Pantguide

Jordkontrakter er en kilde til sælgerfinansiering, der generelt bruges til unikke ejendomstyper og situationer. I stedet for at låne fra en pant långiver, foretager du betalinger til sælgeren af den ejendom, du køber. Så hvad skal du vide, hvis du vil bruge en jordkontrakt til at købe et hjem? Og hvad er de skridt til at refinansiere ud af en?

i denne blog dækker vi:

• Hvad er en jordkontrakt?

• Hvornår skal jeg bruge en jordkontrakt til at købe et hjem?,

• hvordan fungerer betalinger med en jordkontrakt?

• Hvad er risikoen ved en jordkontrakt?

• optaget vs uindspillede landkontakter.

• Sådan bruges en jordkontrakt til et boligkøb.

• sådan refinansieres en jordkontrakt.

• hvordan kan vi hjælpe.

Hvad er en jordkontrakt?,

En jordaftale er en skriftlig aftale om et privat lån mellem en boligkøber og sælger til køb af jord eller ejendom. Sælgeren vil yde finansiering (som långiver), og de vil igen tillade køberen at flytte ind i ejendommen i henhold til deres aftale, da de arbejder mod eventuelt ejerskab ved at betale jordkontrakten. Du kan lære om de forskellige typer af jord kontrakter her.

for ikke så længe siden var jordkontrakter ekstremt populære, når realkreditlån var vanskelige at kvalificere sig til og havde ekstraordinært høje renter., Selvom de er faldet i popularitet, forbliver jordkontrakter som kilde til sælgerfinansiering almindelige i områder af landet med unikke egenskaber eller høj selvstændig beskæftigelse.Ligesom mange ældre udlån programmer tjener jord kontrakter en niche publikum som de fleste hjem købere vil finde større fordel og sikkerhed fra en traditionel pant produkt.som mange ældre udlånsprogrammer tjener jordkontrakter et nichepublikum, da de fleste boligkøbere vil finde større fordel og sikkerhed fra et traditionelt realkreditprodukt.

Hvornår skal jeg bruge en jordkontrakt til at købe et hjem?,

med en jordkontrakt forhandler du køb, leasing og vilkår for din boligsituation direkte med din långiver (sælgeren). Dette giver dig en fordel, da sælgeren har en interesseret interesseret i at sikre, at du er i stand til at købe deres ejendom.

hovedårsagen til, at folk går videre med en jordkontrakt for sælgerfinansiering, er for den lettere kvalifikation. Kvalificering er betydeligt lettere for en jordkontrakt, da din sælger ikke har de samme regler, retningslinjer eller gebyrer forbundet med en bank eller realkreditlån., Med det i tankerne skal du læse din kontrakt omhyggeligt. Der er en grund til, at kvalificere sig til et realkreditlån er en involveret og reguleret proces. Når du gør det lettere, øger du risikoen for både køber og sælger.

Her er et par specifikke scenarier, når et land kontrakt kunne være en fordel for dig:

• Køb et hjem, som en ikke-AMERIKANSK statsborger (udenlandske statsborgere): Et hjem køber, der ikke er AMERIKANSK statsborger, kan have problemer med at få et lån i USA, Selvom der er programmer, der giver dem mulighed for at blive husejere, kan de være vanskelige at finde og kvalificere sig til. En jordkontrakt ville være lettere at kvalificere sig til og gøre barrieren for husejerskab mere overkommelig.

• køb af en unik ejendom: hvis dit nye hjem ikke har nogen sammenlignelige egenskaber, og du har brug for finansiering for at sikre det, kan en jordkontrakt være din eneste mulighed. Husk, at det vil være lige så vanskeligt for dig at sælge denne ejendom senere. Det kan være nødvendigt, at du sælger finansiering til din fremtidige køber også.,

• nylig skilsmisse eller konkurs, der forårsager store kreditproblemer: købere med en urolig kredithistorie kan have det lettere at købe med en jordkontrakt, men ingen to sælgere er de samme. Da de ikke overholder de samme retningslinjer og krav i et realkreditlån långiver, vil dette også være en del af dine forhandlinger om at købe.

medmindre du med sikkerhed ved, at du ikke kvalificerer dig til et prioritetslån, er det i din bedste interesse at få et traditionelt panteprodukt i stedet for en jordkontrakt, da de kan blive vanskelige ned ad vejen.,

Hvordan fungerer betalinger med en jordkontrakt?

