Als u een maandelijkse betaling op uw hypotheek wilt die lager is dan wat u kunt krijgen op een vastrentende lening, kunt u worden verleid door een hypotheek met alleen rente. Door het niet maken van hoofdbetalingen voor meerdere jaren aan het begin van uw lening termijn, zult u een betere maandelijkse cash flow.
maar wat gebeurt er als de rente-only periode voorbij is? Wie biedt deze leningen aan? En wanneer is het zinvol om er een te krijgen? Hier is een korte handleiding voor dit type hypotheek.,
hoe hypotheken met alleen rente gestructureerd zijn
een hypotheek met alleen rente is er op zijn basis een waarbij u alleen rente betaalt voor de eerste jaren-meestal vijf of tien – en wanneer die periode eindigt, begint u zowel de hoofdsom als de rente te betalen. Als u hoofdsombetalingen wilt doen tijdens de rente-only periode, kunt u, maar dat is geen vereiste van de lening.
u ziet gewoonlijk leningen met alleen rente gestructureerd als 3/1, 5/1, 7/1 of 10/1 verstelbare hypotheken (arm ‘ s)., Kredietverstrekkers zeggen dat de 7/1 en 10/1 keuzes zijn het meest populair bij leners. In het algemeen is de renteperiode gelijk aan de periode met vaste rente voor leningen met variabele rente. Dat betekent dat als je bijvoorbeeld een 10/1 ARM hebt, je alleen de eerste tien jaar rente betaalt.
op een rentelast wordt na afloop van de introductieperiode de rente eenmaal per jaar aangepast (daar komt de “1” vandaan) op basis van een benchmarkrente zoals LIBOR plus een door de kredietgever bepaalde marge., De benchmarkrente verandert naarmate de markt verandert, maar de marge is vooraf bepaald op het moment dat u de lening afsluit.
Renteplafonds beperken Rentemutaties. Dit geldt voor alle wapens, niet alleen voor Interesses. De initiële renteplafond op 3/1 armen en 5/1 armen is meestal twee, zegt Casey Fleming, een loan officer bij C2 Financial Corp in San Diego en auteur van “The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage.,”Dat betekent dat als je startrente is drie procent, dan als de rente-enige periode eindigt in jaar vier of jaar zes, uw nieuwe rente zal niet hoger zijn dan vijf procent. Op 7/1 armen en 10/1 armen, de initiële tarief cap is meestal vijf.
daarna zijn tariefverhogingen meestal beperkt tot twee procent per jaar, ongeacht wat de introductieperiode van de ARM was. Lifetime caps zijn bijna altijd vijf procent boven de startrente van de lening, zegt Fleming., Dus als je startpercentage 3% is, zou het kunnen stijgen tot 5% in jaar 8, 7% in jaar 9 en max out op 8% in jaar 10.
zodra de rente-only periode eindigt, moet u beginnen met de aflossing van de hoofdsom over de rest van de looptijd van de lening — op een volledig afgeschreven basis, in lender speak. De huidige rente-alleen leningen hebben geen ballonbetalingen; ze zijn meestal niet eens toegestaan onder de wet, zegt Fleming., Dus als de volledige looptijd van een 7/1 ARM is 30 jaar en de rente-enige periode is zeven jaar, in jaar acht, uw maandelijkse betaling zal worden herberekend op basis van twee dingen: ten eerste, de nieuwe rente, en ten tweede, de terugbetaling van de hoofdsom over de resterende 23 jaar.
vastrentende leningen
vastrentende hypotheken zijn niet zo gebruikelijk. Met een 30-jaar vaste rente-only lening, je zou kunnen betalen rente alleen voor tien jaar, dan betalen rente plus hoofdsom voor de resterende 20 jaar., Ervan uitgaande dat je niets in de richting van de opdrachtgever gedurende die eerste tien jaar, uw maandelijkse betaling zou aanzienlijk springen in jaar 11, niet alleen omdat je zou beginnen met het terugbetalen van de opdrachtgever, maar omdat je zou terugbetalen principal over slechts 20 jaar in plaats van 30 jaar. Aangezien u de hoofdsom niet betaalt tijdens de periode waarin de rente wordt gereset, wordt uw nieuwe rentebetaling gebaseerd op het volledige bedrag van de lening. Een lening van $ 100.000 met een rente van 3,5 procent zou slechts $291,67 per maand kosten gedurende de eerste tien jaar, maar $ 579,96 per maand gedurende de resterende 20 jaar (bijna het dubbele).,
Over 30 jaar zou de lening van $100.000 u $174.190, 80 kosten-berekend als ($291,67 x 120 betalingen) + ($579,96 x 240 betalingen). Als u een 30-jaar vaste rente lening tegen dezelfde 3,5 procent rente (zoals hierboven vermeld) had genomen, zou uw totale kosten over 30 jaar $161,656.09. Dat is $ 12.534. 71 meer in rente op de rente-only lening, en die extra rente kosten is de reden waarom u niet wilt houden van een rente-only lening voor de volledige looptijd. Uw werkelijke rentelasten zullen echter minder zijn als u de hypotheekrente belastingaftrek neemt.,
zijn deze soorten leningen op grote schaal beschikbaar?
