Når du søker om et lån, og långiver vil sørge for at låntaker kan ha råd til den nye boliglån betaling. Dette bestemmes ved å sammenligne den som låner er foreslått bolig betaling med sin nåværende månedlig inntekt.
Men for noen låntakere, månedlig inntekt er ikke lett å beregne.
Mange frilansere, bedriftseiere og andre selvstendige arbeidere er ansett som «selvstendig næringsdrivende.,»Deres inntekt er bestemt ved å se på ting som resultat-og-tap uttalelser, 1099s og selvangivelse.
Klikk her for å se om du har nok inntekter til å kvalifisere seg nå.
Hvordan er selv sysselsetting inntekt beregnet for et boliglån?
Denne artikkelen vil vise deg hvordan å beregne selvstendig næringsvirksomhet inntekt akkurat som långivere gjøre slik at du vet om du kan kjøpe eller refinansiere en eiendom.,
I denne artikkelen:
- To år som selvstendig næringsdrivende minimum
- som Kreves for selvstendig næringsdrivende dokumentasjon
- selvangivelse problemer for selvstendig næringsdrivende låntakere
- Beregning av næringsinntekten
- Våre anbefalte långivere for selvstendig næringsdrivende låntakere
To år minimum for selvstendig næringsdrivende
Det første hensynet er to år selvstendig næringsvirksomhet kravet. En utlåner vil sørge for at du har vært i bransjen i en selvstendig næringsdrivende kapasitet for minst to år. Hvordan kan du bevise det?, Du kan få en kopi av din bedrift lisens til å starte, men långivere vil også ønsker å se to år av federal arkivert skatt, signert og datert.
Långivere har en annen definisjon for en selvstendig næringsdrivende låntaker: alle som mottar mer enn 25 prosent av sin inntekt i ikke-lønnede lønn kan regnes som selvstendig næringsdrivende. Dette skyldes først og fremst omfatter de som jobber på provisjon eller bonus.
Sjekk din homebuying valgbarhet nå.
långiver definisjon av selvstendig næringsdrivende ekskluderer de som har mindre enn 25 prosent av en bedrift., Et vanlig eksempel kan være et partnerskap eller LLC der den enkelte eier, si 10 prosent av selskapet. I dette tilfellet, den som låner er ikke regnet som selvstendig næringsdrivende.
Du kan være selvstendig næringsdrivende hvis….,Du eier din egen bedrift
Nødvendig dokumentasjon for selvstendig næringsdrivende låntakere
Hvis du er selvstendig næringsdrivende, du er nødt til å overlate mer dokumentasjon enn en lønnede låntakeren ville.,ll tidsplaner
- 1099s
- W2s fra din selvstendige virksomhet (hvis du betaler selv en lønn)
- Tidsplanlegg C, D, E, F
- K-1
- 1120 (Corporate selvangivelsen)
- 1120S (Partnerskap og S Corps)
Hvis du er en del av en virksomhet som har mange eiere, sørg for at alle kontrollerende partene er enige om at du kan ha tilgang til business selvangivelse og kan slå dem over til en långiver.
Klikk her for å se om du kan kjøpe et hjem nå.
Gjøre boliglån långivere bruker brutto eller netto inntekt?
Boliglån långivere vanligvis ser på brutto inntekt, ikke netto inntekt., Boliglån långivere beregne boliglån eligiblity basert på hvor mye penger du gjør før du tar noen skatt deducations eller betale skatt.
Selvstendig næringsdrivende virksomheten strukturer
Det er mange måter du kan være selvstendig næringsdrivende, og underwriters se på hver struktur annerledes. Her er noen vanlige virksomheten strukturer.
Enkeltpersonforetak: Én person eier og styrer virksomheten. Inntekt er rapportert i henhold til plan C av din personlige selvangivelse. Et eksempel ville være enkelt eier av en landskapsarbeid selskapet. Generelt, enkeltpersonforetak mindre bedrifter.,
Partnerskap: To eller flere personer eier og kontrollerer virksomheten. Overskuddet fra virksomheten er delt mellom eierne.
Selskaper: Aksjonærer egen virksomhet. Dette er vanligvis større selskaper. En låntaker som er 25% eier av et selskap som er ganske sjelden å se på et boliglån program, men det skjer. Få selskapets selvangivelse kan være vanskelig, siden mange aktører som kan være involvert i å slippe dem.