Når du har en jord kontrakt, køberen vil typisk foretage betalinger direkte til sælger, og sælgeren vil udbetale denne betaling til alle interesserede parter for ejendommen. Generelt vil dette være ethvert pant / pant på ejendommen, ejendomsskatter og sælgerens fortjeneste fra kontrakten. For nogle købere kan dette være praktisk, da deres betalingsordning forbliver det samme år til år, og de behøver ikke at beskæftige sig med en bank for at sende deres betalinger.,

jordkontrakter afskrives typisk (betalingsplan) over 30 år med en femårig ballonbetaling (resterende lånesaldo forfalder øjeblikkeligt). Selvom det ikke er gavnligt for de fleste, kan dette være ekstraordinært nyttigt for en person med begrænset tid inden for et højindkomstfelt, såsom ejeroperatører (lastbilchauffører), kommissionsområder og selvstændig beskæftigelse. I løbet af de fem år af deres jordkontrakt kan de have et stabilt hjem og arbejde for at kvalificere sig til et traditionelt pant til at betale deres ballonbetaling ved udgangen af de fem år.

hvad er risikoen ved jordkontrakter?,

mens jordkontrakter er mere lempelige i deres krav til en køber, er de ikke altid i din bedste interesse. De retningslinjer og regler, der dikterer, hvordan et realkreditlån långiver afgør, hvorvidt du er kvalificeret arbejde til din fordel, fordi långivere bestemme sandsynligheden for din evne til at tilbagebetale lånet., Med det i tankerne, her er et par grunde til, hvorfor du måske ønsker at genoverveje bevæger sig fremad med et land kontrakt:

• Din indkomst er ikke verificeret: Typisk sælgere vil ikke kontrollere din indkomst med et land kontrakt samme måde, som et pant selskab gør, eller endda gennemgå din kredit at afgøre din gæld. Det betyder, at du kan finde dig selv “godkendt” af sælgeren til at købe ejendommen, men du kan finde dig selv kæmper for at foretage betalinger kort efter.,

• ballonbetalinger kan være farlige: disse er almindelige med jordkontrakter – det er bare et udtryk at sige, at din resterende gæld forfalder fuldt ud med det samme. Dette vil ofte ske ved udgangen af din jord kontrakt sigt (typisk fem år med betalinger amortiseret over 30 år), eller hvis du går glip af betalinger., Hvis du oprindeligt havde brug for jordkontrakten, og ikke meget har ændret sig siden da, du kunne hurtigt finde dig selv hjemløs og tusinder af dollars i udbetaling og månedlige betalinger, der ellers kunne have gået i retning af besparelser for et prioritetslån eller investering i en ejendom, du faktisk ejer.

• du ejer sandsynligvis ikke ejendommen: ved du, om titlen er optaget i dit navn? Ved du, hvem der ejer hjemmet med din kontrakt?, Oftere end ikke bevarer sælgeren ejendomsret og ejerskab over ejendommen, indtil du har betalt jordkontrakten – enten gennem dine egne midler eller gennem en købstransaktion for at købe kontrakten. I det sandsynlige scenario, at du ikke er ejer, betyder det, at du heller ikke har en ejers rettigheder. Sælgeren kan udsætte dig for en række årsager, og hvis sælgeren undlader at betale deres pant eller skat for ejendommen, du kan blive smidt ud. Du er i en leje-til-egen situation med ingen af de luksus, der ydes til husejere.,

• Du skal håndtere vedligeholdelse: desværre har du byrderne fra en boligejer, da du har brug for at vedligeholde ejendommen. Læs din kontrakt omhyggeligt. Hvem er ansvarlig for apparater? Hvem er ansvarlig for ejendommen? I de fleste tilfælde er det nok dig.

• Kontrakter kan være en vanskelig opgave: Vi havde en potentiel hjem køber i et land kontrakt, der ønskede at refinansiere sin ejendom, efter at have boet i sit hjem i fem år., Desværre opdagede han, at han ikke ejer hjemmet, efter at han kom til os, og vi gennemgik kontrakten med ham. I sidste ende måtte vi henvise ham til en ejendomsadvokat for at få råd om, hvordan man går videre.

indspillet vs uindspillede jord kontrakter – vigtige oplysninger at vide.

Et af de mest almindelige problemer med jordkontrakter er, at de sjældent registreres. Når en jordkontrakt ikke registreres, er der ingen registrering af transaktionen og detaljer for at bekræfte dit potentielle ejerskab i ejendommen., Dette vedrører ovenstående punkt, at du sandsynligvis ikke ejer den ejendom, du har betalt tusindvis af dollars for. Derudover, når ejendommen ikke er optaget, kan du ikke refinansiere den, du skal købe ejendommen. Den vigtige forskel her er, at du har brug for en ny udbetaling for at købe ejendommen, når din ballonbetaling for jordkontrakt forfalder. Det er en masse ekstra kontanter til pludselig at have til rådighed.lad os sige, at du har købt et $200,000 hjem med en jordkontrakt. Sælgeren krævede 10% ned, og du betalte yderligere $30,000 i hovedstolen i de sidste par år., Du skylder nu $150.000 til sælgeren, der skal betales fuldt ud. Naturligvis går du til at refinansiere din ejendom for at få den resterende saldo vendt til dig, da du har omkring $50.000 i egenkapitalen. Ikke? Svaret er måske.

