretagare låntagare
Schema C: rapporterar inkomst eller förlust från en enskild firma.
Schema D: rapporterar intäkter från realisationsvinster eller förluster. Denna typ av inkomst kommer från försäljning av lager eller fastigheter typiskt. Vanligtvis är dessa engångshändelser och kan inte räknas mot pågående inkomst. Men dag handlare, egendom flippers och liknande kan använda Schema D inkomst om de visar tre års värde av konsekvent inkomst.
Schema E: intäkter och förluster från hyrda och hyrda fastigheter redovisas i detta formulär., Låntagare som upprätthåller ett heltidsjobb medan äga hyresfastigheter kommer att ha nettoinkomst eller förlust från schema E. långivaren kommer att lägga till eller subtraheras denna inkomst från deras arbetsinkomst. Avskrivningar som begärs i schemat E kan normalt läggas tillbaka till låntagarens inkomst.
Schema F: detta schema används för jordbruksinkomst.
tax return frågor för egenföretagare låntagare
det finns flera saker som kan resa upp en egenföretagare låntagare när du ansöker om ett bostadslån och ge skattedeklarationer till långivaren. Här är några av de vanligaste:
kostnader., En långivare kommer att överväga vad ett företag gjort i nettovinst, inte bruttovinst. Till exempel drog en djuraffär ägare in $80.000 förra året i intäkter. Inte illa, eller hur? Men verksamheten var också tvungen att betala hyra, förnödenheter, verktyg och försäkring till ett belopp av $30,000 förra året. Så en långivare kommer bara att överväga $ 50,000 i vinst som reala intäkter.
ibland skriver företagare bort för många utgifter. En bärbar dator här, affärs körsträcka där-ganska snart kan hela vinsten av verksamheten skrivas av., Om ditt företag gör $100,000 men du skriver av $90.000, gissa hur mycket långivaren kommer att säga du gjort? Japp, $ 10,000 eller bara $ 833 per månad. Och du kan inte kvalificera dig för mycket hus med det.
att skriva av legitima affärskostnader är ett klokt drag men det finns tillfällen där det finns så många avskrivningar som verksamheten verkar tjäna inga pengar alls. Om du planerar att ansöka om en inteckning under de närmaste 3-4 åren, inte gå överbord på dina avskrivningar.
se hur mycket av din inkomst en långivare kommer att använda för kvalificering.
din sida verksamhet., Många människor arbetar heltid, men har en sida verksamhet, som de fil Schema C på sina skattedeklarationer.
Observera att om du planerar att inte avslöja din sida verksamhet av någon anledning, din långivare kommer att ta reda på det ändå. Långivaren kommer att dra transkript (kallas 4506 transkript) direkt från IRS som kommer att visa inkomst eller förlust från ett schema C verksamhet.
När du ansöker om inteckning, se till att berätta ditt lån officer om din sida verksamhet, och hur mycket det gjort eller förlorat under de senaste 2 åren.,
många sida företagare har helt enkelt en sida företag att skriva av kostnader. Om detta är du, Tänk på att långivaren kommer att räkna din förlust mot dig.
till exempel, om dina skattedeklarationer visar att du förlorat $12,000 under föregående år, kommer din långivare att minska din kvalificerade Nuvarande månadsinkomst med $1,000.
Till skillnad från positiva affärsinkomster behöver du inte ha verksamheten i 2 år för att det ska räknas mot dig. Om du just öppnat din sida verksamhet, en förlust för bara ett år kommer att behöva övervägas.,
om du avslutade ditt företag efter att ha lämnat in föregående års självdeklaration är det möjligt för försäkringsgivaren att bortse från affärsförlusten. Skriv ett brev som säger hur, varför, och när du stängde verksamheten, och ge någon dokumentation Säkerhetskopiera verksamheten stängning.
personalkostnader. Även om du inte är egenföretagare, kan du göra anspråk på icke-återbetalade affärskostnader inklusive körsträcka. Du hävdar dessa på formulär 2106. Dessa avdrag räknas av mot din totala W2-inkomst., Ett exempel på anställdas affärskostnader är verktyg och förnödenheter som inte tillhandahålls av företaget, icke-återbetalda körsträcka till arbetsrelaterade möten och mobiltelefonavgifter om du använder din personliga mobiltelefon för arbete.
