MCKINNEY, Texas — Som en potensiell leietaker, B. R. Williams lærte tidlig at hun trengte et skript til å beile potensielle utleiere: Omtale henne stellar utleie historie. Understreke at § 8 bolig bilag er «pro-utleier,» med de fleste av leie direkte avsatt hver måned. Alltid uttale de magiske ordene: «Dette er en ikke-klarer-systemet.»
noen Ganger banen arbeidet., Men selv da, Williams ofte ville dukke opp for å se på en leilighet, bare for å bli fortalt at det ikke lenger var tilgjengelig.
«jeg antar de kunne ikke fortelle at jeg var svart over telefonen,» den 62-år gamle sa. I hennes nesten 30 år i bolig kupong programmet, hun hadde bare en hvit utleier.
Bolig Valg Bilag, bedre kjent som § 8 bilag, er ment å være en billett ut av fattigdom for mer enn 2 millioner familier som bruker dem hvert år., Bilag tillate lav inntekt leietakere, for eksempel Williams, for å finne anstendig bolig i hva bolig tjenestemenn kaller safe, «high-mulighet» nabolag de normalt ikke ville være i stand til å ha råd til.
minst, det er hensikten. I stedet, leietakere som Williams ofte finne seg fanget av begrenset valg.
I midten av August, U.S. Department of Housing and Urban Development annonsert at de vil holde en serie av utleier fora i utvalgte byer til å høre fra grunneiere om hvordan å gjøre kupong programmet mer attraktivt for dem., Etaten forventer å gjøre endringer i programmet, basert på hva den hører.
Williams’ erfaring, kjent for mange Avsnitt 8 mottakere, viser hvor vanskelig det vil være å overvinne utleiere motstand.
Utleiere rutinemessig diskriminere leietakere med bolig bilag, i henhold til en Urban Institute rapport utgitt i August — spesielt utleiere i høyere leie av områder med høy kvalitet skoler, transport og jobber.,
selv Om noen utleiere er tiltrukket av utsiktene til leie betalinger støttet opp av den føderale regjeringen, en Johns Hopkins University studie utgitt i Mai fant at mange er skremt av byråkratiet i § 8-programmet. (HUD bestilt begge studiene.)
«Det er veldig vanskelig å finne en enhet for å leie en bolig kupong,» sa Martha Galvez, senior research associate på Urban Institute og en co-forfatter av sin studie., «Hvis en familie ønsker å komme inn i et bestemt nabolag fordi den har en god skole, kan de må jobbe veldig hardt for å gjøre det — og det er kanskje ikke fungerer ut for dem.»
innsatsen er høy: Forskning peker til en nær forbindelse mellom nabolaget barn vokse opp i, og deres liv prospekter.
En Harvard University studie fant at fattige barn som flytter til høy-mulighet nabolag før en alder av 13 år er mer tilbøyelige til å gå på college, tjene høyere inntekt og bor i bedre nabolag som voksne. De er også mindre sannsynlig å bli enslige foreldre.,
‘Full-Time Jobb’
Inntekt grenser for å delta i programmet varierer mye fra fylke til fylke, og ulike boliger myndigheter kan sette sin egen inntekt grenser, så vel. Men familiene må være veldig dårlig til å kvalifisere seg — og i de fleste tilfeller svært dårlig.
For eksempel, i Dallas County, Texas, gjennomsnittlig husholdningsinntekt etter en kupong holderen i 2017 var $14,116.
Familier som mottar § 8 bilag er forpliktet til å betale 30 prosent av sin inntekt på leie., Den føderale regjeringen dekker forskjellen opp til et visst beløp, som er basert på markedsverdi Leie (FMR) for området. Kupong abonnenter kan velge å leve i enheter med høyere husleie, men de er ansvarlig for å betale alle beløp over HUD er betaling standard.
Ofte, bilag ikke er nok til å flytte en familie ut av høy fattigdom, rasistisk segregert nabolag. Dallas, takket være en 1990-domstolen desegregation for, er nødvendig for å gi noen familier med lav inntekt med større bilag, slik at de kan flytte til høy-mulighet samfunn.,
De boliger kuponger aktivert Williams å heve hennes sju barn i forstaden nabolag i god skole distriktene rundt t-Dallas-området. Hun kunne ha et hus med en gårdsplass, og hunder, og hennes barn kunne ri sine sykler, og har overnattinger.
«Det viste seg å være super gunstig,» sa Williams, en enslig mor. «Vi kunne ha litt av en normal livsstil.»
Likevel, sa hun, programmet har sine begrensninger.,
Når Williams måtte flytte, for eksempel den gangen hennes utleier døde og hans familie var i et rush for å selge eiendommen, hun fant seg tilbake på boligmarkedet, desperat å finne et anstendig sted for familien å leve. Hun måtte flytte åtte til 10 ganger.
«jeg vil være så fortvilet,» sier Williams, som har jobbet som vikar og hjem helse aide. «Det var som en full tid jobben, morgen til kveld, morgen til kveld. Du ville ikke tro hvor mye gass som jeg brent opp.,»
Personlige Fordommer
Urban Institute forskere kartlagt utleie annonser i Fort Worth, Texas, Los Angeles, Newark, New Jersey, Philadelphia og Washington, D.C., for å finne ut hvor vanskelig det var for kupong holdere for å finne leiligheter. I gjennomsnitt hadde forskere til å skure gjennom 39 annonser før de fant et som møtte HUD krav til kostnader og størrelse.
