bij het aanvragen van een hypotheek zorgt de kredietgever ervoor dat de kredietnemer de nieuwe hypotheekbetaling kan betalen. Dit wordt bepaald door de voorgestelde woningbetaling van de lener te vergelijken met hun huidige maandelijkse inkomen.
maar voor sommige leners is het maandelijks inkomen niet eenvoudig te berekenen.
veel freelancers, ondernemers en andere onafhankelijke werknemers worden beschouwd als “zelfstandigen.,”Hun inkomen wordt bepaald door te kijken naar zaken als winst-en-verliesverklaringen, 1099s en belastingaangiften.
Klik hier om te zien of je genoeg inkomsten hebt om nu in aanmerking te komen.
Hoe wordt het inkomen als zelfstandige berekend voor een hypotheek?
Dit artikel laat u zien hoe u uw inkomen als zelfstandige berekent, net zoals de kredietverstrekkers dat doen, zodat u weet of u een woning kunt kopen of herfinancieren.,
In dit artikel:
- Twee jaar zelfstandige minimum
- Vereist zelfstandigen documentatie
- belastingaangifte problemen voor zelfstandigen kredietnemers
- de Berekening van de zelfstandige winst
- Onze aanbevolen kredietverstrekkers voor zelfstandigen kredietnemers
Twee jaar minimum voor zelfstandigen
De eerste overweging is de twee jaar als zelfstandige eis. Een geldschieter zal ervoor zorgen dat je in het bedrijfsleven als zelfstandige voor ten minste twee jaar. Hoe bewijs je dat?, U kunt een kopie van uw bedrijf licentie om te beginnen, maar kredietverstrekkers zullen ook willen zien twee jaar van de federale ingediend inkomstenbelasting, ondertekend en gedateerd.
kredietverstrekkers hebben een andere definitie voor een zelfstandige kredietnemer: iedereen die meer dan 25% van zijn inkomen ontvangt in niet-betaalde beloning kan als zelfstandige worden beschouwd. Dit omvat in de eerste plaats degenen die werken op commissie of bonus.
Controleer nu of u in aanmerking komt voor homebuying.
de definitie van de kredietgever als zelfstandige sluit diegenen uit die minder dan 25% van een bedrijf bezitten., Een veel voorkomend voorbeeld kan een partnerschap of LLC waar het individu eigenaar is, laten we zeggen, 10 procent van het bedrijf. In dit geval wordt de kredietnemer niet als zelfstandige beschouwd.
u zou zelfstandig kunnen zijn als … ,U uw eigen business
Vereiste documentatie voor de zelfstandigen kredietnemers
Als u als zelfstandige werkt, u moet overhandigen meer documentatie dan een betaalde kredietnemer zou.,ll schema ‘s
- 1099s
- W2s van uw zelfstandige business (als je het zelf betalen van een salaris)
- Schema C, D, E, F
- K-1s
- 1120 (Corporate Tax Returns)
- 1120S (Partnerschappen en S Corps)
Als u deel uitmaakt van een bedrijf dat veel eigenaren heeft, zorg er dan voor dat alle controlerende partijen het erover eens zijn dat u toegang hebt tot bedrijfsbelastingaangiften en deze kunt overdragen aan een geldschieter.
Klik hier om te zien of u nu een huis kunt kopen.
gebruiken hypotheekverstrekkers bruto-of netto-inkomsten?
hypotheekverstrekkers kijken meestal naar het bruto-inkomen, niet naar het netto-inkomen., Hypotheekverstrekkers berekenen uw hypotheek eligiblity op basis van hoeveel geld je verdient voordat u een belastingaftrek te nemen of belasting te betalen.
zelfstandige bedrijfsstructuren
Er zijn vele manieren waarop u zelfstandig kunt zijn, en verzekeraars kijken naar elke structuur anders. Hier zijn een aantal gemeenschappelijke bedrijfsstructuren.
eenmanszaak: één persoon is eigenaar van en heeft zeggenschap over het bedrijf. Inkomsten worden gerapporteerd volgens Schema C van uw persoonlijke belastingaangifte. Een voorbeeld zou de enige eigenaar van een landschapsarchitectuurbedrijf zijn. Over het algemeen zijn eenmanszaken kleinere bedrijven.,
partnerschap: twee of meer mensen bezitten en controleren het bedrijf. De winst uit het bedrijf wordt verdeeld over de eigenaren.
ondernemingen: aandeelhouders bezitten het bedrijf. Meestal zijn dit grotere bedrijven. Een lener die 25% eigenaar is van een bedrijf is vrij zeldzaam om te zien op een hypotheek aanvraag, maar het gebeurt. Het verkrijgen van de vennootschapsbelasting aangiften kan moeilijk zijn, omdat veel partijen kunnen worden betrokken bij het vrijgeven van hen.
S ondernemingen: dit is een onderneming met een beperkt aantal aandeelhouders. Als u eigenaar bent van een S Corp, moet u uw 1120S belastingaangifte leveren.,
IRS belastingaangifteschema ‘ s voor zelfstandigen
Schema C: rapporteert inkomen of verlies uit een eenmanszaak.
