Mange potentielle boligkøbere og investorer har udsigt bank-ejede ejendomme, men for købere, der tager sig tid til at forstå REO proces, disse boliger kan være en stor mulighed.nogle boligkøbere er skræmt af afskærmede og bankejede boliger, fordi de ofte kræver flere renoveringer-og en anden form for forhandling — end andre muligheder på markedet., Men nogle REO egenskaber kommer på en betydelig rabat, og hvis du er villig til at arbejde gennem nogle af nuancerne i markedet efter afskærmning, kan du sætte dig op for en hel del.
Hvad er en ejendom ejet (REO) ejendom?
REO, der står for “Ejendomsejendom”, er et udtryk, der anvendes på afskærmede ejendomme, hvis ejerskab er overført til banken eller långiveren.
for at blive en REO-ejendom skal den gennemgå disse generelle trin:
- lån standard., Boligejer / låntager misligholder (undlader at gøre) deres realkreditlån i en vis tid, med det kvalificerende beløb normalt angivet i pant vilkår.
- afskærmning. Långiveren indleder retssager mod låntageren for at afskærme ejendommen.
- auktion. Ejendommen tilbydes derefter til offentligheden på en afskærmningsauktion og sælges typisk til den højeste byder. Hvis ejendommen sælger til en tredjepart på auktionen, tilbagebetaler banken eller långiveren nogle af omkostningerne ved den udestående lånesaldo, renter og gebyrer fra salget af ejendommen.,
- REO Status. Hvis hjemmet ikke sælger på auktion til en tredjepart, overgår besiddelse typisk til långiveren, og det bliver en Ejendomsejendom (REO). Långiveren forbereder sig på at sælge den, hvilket kan involvere udsættelse af beboere og fjernelse af udestående panterettigheder knyttet til ejendommen.REO-ejendomme er attraktive for boligkøbere eller ejendomsinvestorer af flere grunde. I mange tilfælde er långivere motiverede sælgere, der ikke ønsker at sidde på deres REO-inventar, og (afhængigt af bankens historie med ejendommen) kan disse boliger prissættes til en rabat., Andre faktorer-som hjemmet, der sælges “som det er” — kan dog påvirke den ultimative pris, så det er vigtigt at arbejde gennem processen metodisk for at sikre dig, at du tager højde for hver variabel.
10 trin til at købe REO-egenskaber
processen til at købe et REO-hjem ligner den almindelige boligkøbsproces, men der er et par vigtige undtagelser, du skal huske på. Uanset om du køber hjemmet til at bo i eller som en investering, skal disse 10 trin hjælpe dig med at få succes med bankejede ejendomme.,
Trin 1: Gennemse tilgængelige REO-egenskaber
før du kommer for langt ind i processen, skal du kigge på de tilgængelige egenskaber på dit målmarked eller prisklasse. Der er flere måder for potentielle boligkøbere til at gennemse de tilgængelige REO egenskaber:
- Bank og långiver lister: Långiver-specifikke lister, som PennyMac REO programoversigter, der viser alle tilgængelige bank-ejede ejendomme fra en bestemt långiver.,
- Multiple Listing Service: långivere og Realtors use bruger ofte tjenesten Multiple Listing til at liste REO egenskaber, hvilket gør det nemt at finde muligheder fra flere långivere på .t sted.
- Ejendomsmægler: en ejendomsmægler vil være i stand til at finde REO tilbud fra flere långivere i dit ønskede område.
- onlinetjenester: andre onlinetjenester, såsom Zillo., tilbyder værktøjer til at slå op på tvangsauktioner efter bestemte egenskaber eller i bestemte områder. Nogle af disse værktøjer er gratis at bruge, mens andre kan opkræve et gebyr.,
Trin 2: Finde en Långiver og Diskutere REO Finansiering
Når du har fundet en ejendom, du er interesseret i, skal du tale med en långiver, om dine finansieringsmuligheder. Dette er især vigtigt på grund af timingen af REO homebuying proces; långivere er motiveret til at sælge, og ønsker at få disse boliger ud af deres bøger, så jo mere forberedt du er med finansiering, jo bedre.en ting, der kan fremskynde REO homebuying-processen, bliver forhåndsgodkendt af långiveren, der ejer hjemmet., Med denne forhåndsgodkendelse vil långiveren, der ejer Reo-ejendommen, vide, at du er økonomisk kvalificeret til at købe ejendommen, hvilket gør dem mere tilbøjelige til at acceptere dit tilbud.
