Californien har bestået flere regninger, der drastisk vil påvirke lejebranchen. Millioner af lejere og udlejere vil føle konsekvenserne af disse ændringer. Fra leje kontrol til udsættelse krav, her er hvad du behøver at vide om de kommende ændringer.
Statewide Leje Kontrol Bestået
Lejeren Lov om Beskyttelse af 2019, også kendt som AB-1482, er et forsøg på at afhjælpe hjemløshed krise, der har været vidne til i Californien., Nye love er vedtaget i forbindelse med lejeforhøjelser, udsættelser og boligkuponer, der er trådt i kraft fra 1.januar 2020 og vil forblive i kraft indtil 2030.
Du kan ikke leje stigning med mere end 5% plus CPI
Under dette vedtaget lovforslag, kan du ikke øge brutto leje sats for en ejendom over en 12 måneders periode, med mere end 5% plus forbrugerprisindekset (eller CPI) eller 10%, hvis denne er lavere. KPI er ændringen i leveomkostningerne hvert år (tænk inflation/deflation og hvordan det påvirker leveomkostningerne). I gennemsnit har CPI været omkring 2.,5%, og det signalerer, at det i gennemsnit skal være omkring et 7.5% loft for, hvor meget du kan hæve lejen. Du kan heller ikke øge lejeprisen med mere end 2 trin over 12 måneder, da lejeren har været der i 12 måneder.
Just Cause: du skal have en grund til ikke at forny en lejekontrakt
for at forhindre udlejere i at omgå lejeforhøjelsesloftet beskrevet ovenfor, hvor du beslutter dig for ikke at forny lejekontrakten og øge lejen markant, er der begrænsninger for, om du kan udsætte en lejer., Med andre ord skal du forny lejekontrakten, medmindre der er en “retfærdig årsag” grund til ikke at forny den.
denne godkendte regning forbyder en ejer af en udlejningsejendom at opsige en lejer og deres lejekontrakt uden retfærdig grund. Hvad er” bare årsag ” nøjagtigt?, Her er nogle “just cause” årsager til, at give dig mulighed for at smide:
- manglende betaling
- Overtrædelse lejemålet
- Kriminel aktivitet
- Ulovligt fremleje af leje
- Forbyder udlejer til at skrive, når tilladt
Hvis der er en god grund til at smide en lejer, ejeren af ejendommen skal lade den lejer, der ved en “meddelelse om krænkelse,” også kendt som en udsættelse varsel, og give dem mulighed for at løse problemet inden for en bestemt tid., Hvis lejeren ikke gør dette, kan ejeren dog lovligt opsige lejemålet ved at gå gennem retssystemet. Her er en oversigt over lejer udlejer lov, herunder udsættelser, i Californien.
ingen fejl: du kan muligvis flytte en lejer, men skal give flytningsassistance
den første ting at vide om denne flytningsassistance er, at udsættelserne skal falde ind under denne “ingen fejl” kategori. Så hvad betyder det? Vi har lige diskuteret, hvordan ejere ikke kan udsætte lejere i Californien uden grund. Der skal være “bare årsag” eller ” ingen fejl.,”Nogle eksempler “ingen fejl”, hvor flytning bistand er påkrævet, kan nævnes:
- Ejer ønsker at besætte ejendommen for sig selv (eller i direkte familie medlemmer)
- ejendommen vil ikke længere være lejet
- Hensigt at nedrive eller omforme en ejendom
- En ordre fra lokale eller statslige organer kræver lejere til at fraflytte ejendommen
Dybest set skal der være en grund til, at lejeren blive bedt om at flytte ud af, at der er en god og rimelig grund, selvom lejer ikke gøre noget “forkert”.,”
For “ingen fejl” skal udlejer yde flytningshjælp! Dette er lig med betaling af en måneds husleje eller afkald på den sidste måneds husleje. Men selvfølgelig, hvis lejeren ikke flytter ud i den aftalte tid, så kan flytningsassistenten genindvindes af udlejer.
undtagelser fra den nye lejekontrollov vedtaget
det er vigtigt at læse det med småt., Her er nogle undtagelser fra den nye leje kontrol og udsættelse lov, der for nylig vedtaget:
- ejendomme bygget inden for de sidste 15 år er undtaget, som en måde at tilskynde udvikle flere lejeboliger.
- en enfamiliehuse, medmindre de ejes af en ejendomsinvesteringsfond, et selskab eller en LLC, hvor mindst et medlem er et selskab.
- duple .er, hvor ejeren optager en af enhederne.