Og da, ting ble enda tøffere: de Fleste utleiere som forskere kalt sa de ikke tar kuponger. Noen av de som ble enige om å vise sin enhet til en kupong holderen sto leieren opp.,
Utleiere i Fort Worth, Los Angeles og Philadelphia slått ned kupong holdere på mye høyere priser: 78, 76 og 67 prosent. I Washington, D.C., og Newark i New Jersey, som har lokale lover som beskytter kupong holdere fra boligdiskriminering, fornektelse prisene var mye lavere på 15 og 31 prosent.
Den lavere avvisning priser foreslår at boliger lover som kan gjøre det lettere for kupong holdere til å finne et sted å bo, Galvez sa.,
Tolv stater og mange byer har lover som gjør det ulovlig for utleieren å nekte bolig fordi en leietaker har en bolig kupong eller er på offentlig støtte, i henhold til Fattigdom og Løp Forskning Action Council, borgerrettigheter og politiske organisasjon basert i Washington, D.C.
I Mars, Washington ble den siste staten til å passere en «inntektskilde» lov og rett. Det trer i kraft i slutten av September.,
Men slike lover ikke hva som er nødvendig for å vinne over flere utleiere, sa Greg Brown, senior vice president of government affairs for den Nasjonale Leilighet Association, som er en bransjeorganisasjon basert ut av Alexandria, Virginia.
«Snarere enn et omfattende mandat som du har til å akseptere § 8 bilag, hvorfor ikke se på hvor programmet har kjempet for og gjøre det svært enkelt å bruke?»Brun bedt om. «Det er ingen tvil programmet er utrolig viktig og utrolig verdifulle for å forsikre at familier har tilgang til rimelige boliger. Men det er også utrolig utfordrende .,»
Effektivisering papirarbeid og inspeksjoner, Brown sa, og skape en utleier avbøtende fondet for å dekke erstatningskrav ville gå en lang vei til å beile til flere utleiere.
Negative stereotypier om § 8 kupong holdere også er en barriere.
For Johns Hopkins studien, forskere kartlagt utleiere i Baltimore, Cleveland og Dallas. De fant at to tredjedeler av utleiere som hadde leid § 8 leietakere hadde det de beskrev som en negativ opplevelse, og hadde lovet aldri å leie ut til kupong holdere igjen.,
Men forskerne fant det vanskelig å kommer seg løs faktiske hendelser fra personlige fordommer.
«De ikke kjøre deres liv som oss. De var ikke ført opp som oss,» en utleier fortalte dem. «Jeg vokste opp i en anstendig bakgrunn; de fleste av dem ikke er det.»
Noen utleiere sa at de ikke likte å hoppe gjennom byråkratisk hoops, fra papirarbeid til rutine bolig inspeksjoner for å kontrollere for helse og sikkerhet, slik som bly maling og feil elektrisitet.,
Andre feilaktig antatt at offentlige boliger myndighetene ble nødt til å ta deres side i konflikter over skade — og ble skuffet da de ikke — sa Philip Garboden, en professor av rimelige boliger ved Universitetet på Hawaii i Manoa, og en av undersøkelsen er co-forfattere.
«En utleier kjører en bedrift,» sa Alexandra Alvarado, marketing director for den Amerikanske Leilighet i fiskebåtredernes Forbund, et medlemskap organisasjon av profesjonelle forvaltere basert ut av Calabasas i California. «Du prøver å redusere risikoen., Hvis en gruppe er sett på som risikabelt, de kommer ikke til å ønske å ta den risikoen.»
Likevel, Alvarado sa, det er ingen bevis for at kupong holdere skade på eiendom oftere enn andre leietakere. Forutsatt en potensiell leietaker har en ren utleie historie og solid kreditt, sa hun, hennes organisasjon oppfordrer huseiere til å «ikke diskriminere på kilden» av leie.
Håper i ZIP-Koder
målet av § 8-programmet er å gi familier med lav inntekt mulighet til å flykte høy fattigdom nabolag., Likevel, de fleste kupong mottakere unnlater å gjøre det, for en stor del på grunn HUD bilag ikke er nok til å dekke husleie i høyere inntekt nabolag.
Historisk, HUD bestemmes verdien av bilag basert på markedsverdi Leie over hele metropolitan area. Men for flere år siden, byrået begynte å eksperimentere med å binde kupong beløp til husleie i hvert postnummer.
I 2016, Obama-administrasjonen utstedt nye forskrifter som krever 24 t-områder til å bruke den nye formelen. (Dallas metro området må også delta på grunn av et rettslig oppgjør.,) Trumf-administrasjonen har forsøkt å oppheve regelen i fjor, men en føderal dommer gjeninnsatt det.
Bolig talsmenn håper endringen vil gi kupong holdere flere alternativer.
En rapport utgitt tidligere i år av Furman Senter for Real Estate og Urban Politikk ved New York University spådd at antall boligenheter tilgjengelige § 8 mottakere i 24 t områdene vil øke med nesten 9 prosent, i tillegg til å tilby flere boliger til fattige familier på utsiden av høy fattigdom, lav leie områder.,
«Dette betyr tryggere nabolag med lave fattigdom og bedre skoler,» sa Katherine O’Regan, en av rapportens co-forfattere. «Det er hva du leter etter. Det endrer økonomisk mobilitet og voksne resultater for lav inntekt barna.”