Hvis du ønsker en månedlig betaling på boliglån som er lavere enn hva du kan få på en fast rente lån, du kan bli forledet av en interesse-bare boliglån. Ved ikke å gjøre viktigste betalinger i flere år i begynnelsen av lånet, vil du ha bedre månedlig cash flow.
Men hva skjer når avdragsfrihet er opp? Som tilbyr slike lån? Og når er det fornuftig å få en? Her er en kort guide til denne type boliglån.,
Hvordan Interesse-Bare Boliglån Er Strukturert
På sitt mest grunnleggende, en interesse-kun pant er en der du gjør bare renter for det første flere år – vanligvis fem eller ti – og når denne perioden er avsluttet, begynner du å betale både renter og avdrag. Hvis du ønsker å gjøre viktigste betalinger under avdragsfrihet, kan du, men det er ikke et krav av lånet.
vil Du vanligvis se interesse-bare lån strukturert som 3/1, 5/1, 7/1 eller 10/1 justerbar-rente (Armer)., Långivere si 7/1 og 10/1 valgene er de mest populære, med låntakere. Generelt avdragsfrihet er lik til fast rente for en periode justerbar-lån. Det betyr at hvis du har en 10/1 ARM, for eksempel, ville du betaler bare renter for de første ti årene.
På en interesse-bare ARMEN, etter den innledende perioden avsluttes renten justeres en gang i året (som er der «1» kommer fra) basert på en benchmark renten som LIBOR pluss en margin bestemt av långiver., Benchmark rate endringer som endringer i markedet, men marginen er fastsatt på det tidspunktet du ta ut lånet.
Pris caps begrense Rente-endringer. Dette er sant for alle Armer, ikke bare interesse-bare Armer. Den første rente-cap på 3/1 Armer og 5/1 ARMER er vanligvis to, sier Casey Fleming, et lån offiser med C2 Financial Corp i San Diego og forfatter av «Lånet Guide: Hvordan Få Best Mulig Boliglån.,»Det betyr at hvis den første rente på tre prosent, deretter som avdragsfrihet avsluttes i år, fire eller seks år, vil den nye renten ikke vil bli høyere enn fem prosent. På 7/1 Armer og 10/1 Armer, den første pris cap er vanligvis fem.
Etter at renteøkninger er vanligvis begrenset til to prosent per år, uavhengig av hva de armlengdes innledende periode var. Levetid caps er nesten alltid fem prosent over lånets starter rente, Fleming sier., Så hvis du starter prisen er tre prosent, det kan øke til fem prosent i året, åtte, sju prosent i året ni og max ut på åtte prosent i år ti.
Når avdragsfrihet ender, må du starte å tilbakebetale hovedstolen over resten av lånet — på en fullt avskrevet grunnlag, i låne-tale. I dag er interesse-bare lån ikke har ballong betalinger; de vanligvis selv ikke er tillatt under loven, Fleming sier., Så hvis hele perioden av en 7/1 ARM er 30 år og avdragsfrihet er syv år, og i år åtte, den månedlige betalingen vil bli beregnet på nytt, basert på to ting: for det første den nye renten og andre, tilbakebetaling av hovedstol over de siste 23 årene.
Fast Rente Rente-Bare Lån
Fast rente rente-bare boliglån er ikke så vanlig. Med en 30-års fast rente rente-bare lån, kan du betale bare renter i ti år, og deretter betale renter pluss rektor for de resterende 20 år., Forutsatt at du legger ingenting mot rektor i løpet av de første ti år, og den månedlige betalingen ville hoppe vesentlig i 11 år, ikke bare fordi du vil begynne å tilbakebetale hovedstolen, men fordi du vil betale tilbake rektor i løpet av bare 20 år i stedet for 30 år. Siden du ikke å betale ned rektor i løpet av avdragsfrihet, når pris er tilbakestilt, vil den nye interesse betaling er basert på hele lånet beløp. $100.000 i lån med en 3,5 prosent rente ville koste bare $291.67 per måned i løpet av de første ti årene, men $579.96 per måned i løpet av de resterende 20 år (nesten dobbelt).,
Over 30 år, $100.000 i lån vil koste deg $174,190.80 — beregnet som ($291.67 x 120 betalinger) + ($579.96 x 240 betalinger). Hvis du hadde tatt ut en 30-års fast rente lån på samme 3,5 prosent rente (som nevnt ovenfor), er den totale kostnaden over 30 år ville være $161,656.09. Det er $12,534.71 mer i renter på renter-bare lån, og at ytterligere rentekostnader er grunnen til at du ikke ønsker å beholde en interesse-bare lån for full sikt. Den faktiske rentekostnader vil være mindre, men hvis du tar boliglån interesse skattefradrag.,
Er Disse Typer Lån Allment Tilgjengelig?