tvåårig egenföretagare genomsnittlig inkomst: när en långivare granskar Business inkomst, de tittar på inte bara det senaste året, men en tvåårsperiod. De beräknar din inkomst genom att lägga upp den och dividera med 24 (månader). Till exempel, säg år ett affärsinkomsten är $80.000 och år två $83.000., Den inkomst som används för kvalificerande ändamål är $ 80,000 + $ 83,000 = $ 163,000 dividerat med 24 = $ 6,791 per månad.
sjunkande egenföretagare inkomst: men långivaren ser också på något annat när man granskar år ett och två: konsekvens. Exemplet ovan visade konsekvent resultat från år till år. Vad händer om inkomsten såg mer ut så här:
- år 1: $80,000
- år 2: $40,000
När du beräknar en månadsinkomst med dessa siffror är beloppet $5,000 per månad. Men en långivare förmodligen inte kommer att godkänna detta lån. Varför?, Det finns en allvarlig nedgång i inkomst och kan indikera ett misslyckat företag. En del av inkomstöversynsprocessen är att bestämma sannolikheten för att intäkterna kommer att fortsätta och ett företag som lider av sjunkande inkomst kan indikera sannolikheten för fortsatt är i allvarligt tvivel.
det finns dock ingen hård och snabb regel om en specifik inkomstminskning, det är upp till domen från försäkringsgivaren som godkänner lånet. En liten varians av säga $ 80,000 till $ 70,000 kan ge upphov till några frågor men med en korrekt förklaring kommer ansökan fortfarande att godkännas.,
det kan finnas en legitim anledning till den lägre inkomsten. Företagsägaren tog lite ledigt för att ta hand om en ny bebis. Denna lätt att dokumentera förekomst kan visa varför inkomsten tog ett litet dopp. I det här fallet kan försäkringsgivaren begära tre års skattedeklarationer istället för bara två.
kassaflöde. En långivare kommer också att titta på kontoutdrag för att undersöka kassaflödet i verksamheten. Finns det tillräckligt med månadsinkomst till service skuld? Vissa företag är beroende av dagliga inköp av sina varor och tjänster som ett café eller butik. Andra förlitar sig på bara några transaktioner per år.,
När du granskar inkomst vill en långivare se till att det finns tillräckligt med pengar på ett konto för att betala räkningarna.
använda företagskonton för handpenningen och slutkostnaderna
i vissa fall kan du använda medel från dina företagskonton från handpenningen.
ibland, men, försäkringsgivaren kommer att be dig om ett brev från din CPA säger att ta pengar från verksamheten kommer inte att äventyra pågående hälsa av verksamheten. Din CPA kan eller kanske inte är villig att skriva detta brev.,
försäkringsgivaren vill verifiera att ditt företag inte kommer att vara kort på kontanter och tvingas ta ut lån eller stänga sina dörrar på grund av brist på pengar. När allt kommer omkring, ditt företag är källan till din inkomst, och om din inkomst ström stannar, du kan standard på ditt lån.
alla affärsmedel som används för att stänga kostnader eller handpenningen på ett hem bör vara överskjutande pengar som verksamheten inte behöver under överskådlig framtid.
kontrollera dagens bolåneräntor.,
beräkning av egenföretagare är komplicerad
om du är egenföretagare kan du vara oense med den slutliga inkomst som försäkringsgivaren bestämmer för dig. Detta är en vanlig känsla upplevs av många egenföretagare individer.
egenföretagare inkomstberäkningar kan ibland koka ner till dom samtal av försäkringsgivaren, särskilt för låntagare som har flera företag eller fastigheter, eller vars affärsföretag är lite utanför-the-box.
om det råder några tvivel om hur mycket underwriter kommer att beräkna i ditt fall, ge dina skattedeklarationer till en inteckning professionell för granskning., Också, de flesta långivare erbjuder en underwriter inkomst översyn för mer komplicerade skattedeklarationer, ibland även innan du officiellt ansöka om inteckning.
denna översyn ger alla inblandade en utgångspunkt, eftersom försäkringsgivaren kommer upp med kvalificerad inkomst i förväg.
är det svårare att få en inteckning när du är egenföretagare?
egenföretagare låntagaren uthärdar mer granskning att standard paystub/W2 anställd. Om du går in i din låneansökan med rätt förväntningar, du ’ ll stänga ditt hypotekslån med mycket få överraskningar.,
Klicka här för att kontrollera din homebuying behörighet nu.