omdat zoveel leners tijdens de bubble-jaren in de problemen kwamen met renteleningen, zijn banken huiverig om het product vandaag de dag aan te bieden, zegt Yael Ishakis, vicepresident van FM Home Loans in Brooklyn, N. Y., en auteur van “The Complete Guide to Purchasing a Home.”
Fleming zegt dat de meeste jumbo leningen met variabele rente zijn met een vaste periode van vijf, zeven of tien jaar. Een jumbo lening is een soort niet-conforme lening., In tegenstelling tot conforme leningen, zijn de niet-comforming leningen gewoonlijk niet verkiesbaar om aan door de overheid gesponsorde ondernemingen, Mac Fannie Mae en Freddie worden verkocht-de grootste kopers van conforme hypotheken en een reden waarom conforme leningen zo wijd beschikbaar zijn.
wanneer Fannie en Freddie leningen kopen bij hypotheekverstrekkers, maken zij meer geld beschikbaar voor kredietverstrekkers om aanvullende leningen uit te geven. Niet-conforme leningen zoals leningen met alleen rente hebben een beperkte secundaire hypotheekmarkt, dus het is moeilijker om een investeerder te vinden die ze wil kopen., Meer kredietverstrekkers houden vast aan deze leningen en service ze in-house, wat betekent dat ze minder geld hebben om extra leningen te maken. Leningen met uitsluitend rente zijn daarom niet zo breed beschikbaar. Zelfs als een rentelening geen jumbo-lening is, wordt deze nog steeds als niet-conform beschouwd.
omdat leningen met alleen rente niet zo breed beschikbaar zijn als bijvoorbeeld leningen met een vaste rente van 30 jaar, “de beste manier om een goede leninggever met alleen rente te vinden is via een gerenommeerde broker met een goed netwerk, omdat het wat serieus winkelen zal kosten om aanbiedingen te vinden en te vergelijken,” zegt Fleming.,
het vergelijken van de kosten
“de renteverhoging voor de interest-only functie varieert per kredietgever en per dag, maar cijfer dat u ten minste een 0,25 procent premie in de rente te betalen,” Fleming zegt. ook Whitney Fite, president van Angel Oak Home Loans in Atlanta, zegt dat de rente op een rentedragende hypotheek ongeveer 0,125 tot 0,375 procent hoger is dan de rente voor een afschrijvende lening met vaste rente of ARM, afhankelijk van de bijzonderheden.,
Hier is hoe u uw maandelijkse betalingen zou kijken met een $100.000, rente-lening in vergelijking met een vaste rentevoet of een volledig afschrijven ARM, elk op een gemiddelde tarief is voor dat type lening:
Op deze tarieven, die op de korte termijn, een aflossingsvrije ARM kost je $195.63 minder per maand per 100.000 dollar geleend voor de eerste zeven jaar in vergelijking met een 30-jaar vaste rente, lening, en $154.47 per maand minder in vergelijking met een volledig afschrijven van 7/1 ARM.,
het is onmogelijk om de werkelijke levensduurkosten van een lening met variabele rente alleen te berekenen wanneer u deze afsluit, omdat u niet van tevoren kunt weten waar de rente elk jaar op zal worden gereset. Er is ook geen manier om de kosten te berekenen, zegt Fleming, hoewel je de levenslange renteplafond en de vloer van je contract kunt bepalen. Dit zou u toelaten om de minimale en maximale levensduur kosten te berekenen en weten dat uw werkelijke kosten ergens tussen zou vallen. “Het zou echter een enorm bereik zijn,” zegt Fleming.,
de Bottom Line
Interest-only hypotheken kunnen moeilijk te begrijpen zijn, en uw betalingen zullen aanzienlijk toenemen zodra de interest-only periode eindigt. Als uw rente-only lening is een ARM, uw betalingen zullen nog meer stijgen als de rente te verhogen, dat is een veilige inzet in de huidige lage rente omgeving. Deze leningen zijn het beste voor geavanceerde leners die volledig begrijpen hoe ze werken en welke risico ‘ s ze nemen.,