Siden så mange låntakere fikk problemer med interesse-bare lån i boble år, bankene er skeptiske til å tilby produktet i dag, sier Yael Ishakis, vice president of FM Hjem Lån i Brooklyn, N.Y., og forfatter av «Den Komplette Guiden til å Kjøpe et Hjem.»
Fleming sier de fleste er jumbo, med flytende rente lån med en fast periode på fem, sju eller ti år. En jumbo lån er en type av ikke-konform lån., I motsetning til i samsvar med lån, ikke-comforming lån er vanligvis ikke kvalifisert til å bli solgt til regjeringen-sponsored enterprises, Fannie Mae og Freddie Mac — den største innkjøpere i samsvar boliglån og en grunn til hvorfor samsvar lån er så allment tilgjengelig.
Når Fannie og Freddie kjøpe lån fra boliglån långivere, de gjør mer penger tilgjengelig for långivere å utstede ytterligere lån. Ikke forenlig med lån som interesse-bare lån har en begrenset sekundære markedet for boliglån, så det er vanskeligere å finne en investor som ønsker å kjøpe dem., Flere långivere henge på slike lån, og tjenesten dem i huset, noe som betyr at de har mindre penger å tjene ekstra lån. Interesse-bare lån er derfor ikke så allment tilgjengelig. Selv om det er en interesse-bare lån er ikke en jumbo lån, det er fortsatt ansett som avvikende.
Fordi interesse-bare lån ikke er så allment tilgjengelig, sier 30-års fast rente lån, «den beste måten å finne en god interesse-bare långiver er gjennom en hederlig megler med et godt nettverk, fordi det vil ta noen alvorlige shopping for å finne og sammenligne tilbud,» Fleming sier.,
å Sammenligne Kostnader
«renteøkning for interesse-bare funksjonen varierer fra utlåner og av dagen, men figuren at du vil betale minst 0,25 prosent premium i renten,» Fleming sier.
på samme måte, Whitney Fite, president of Angel Oak Hjem Lån i Atlanta, sier rangere på en interesse-bare boliglån er omtrent 0.125 å 0.375 prosent høyere enn prisen for en amortizing fast rente lån eller ARM, avhengig av oppgave.,
Her er hvordan ditt månedlige terminbeløp ville se med en $100,000 interesse-bare lån sammenlignet med en fast rente lån eller en fullt amortizing ARM, hver på en typisk pris for denne type lån:
På disse prisene, på kort sikt, en interesse-bare ARM vil koste deg $195.63 mindre per måned per $100,000 lånt for de sju første årene sammenlignet med en 30-års fast rente lån, og $154.47 mindre per måned sammenlignet med et fullt amortizing 7/1 ARM.,
Det er umulig å beregne den faktiske levetiden kostnaden av en justerbar rente rente-bare lån når du tar den ut fordi du ikke kan vite på forhånd hva renten vil tilbakestille til hvert år. Det er ikke en måte å ballpark kostnaden, enten Fleming sier, men du kan bestemme levetiden rente cap og floor fra kontrakten. Dette vil tillate deg å beregne minimum og maksimal levetid kostnader og vet at den faktiske kostnaden vil falle et sted i mellom. «Det ville være et stort spekter skjønt,» Fleming sier.,
Den Nederste Linjen
Rente-bare boliglån kan være utfordrende å forstå, og betalingene vil øke vesentlig når avdragsfrihet ender. Hvis din interesse-bare-lånet er en ARM, betalinger vil øke enda mer hvis renten øker, som er en sikker innsats i dagens lave rente miljø. Disse lån er best for sofistikerte låntakere som fullt ut forstår hvordan de fungerer og hvilken risiko de tar.,
– >
– >
– >
– >
– >