- byer med eksisterende leje kontrol love, der er strengere.,
ifølge Market .atch forventes denne lov at påvirke 8 millioner af de samlede 17 millioner lejerhuse i Californien. Hvis du er usikker på, om det gælder for dig, skal du kontakte dit amts lejeboard for at bekræfte.
udvidede bekendtgørelser om lejeforhøjelser
AB-1110 kræver, at alle lejere får 90 dages varsel om lejeforhøjelser på mere end 10% og træder i kraft den Jan. 1, 2020. Hvis din leje er undtaget fra AB-1482, som beskrevet ovenfor med lejeforhøjelseslofter, skal du give tilstrækkelig varsel på 90 dage til at øge lejen med mere end 10%., I de seneste år kunne du give 60 dages varsel til lejeforhøjelser. Regningen er at hjælpe lejere med at tilpasse sig den store stigning i deres månedlige leje og/eller give dem tilstrækkelig tid til at finde et nyt sted at bo.
Obligatorisk Overvejelse i Afsnit 8
Californien har for nylig vedtaget en ny lov, SB-329, der siger, at udlejere ikke kan diskriminere Afsnit 8 ansøgere og går i kraft den Jan. 1, 2020. Afsnit 8 hjælper familier med lav indkomst med at have råd til boliger gennem et voucher-program leveret af regeringen., Programmet betaler udlejer direkte, og lejeren betaler derefter forskellen mellem det beløb, der er subsidieret af programmet, og den leje, der opkræves af udlejer. Besøg afsnit 8 boliger debriefing for udlejere at lære mere.
alle i Afsnit 8 skal have en rimelig chance
tidligere blev Afsnit 8 ikke betragtet som en indtægtskilde, så du kunne diskriminere ansøgere. Imidlertid betragtes afsnit 8 nu som en indtægtskilde, noget som en udlejer ikke kan diskriminere baseret på Fair Housing Act., En indtægtskilde defineres som indkomst, der betales direkte til lejer, repræsentant for en lejer eller til udlejer.
du kan stadig kræve, at Afsnit 8 ansøgere opfylder dine kriterier
selvom du ikke kan diskriminere indkomstkilder, kan du stadig kræve, at alle ansøgere, inklusive afsnit 8, opfylder dine objektive kriterier for lejeboligen. Et eksempel på objektive kriterier er at fastsætte et minimum kredit score, der skal overvejes for leje.
obligatorisk overvejelse af militære medlemmer og veteraner
SB-222, som træder i kraft på Jan., 1, 2020, forbyder udlejere at diskriminere veteraner eller lejere med militær status med boligkuponer. Værdikuponer betragtes nu som en indtægtskilde, og som tidligere nævnt siger Fair Housing Act, at du ikke kan diskriminere indtægtskilder.
veteraner og militær Status kan ikke diskrimineres
Dette lovforslag forbyder veteraner eller militær status folk fra at blive diskrimineret af en udlejer., Department of Housing and Urban Development Veterans Affairs Supportive Housing (HUD) giver boligkuponer til at hjælpe med boligbetalinger. Denne kupon anses nu for at være en indtægtskilde.
bistand, der ydes, hvis der forekommer diskriminerende aktivitet
Dette lovforslag kræver også, at HUD yder bistand, hvis der opstår en tvist og er relateret til forskelsbehandling.
lavere depositum for servicemedlemmer
Californiens lov bestemmer, at udlejere kan anmode om maksimalt 2 måneders leje eller 3 måneders leje for Møbleret Leje for sikkerhedsdepositum., SB-644 ændrer disse sikkerhedsindskud grænser for folk i militærtjeneste.
Du kan kun oplade 1-2 måneder husleje for depositum
Udlejere kan kun opkræve et depositum på 1 måneds leje for en umøbleret leje eller 2 måneds leje i en møbleret udlejning til aktiv tjeneste medlemmer. For at sikre, at servicemedlemmer får en rimelig chance, det er ulovligt at nægte et servicemedlemsbolig på grund af grænsen for, hvad du kan opkræve for et depositum. Lær mere om Californiens lejer og udlejer love her.,
husly dem, der er i fare for hjemløshed
AB-1188 giver lejere mulighed for at husly nogen, der er i fare for hjemløshed, så længe det ikke overtræder bygningens belægningsgrænser. Denne lov træder i kraft den Jan. 1, 2020 og solnedgange i 2024.
lejeren er ansvarlig for den person, der er i risiko for hjemløshed
lejeren skal tage ansvar for den person, der er i risiko for hjemløshed, og at person skal overholde lease aftale., Hvis udlejer ønsker at udsætte den person, der er i fare for hjemløshed, skal de give en 7-dages varsel, der giver lejeren tid til at helbrede eventuelle overtrædelser, der kan være årsagen til udsættelse.
udlejere kan kompenseres
Hvis en lejer beskytter en person, der er i fare for hjemløshed, kan udlejeren justere lejen for den tid, personen er der. Udlejer og lejer skal have denne aftale skriftligt.
lejer udlejer lov er meget kompleks i Californien. For spørgsmål, nå ud til en lokal velrenommeret ejendomsadvokat. For en oversigt over ca udlejer lov, besøg os her.