Hvis gerningen blev registreret, og din sælger holdt dine betalinger på en separat konto i løbet af din kontrakt, så ja. Du vil være i stand til at refinansiere uden alvorlige problemer, forudsat at du kvalificerer dig til pantet. Hvis gerningen ikke blev registreret, skal du foretage en ny udbetaling på $150,000 og betale lukningsgebyrer i forbindelse med et køb., Dybest set køber du huset to gange siden første gang teknisk ikke skete. Du har lige givet nogen en masse penge til leje.

og hvad med titlen/skødet? Ved du, hvor det er, og har du en beredskab på plads, hvis der sker noget med sælgeren? Dette er de svar, du har brug for at vide, hvis du nogensinde vil formelt blive ejer af huset. Vi anbefaler at optage gerningen så hurtigt som muligt, ellers kan det være svært at bevise, at gerningen med rette blev overført til dig., Dette vil også være et krav fra enhver långiver, hvis du har brug for et prioritetslån på ejendommen. derudover kan manglende registrering af din gerning have en række problemer med statslige og føderale skatter. Du skal kontrollere din stats regler vedrørende sanktioner for ikke at registrere din gerning. Der kan være ekstra gebyrer på grund af at være forsinket. Hvis din kontrakt ikke er stærk nok, kan du miste ejendommen, hvis der skulle ske noget med din sælger før formel overførsel. Bare fordi du bor der, betyder det ikke, at du ejer det.læs din kontrakt, Kend din aftale.,

Sådan bruges en jordkontrakt til et boligkøb.

1. Tal med en ekspert først – som du har lært, kan jordkontrakter være meget komplicerede. Hvis du ønsker at købe en ejendom med en jordkontrakt, foreslår vi, at du kontakter en af vores Låneansvarlige eller giver os et hurtigt opkald på 855-610-1112 for at diskutere dit scenarie. En jordkontrakt bør ikke være dit første valg, tag dig tid til at se, om du har andre muligheder.

2. Ansæt en ejendomsadvokat – hvis du er sikker på, at en jordkontrakt er det bedste valg for dig, find og ansæt en ejendomsadvokat., Uden en ordentlig kontrakt kan du få den rå ende af aftalen ned på linjen. Elementer som titel og ejendom ansvar skal være krystalklar. En advokat vil også være i stand til at levere ekspertise under dine forhandlinger.

3. Forhandle kontrakten – der er flere typer af jord kontrakter, du kan vælge at bruge – lige kontrakter, all inclusive (wraprap-around) kontrakter, og afdrag salgskontrakter. Alle detaljer vil blive afsluttet her, og derfor er det vigtigt for begge parter at have en advokat.

4., Få din økonomi i orden-kontrakten er helt baseret på dine forhandlinger med sælgeren. Selvom du ikke vil være op til de samme standarder som et reguleret lån, vil du have bevis for indkomst og kontanter i banken for at dække udbetalingen. De vil sandsynligvis også trække din kredit rapport.

5. Få en vurdering og titel forsikring-en vurdering vil give dig en nøjagtig værdi af ejendommen. Disse koster omkring $ 500. Forudsat at titlen overføres til dit Navn, få titelforsikring for at beskytte både dig og sælgeren.

6., Tæt på aftalen-da der ikke er en långiver involveret, kan du lukke meget hurtigt. Du har allerede besluttet, hvordan du afleverer udbetalingen og eventuelle ekstra gebyrer, som sælgeren kræver. Når alt er underskrevet, skal du sørge for at vedligeholde kopier af alle dokumenter.

hvordan refinansierer jeg ud af en jordkontrakt?

Hvis du ønsker at refinansiere ud af en jordkontrakt (et privat lån), skal du tale med vores eksperter, før din lånebalance uundgåeligt skyldes. Vi vil være i stand til at identificere eventuelle røde flag tidligt. Sælgeren af ejendommen skal være stærkt involveret., På det absolutte minimum skal sælgeren angive følgende:

• en Notari .ed titel med en underskrevet udgivelse af lein.

• en ikke-pant relateret payoff.

• bevis for verifikation af en jordkontrakt.

• bevis for adresser for begge parter samt kontaktoplysninger.

• kopi af sælgerens originale garantiakt.,

uanset om du er en køber eller sælger af ejendommen, får hjælp tidligt vil spare dig tonsvis af hovedpine.