Schema D: rapporteert inkomsten uit vermogenswinsten of-verliezen. Dit soort inkomsten komt uit de verkoop van aandelen of onroerend goed meestal. Meestal zijn dit eenmalige gebeurtenissen en kunnen niet worden meegeteld voor de lopende inkomsten. Echter, dag handelaren, onroerend goed flippers en dergelijke kan in staat zijn om Schema D inkomen te gebruiken als ze bewijzen drie jaar van consistente inkomsten.
Schema E: inkomsten en verliezen uit geleased en gehuurde onroerende goederen worden op dit formulier gerapporteerd., Leners die een fulltime baan te behouden, terwijl het bezitten van huurwoningen zal netto-inkomen of verlies van schema E. de geldschieter zal optellen of afgetrokken van hun inkomen uit arbeid. De afschrijvingen die op Schema E worden geclaimd, kunnen doorgaans worden toegevoegd aan het inkomen van de kredietnemer.
schema F: dit schema wordt gebruikt voor het inkomen in de landbouw.
belastingaangiften voor zelfstandige kredietnemers
Er zijn verschillende zaken die een zelfstandige kredietnemer kunnen doen struikelen bij het aanvragen van een woninglening en het verstrekken van belastingaangiften aan de kredietgever. Hier zijn enkele van de meest voorkomende:
uitgaven., Een geldschieter zal overwegen wat een bedrijf gemaakt in nettowinst, niet brutowinst. Bijvoorbeeld, een dierenwinkel eigenaar trok in $ 80.000 vorig jaar aan inkomsten. Niet slecht, toch? Maar het bedrijf moest vorig jaar ook huur, benodigdheden, nutsvoorzieningen en verzekeringen betalen voor een bedrag van $30.000. Dus een geldschieter zal slechts $50.000 in winst beschouwen als reëel inkomen.
soms worden bedrijfseigenaren te veel kosten kwijtgescholden. Een laptop hier, zakelijke kilometers daar-vrij snel de gehele winst van het bedrijf kan worden afgeschreven., Als uw bedrijf $100.000 verdient maar u $90.000 afschrijft, raad eens hoeveel de geldschieter zal zeggen dat u hebt verdiend? Ja, $ 10.000 of gewoon $ 833 per maand. En je kunt niet in aanmerking komen voor veel huis met dat.
het afschrijven van legitieme bedrijfskosten is een verstandige zet, maar er zijn gevallen waarin er zoveel afschrijvingen zijn dat het bedrijf helemaal geen geld lijkt te verdienen. Als u van plan bent om een hypotheek aan te vragen in de komende 3-4 jaar, ga dan niet overboord op uw afschrijvingen.
zie hoeveel van uw inkomen een geldschieter zal gebruiken voor kwalificatie.
uw nevenactiviteiten., Veel mensen werken fulltime, maar hebben een side business, waarvoor ze het bestand Schema C op hun belastingaangiften.
merk op dat als u van plan bent om uw nevenactiviteiten om welke reden dan ook niet openbaar te maken, uw geldschieter er toch achter zal komen. De geldschieter zal transcripten trekken (genaamd 4506 transcripten) rechtstreeks van de IRS die inkomsten of verlies van een schema C bedrijf zal tonen.
wanneer u de hypotheek aanvraagt, moet u uw loan officer vertellen over uw nevenactiviteiten en hoeveel deze de afgelopen 2 jaar hebben gemaakt of verloren.,
veel side business eigenaren hebben gewoon een side business om kosten af te schrijven. Als dit u, in gedachten houden dat de geldschieter uw bedrijfsverlies tegen u zal tellen.
bijvoorbeeld, als uit uw belastingaangifte blijkt dat u $12.000 hebt verloren in het voorgaande jaar, zal uw kredietgever uw huidige in aanmerking komende maandelijkse inkomen met $1.000 verminderen.
In tegenstelling tot positieve bedrijfsinkomsten, hoeft u het bedrijf niet voor 2 jaar te hebben om het tegen u te tellen. Als u net geopend Uw side business, een verlies voor slechts een jaar zal moeten worden beschouwd.,
Als u uw bedrijf sloot na het indienen van de belastingaangifte van het vorige jaar, is het mogelijk voor de verzekeraar om het bedrijfsverlies buiten beschouwing te laten. Schrijf een brief waarin staat hoe, waarom, en wanneer u het bedrijf gesloten, en alle documentatie back-up van de sluiting van het bedrijf.
personeelskosten. Zelfs als u geen zelfstandige bent, kunt u aanspraak maken op niet-terugbetaalde zakelijke kosten inclusief kilometerstand. U claimt deze op formulier 2106. Deze inhoudingen worden verrekend met uw totale W2 inkomen., Een voorbeeld van de werknemer zakelijke kosten zijn tools en benodigdheden die niet door het bedrijf, niet-terugbetaalde kilometers naar werkgerelateerde vergaderingen, en mobiele telefoon kosten als u uw persoonlijke mobiele telefoon te gebruiken voor het werk.