S Selskaper: Dette er en organisasjon med et begrenset antall aksjonærer. Hvis du er eier av en S Corp, du trenger for å levere din 1120S selvangivelse.,
IRS tax return tidsplaner for selvstendig næringsdrivende låntakere
Tidsplanlegg C: Rapporter inntekt eller tap fra et enkeltpersonforetak.
vedlegg D: Rapporter inntekt fra kapital gevinster eller tap. Denne typen inntekter kommer fra salg av aksjer eller eiendom typisk. Dette er vanligvis en gang arrangementer og kan ikke telle mot løpende inntekt. Imidlertid, dag handelsfolk, eiendom svømmeføtter og som kan være i stand til å bruke schedule D inntekt hvis de bevise tre år igjen av konsekvent inntekt.
Tidsplanlegg E: Inntekter og tap fra leide og leid fast eiendom er rapportert på dette skjemaet., Låntakere som opprettholder en full tid jobben mens eie utleieboliger vil ha netto inntekt eller tap fra planlegge E. långiver vil legge til eller trekkes fra denne inntekter fra sine sysselsetting og inntekt. Avskrivninger hevdet på timeplanen E kan vanligvis bli lagt tilbake til låntaker inntekter.
Tidsplan F: Denne planen brukes for oppdrett av inntekt.
selvangivelse problemer for selvstendig næringsdrivende låntakere
Det er flere ting som kan reise opp en selvstendig næringsdrivende låntaker når du søker etter et hjem lån, og å levere selvangivelse til utlåner. Her er noen av de vanligste:
Utgifter., En utlåner vil vurdere hva en bedrift som er gjort i netto fortjeneste, ikke avanse. For eksempel, en pet shop eieren dro inn $80,000 siste året i inntekter. Ikke dårlig, ikke sant? Men bedriften hadde også til å betale leie, rekvisita, verktøy og forsikring til melodi av $30 000 i fjor. Så en utlåner vil bare vurdere $50 000 i overskudd som ekte inntekter.
noen Ganger, bedriftseiere skrive av for mange utgifter. En bærbar pc her, business kjørelengde det – ganske snart hele overskuddet av virksomheten kan bli skrevet av., Hvis din bedrift gjør med $100 000, men du skrive av $90,000, gjett hvor mye långiver vil si at du har gjort? Jepp, $10.000 eller bare $833 per måned. Og du kan ikke kvalifisere deg for mye huset med det.
Skrive av legitime forretningsmessige utgifter er en klok flytte men det er tilfeller hvor det er så mange skrive-offs virksomheten ser ut til å gjøre noen penger i det hele tatt. Hvis du planlegger å søke om et boliglån i de neste 3-4 årene, ikke gå over bord på skrive-offs.
Se hvor mye av din inntekt en utlåner vil bruke for kvalifisering.
Din Side Virksomhet., Mange mennesker jobber full tid, men har en side for din virksomhet, som de fil planlegge C på selvangivelsen.
Merk at hvis du ikke har tenkt til å avsløre din side virksomhet, uansett av hvilken grunn, din utlåner vil finne ut om det likevel. Utlåner vil trekke transkripsjoner (kalt 4506 transkripsjoner) direkte fra SKATTEMYNDIGHETENE som viser inntekt eller tap fra en tidsplan C business.
Når du søker om boliglån, være sikker på å fortelle dine lån offiser om din side virksomhet, og hvor mye det gjort eller tapt i løpet av de siste 2 årene.,
siden Mange bedriftseiere bare ha en side for bedriften å skrive av utgifter. Hvis dette er deg, husk at långiver vil telle dine forretnings-tap mot deg.
For eksempel, hvis din selvangivelse viser at du mistet $12 000 i året før, din utlåner vil redusere din kvalifiserende gjeldende månedlig inntekt med $1,000.
i Motsetning til positiv business inntekter, du trenger ikke å ha virksomhet i 2 år for at det skal telle mot deg. Hvis du nettopp har åpnet din side bedrift, et tap for bare ett år må vurderes.,
Hvis du har stengt din bedrift etter innlevering av tidligere års selvangivelse, er det mulig for underwriter å se bort fra virksomheten tap. Skriv et brev og sa: hvordan, hvorfor, og når du lukket virksomhet, og gi noen dokumentasjon sikkerhetskopiere virksomheten nedleggelse.
lønnskostnader. Selv om du ikke er selvstendig næringsdrivende, kan du kreve ikke-refundert virksomhet utgifter inkludert kjørelengde. Du hevder disse på skjema 2106. Disse fradrag teller mot din totale W2 inntekt., Et eksempel på ansatt næringslivet verktøy og utstyr som ikke er levert av selskapet, ikke-refundert kjørelengde til arbeid knyttet til møter, og mobiltelefon kostnader hvis du bruker din personlige mobiltelefon for arbeid.