Trin 3: Find en Fast Ejendom Købers Agent, Som Kender REO Hjem
En købers agent er en god partner at have, mens du navigerer hjem købsprocessen. Din købers agent hjælper med at sikre, at du finder de bedste egenskaber til de bedst mulige priser, og de vil bruge deres erfaring til at guide dig gennem alle faser af processen., Din agent skal også kunne fortælle dig, om du har brug for at ansætte nogen anden, såsom en advokat eller en inspektionstjeneste, afhængigt af din tilstand og situation.
Hvis du specifikt er interesseret i REO-egenskaber, kan du prøve at finde en købers agent, der ofte arbejder med REO-egenskaber. Denne måde, din ejendomsmægler kender ins og outs for at forhandle med en långiver, hvordan man beregner omkostningerne ved nødvendige reparationer, hvordan man arbejder inden for långiverens tidslinje og hvordan man kan forberede dig til hvad der kommer næste.,
Trin 4: forfine din liste over långiver-ejede ejendomme
Når du arbejder med en købers agent, kan du begynde at indsnævre din liste over REO egenskaber., Nogle af de store egenskaber, der bør tages i betragtning, omfatter følgende:
- Notering pris
- Betydelige reparationer behov for det (og den samlede virkning på prisen)
- Placering (og nærhed til en skole, arbejdsplads eller andre ønskede område)
- Antallet af soveværelser og badeværelser
- Kvaliteten af kvarteret og de omkringliggende områder
- Fællesskabets ressourcer i området, såsom parker, fitnesscentre, kirker, osv.,
- Långiver-specifikke uforudsete udgifter eller krav
Når du har taget dit “må have” funktioner i betragtning, hvis du er venstre med flere egenskaber, skal du indsnævre din liste baseret på “nice to have” funktioner som en stor gård, en færdig kælder eller en i jorden swimmingpool. Del dine foretrukne hjem med din agent, der kan oprette ture til ejendomme øverst på din liste.
Trin 5: Få en vurdering af din ideelle ejendom
nogle REO-hjem går til en fantastisk pris, men at købe et bankejet hjem er ikke et automatisk tilbud., En REO ejendom kan diskonteres baseret på en uønsket placering eller alvorlig skade, eller det kan være overpris baseret på sammenlignelige salg i området eller långiverens ønske om at inddrive de brugte penge. Uanset hvad er det en god ide at overveje at få en vurdering, så du ved, hvordan den sande værdi sammenlignes med den anmodede pris.
en vurdering vil hjælpe dig med at få en objektiv estimeret værdi, som du kan sammenligne med bankens prisforlangende for at se, om prisen er fair. Under vurderingen vil en licenseret taksator tage oversigt over større systemer (dvs .,, VVS, VVS), den strukturelle integritet i hjemmet, og kontrollere priserne på sammenlignelige boliger i området.bemærk: en vurdering, der forsøger at estimere ægte hjemmeværdi, adskiller sig fra en hjemmeinspektion, der forsøger at tage oversigt over aktuelle og potentielle problemer. En vurdering vil hjælpe dig med at beslutte, om prisforlangende er fair; en inspektion vil hjælpe dig med at forstå de reparationer og renoveringer nødvendige, som er afgørende for en bank-ejede hjem.
Trin 6: Lav et tilbud
Når du har fundet en ejendom, der passer til dig, er det tid til at afgive et tilbud.,
din agent vil hjælpe dig med at beslutte, hvilken slags tilbud der sandsynligvis vil blive accepteret, sammensætte tilbuddet og indsende det til långiveren. Afhængigt af långiveren skal du muligvis indsende særlige kontraktformularer eller papirarbejde. Det er også almindeligt at vedhæfte en alvorlig pengeindskudskontrol til dit tilbud. Denne check (normalt 1-2% af købsprisen) holdes normalt på en deponeringskonto, indtil købet er afsluttet.
sørg for at overveje inspektionsprocessen, som du gør dit tilbud., Du kan vælge at gøre tilbudet betinget af inspektion, så du er beskyttet, hvis inspektionen afslører betydelige (og potentielt farlige) problemer. Hvis nødvendige reparationer er veldokumenterede, kan du bruge den dokumentation til at gøre din sag til et lavt tilbud. Tal med din agent for at forstå dine muligheder, når det kommer til inspektion uforudsete udgifter.