gemiddeld inkomen voor zelfstandigen over twee jaar: wanneer een kredietgever de bedrijfsinkomsten beoordeelt, wordt niet alleen gekeken naar het meest recente jaar, maar naar een periode van twee jaar. Ze berekenen je inkomen door het op te tellen en te delen door 24 (maanden). Bijvoorbeeld, zeggen jaar een de bedrijfsinkomsten is $ 80.000 en jaar twee $ 83.000., Het inkomen gebruikt voor kwalificerende doeleinden is $ 80,000 + $ 83,000 = $ 163,000 dan gedeeld door 24 = $6,791 per maand.
dalend Inkomen voor zelfstandigen: maar de geldschieter kijkt ook naar iets anders bij de herziening van de jaren 1 en 2: consistentie. Het bovenstaande voorbeeld toonde consistente inkomsten van jaar tot jaar. Wat als de inkomsten er meer als volgt uitzagen:
- jaar 1: $ 80.000
- jaar 2: $ 40.000
wanneer u een maandelijks inkomen berekent met deze getallen, is het bedrag $5.000 per maand. Maar een geldschieter zal deze lening waarschijnlijk niet goedkeuren. Waarom?, Er is een ernstige daling van de inkomsten en zou kunnen wijzen op een falende onderneming. Een deel van het income review proces is het bepalen van de waarschijnlijkheid dat het inkomen zal blijven en een bedrijf dat lijdt aan dalende inkomsten kan aangeven dat de waarschijnlijkheid van voortzetting is in ernstige twijfel.
echter, er is geen harde en snelle regel met betrekking tot een specifieke daling van de inkomsten, het is aan het oordeel van de verzekeraar goedkeuring van de lening. Een lichte afwijking van bijvoorbeeld $ 80.000 tot $ 70.000 kan vragen oproepen, maar met een goede uitleg zal de aanvraag nog steeds worden goedgekeurd.,
er kan een legitieme reden zijn voor het lagere inkomen. De eigenaar van het bedrijf nam wat tijd vrij om voor een nieuwe baby te zorgen. Deze gemakkelijk te documenteren gebeurtenis kan laten zien waarom het inkomen nam een lichte dip. In dit geval kan de verzekeraar vragen om drie jaar belastingaangiften in plaats van slechts twee.
kasstroom. Een kredietgever zal ook kijken naar bankafschriften om de cashflow van het bedrijf te onderzoeken. Is er genoeg maandelijks inkomen om schulden af te lossen? Sommige bedrijven vertrouwen op dagelijkse aankopen van hun goederen en diensten, zoals een café of winkel. Anderen vertrouwen op slechts een paar transacties per jaar.,
bij het controleren van inkomsten wil een geldschieter er zeker van zijn dat er voldoende geld op een rekening staat om de rekeningen te betalen.
zakelijke rekeningen gebruiken voor uw aanbetaling en afsluitingskosten
in sommige gevallen kunt u geld gebruiken van uw zakelijke rekeningen van uw aanbetaling.
soms vraagt de verzekeraar u echter om een brief van uw CPA waarin staat dat het nemen van geld uit het bedrijf de voortdurende gezondheid van het bedrijf niet in gevaar brengt. Uw CPA kan wel of niet bereid zijn om deze brief te schrijven.,
de verzekeraar wil controleren of uw bedrijf geen geldgebrek heeft en gedwongen wordt leningen af te sluiten of zijn deuren te sluiten wegens gebrek aan fondsen. Immers, uw bedrijf is de bron van uw inkomen, en als uw inkomstenstroom stopt, kunt u in gebreke blijven op uw lening.
alle bedrijfsfondsen die worden gebruikt voor sluitingskosten of de aanbetaling op een woning, moeten overtollig geld zijn dat het bedrijf in de nabije toekomst niet nodig zal hebben.
controleer de hypotheekrente van vandaag.,
het berekenen van het inkomen als zelfstandige is ingewikkeld
Als u zelfstandige bent, kunt u het niet eens zijn met het uiteindelijke inkomen dat de verzekeraar voor u bepaalt. Dit is een gemeenschappelijk gevoel ervaren door veel zelfstandigen.
Inkomensberekeningen voor zelfstandigen kunnen soms neer komen op een beroep op de verzekeraar, met name voor kredietnemers die meerdere bedrijven of eigendommen hebben, of wier zakelijke activiteiten een beetje buiten het kader liggen.
als er enige twijfel is hoeveel de verzekeraar in uw geval zal berekenen, geef uw belastingaangiften aan een hypotheekprofessional ter beoordeling., Ook, de meeste kredietverstrekkers bieden een underwriter inkomen beoordeling voor meer ingewikkelde belastingaangiften, soms zelfs voordat u officieel van toepassing voor de hypotheek.
dit overzicht geeft alle betrokkenen een startpunt, aangezien de verzekeraar van te voren met een in aanmerking komend inkomen komt.
is het moeilijker om een hypotheek te krijgen als je zelfstandig bent?
De zelfstandige kredietnemer heeft meer controle dan de standaard paystub/W2-werknemer. Als u in uw lening aanvraag met de juiste verwachtingen, zult u uw hypothecaire lening te sluiten met zeer weinig verrassingen.,
Klik hier om te controleren of u nu in aanmerking komt voor homebuying.