To År som Selvstendig Næringsdrivende Gjennomsnittlig Inntekt: Når en utlåner anmeldelser business inntekter, de ser på ikke bare det siste året, men en to års periode. De beregne inntekt ved å legge dem opp og dele dem med 24 (måneder). For eksempel, la oss si ett år business inntekt er $80,000 og to år $83,000., Den inntekt som brukes for kvalifiserende formål er $80,000 + $83,000 = $163,000 deretter dividert med 24 = $6,791 per måned.
Fallende næringsinntekten: Men utlåner ser også på noe annet når du ser gjennom mange år en og to: konsistens. Eksempelet ovenfor viste konsekvent inntekt fra år til år. Hva om inntekt så mer ut som dette:
- 1 År: $80,000
- 2 År: $40,000
Når du beregner en månedlig inntekt med disse tallene, beløpet er $5,000 per måned. Men en utlåner sannsynligvis ikke vil godkjenne dette lånet. Hvorfor?, Det er en alvorlig nedgang i inntekt, og kan indikere en sviktende virksomhet. En del av inntektene gjennomgangen er å beregne sannsynligheten for at inntekten vil fortsette, og en bedrift som lider av sviktende inntekter kan indikere sannsynligheten for videreføring er i alvorlig tvil.
Men det er ingen fast regel om en tydelig nedgang i inntekt, er det opp til dom av underwriter godkjenne lånet. En liten variasjon av si $80 000 til $70,000 kan heve noen spørsmål, men med en skikkelig forklaring programmet vil fortsatt være godkjent.,
Det kan være en legitim grunn for lavere inntekter. Virksomheten eier tok litt tid av for å ta vare på en ny baby. Dette lett-å-dokument forekomsten kan vise hvorfor inntekt tok en liten dukkert. I dette tilfellet, underwriter kan be om tre års selvangivelse i stedet for bare to.
Cash Flow. En utlåner vil også se på kontoutskrifter for å undersøke kontantstrømmen i virksomheten. Er det nok månedlig inntekt til å betjene gjelden? Noen virksomheter er avhengige av daglig kjøp av deres varer og tjenester, for eksempel en kafé eller butikk. Andre stole på bare noen få transaksjoner per år.,
Når du vurderer inntekt, en utlåner ønsker å sørge for at det er nok midler på en konto for å betale regninger.
ved Hjelp av business-kontoer for forskuddsbetaling og avsluttende kostnader
I noen tilfeller, du kan bruke midler fra din business-kontoer fra forskuddsbetaling.
noen Ganger, skjønt, underwriter vil spørre deg om et brev fra CPA å si at å ta penger fra virksomheten ikke vil utgjøre en fare for pågående helse av virksomheten. CPA kan eller ikke kan være villig til å skrive dette brevet.,
The underwriter ønsker å bekrefte din bedrift vil ikke bli lite penger og bli tvunget til å ta ut lån eller stenge dørene på grunn av mangel på midler. Tross alt, er din virksomhet er kilden til inntekt, og hvis inntekten strømmen stopper, kan du standard på lånet ditt.
Enhver bedrift midler brukt til avsluttende kostnader eller ned-betaling på et hjem bør være overflødig penger at virksomheten vil ikke behov for det i overskuelig fremtid.
Sjekk dagens boliglån priser.,
Beregning av næringsinntekten er komplisert
Hvis du er selvstendig næringsdrivende, kan du er uenig med det endelige resultat underwriter bestemmer for deg. Dette er en vanlig følelse oppleves av mange selvstendige individer.
næringsinntekten beregninger kan noen ganger koker ned til dom samtaler av underwriter, spesielt for låntakere som har flere virksomheter eller eiendom, eller som forretningsforetak er litt utenfor boksen.
Hvis det er noen tvil om hvor mye underwriter vil beregne i ditt tilfelle, gi din selvangivelse til casino profesjonell for gjennomgang., Også de fleste långivere tilbyr en underwriter inntekt gjennomgang for mer kompliserte selvangivelser, noen ganger til og med før du offisielt søke om boliglån.
Denne gjennomgangen gir alle som er involvert utgangspunkt, siden underwriter kommer opp med kvalifiserende inntekt fremover i tid.
Er det vanskeligere å få boliglån når du er selvstendig næringsdrivende?
selvstendig næringsdrivende låntaker ikke holde ut flere gransking som standard paystub/W2 ansatt. Hvis du går inn i din lånesøknad med riktig forventninger, vil du lukke din boliglån med svært få overraskelser.,
Klikk her for å sjekke din homebuying valgbarhet nå.