Trin 7: Få ejendommen inspiceret
en inspektion bør være en del af at købe ethvert hjem, men det er afgørende for bankejede boliger., Ejendomsejendomme sælges typisk” som den er, ” hvilket betyder, at homebuyer er på krogen til reparationer — inklusive større strukturelle problemer — der skal løses. Et REO-hjem kan have været ledigt i uger eller måneder, det kan blive forsømt på grund af husejerens økonomiske problemer, eller de tidligere ejere kan have fjernet genstande eller beskadiget ejendommen, før de forlader. Derudover er det muligt, at ejendommen har gennemgået ikke-tilladte renoveringer.
med det i tankerne skal du være 100% sikker på, at du ved, hvad der skal løses, før du afslutter lånet., Have et hjem inspektion gjort er den bedste måde at tage en grundig opgørelse over, hvad reparationer skal foretages. Omkostningerne ved disse reparationer bør føjes til prisforlangende, så du har en bedre ID.om, hvad hjemmet vil koste dig (og om det er stadig en god handel efter reparation omkostninger er indregnet i).
i nogle tilfælde kan långiveren foretage en inspektion, når hjemmet bliver bankejet. I så fald skal du sørge for at få en kopi af inspektionsrapporten og gennemgå den grundigt for at beslutte, om den er omfattende nok til at hjælpe med at tage din beslutning.,
Trin 8: forhandle detaljer
for bedre eller værre, forhandle med en långiver for en bank-ejede hjem er forskellig fra at forhandle med en boligejer.
på den ene side betyder håndtering af en bank i stedet for en boligejer, at du ikke behøver at bekymre dig om følelsesmæssige tilknytninger til hjemmet, der påvirker beslutningen. Du er også normalt beskæftiger sig med en meget motiveret långiver, der ønsker at slippe af med ejendommen (især hvis det har været på markedet mere end 30 dage).,
på den anden side tager banker typisk længere tid at svare på et tilbud (eller et spørgsmål) end en boligejer, fordi tilbuddet skal gennemgås af flere enkeltpersoner eller virksomheder. Når långiveren reagerer, forventer de, at du reagerer hurtigt for at holde processen i bevægelse.
at arbejde med en långiver betyder også at hoppe gennem flere corporate hoops. Banker er også mere tilbøjelige til at præsentere et modtilbud, fordi de skal demonstrere, at de forsøgte at få den bedst mulige pris for ejendommen., Derudover kan långiveren bede dig om at underskrive et købstilbud (som du grundigt bør gennemgå med din ejendomsmægler eller advokat), og dit endelige tilbud kan være betinget af virksomhedens godkendelse.
Trin 9: Færdiggøre Dit Lån.
Nu, hvor du har indgivet et tilbud, flere ting vil være at gå på, på én gang: hjem inspektion, forhandlinger med banken, og færdiggørelsen af dit lån. I løbet af denne tid vil du udfylde papirarbejde og dele oplysninger med din långiver for at sikre, at dit lån er den rigtige pasform til det tilbud, du har indsendt.,
nu er det også tid til at verificere status for titlen. Banken rydder typisk titlen, før du sælger et bankejet hjem, men du kan aldrig antage, at dette er tilfældet. Kontakt långiveren for at se, om titlen er blevet ryddet. Hvis ikke, långiveren kan have en titel selskab stående ved at udføre disse tjenester. Hvis du forventes at gøre det selv, ansætte en titel selskab til at køre en fuld, forsikret titel søgning før du lukker handlen.
Trin 10: lukning
Når alt papirarbejdet er på plads, har du kablet i din udbetaling, og dine lånefonde er på plads, er det tid til at lukke.,
lukning på en REO ejendom ligner enhver anden lukning, med nogle få bemærkelsesværdige undtagelser. Hvis du ikke er i stand til at lukke en forudbestemt slutdato, kan långiveren opkræve en straf for hver dag ud over fristen. (Du kan forsøge at undgå disse forsinkelser ved at få forhåndsgodkendt for et lån og få sikkerhed for, at din finansiering vil komme igennem inden en given dato.)
Ved afslutningen vil du og långiverrepræsentanten underskrive de dokumenter, der er nødvendige for at overføre huset til dit navn og afslutte dit pant., Når du har underskrevet alt, og pengene går til det rigtige sted, får du nøglerne og en ny titel: Homeo .ner.
er et REO hjem den rigtige pasform til dig?
et bankejet hjem kan være en god mulighed for boligkøbere eller investorer til at finde en god aftale-men kun hvis du er villig til at være tålmodig og grundig. Beskæftiger sig med en långiver snarere end en individuel sælger kan betyde langsommere svartider og en vanskeligere forhandling, men det kan føre til en potentielt lavere pris fra en motiveret sælger, der allerede har håndteret udestående skatter.,gennemse PennyMac REO-lister for at se tilgængelige bankejede ejendomme fra PennyMac, eller ring til en PennyMac-låneansvarlig for at diskutere dine muligheder i dag.