Hvis du ønsker en månedlig betaling på dit realkreditlån, der er lavere end hvad du kan få på et fastforrentet lån, kan du blive lokket af et afdragsfrit realkreditlån. Ved ikke at foretage afdrag i flere år i begyndelsen af din låneperiode, har du bedre månedlige cash Flo..
men hvad sker der, når renteperioden kun er op? Hvem tilbyder disse lån? Og hvornår giver det mening at få en? Her er en kort guide til denne type pant.,
Hvordan afdragsfrie Realkreditlån Er Struktureret
På det mest grundlæggende, et afdragsfrit realkreditlån er en, hvor du kun gøre rentebetalinger for de første mange år – typisk fem eller ti – og når denne periode slutter, kan du begynde at betale både afdrag og renter. Hvis du vil foretage afdrag i renteperioden, kan du, men det er ikke et krav om lånet.
du vil normalt kun se rentelån struktureret som 3/1, 5/1, 7/1 eller 10/1 realkreditlån med justerbar rente (ARMs)., Långivere siger, at 7/1 og 10/1 valg er mest populære hos låntagere. Renteperioden er generelt kun lig med renteperioden for lån med justerbar rente. Det betyder, at hvis du for eksempel har en 10/1 ARM, betaler du kun renter i de første ti år.
på en RENTEARM, når den indledende periode slutter, justeres renten en gang om året (det er her “1” kommer fra) baseret på en benchmark-rente som LIBOR plus en margen bestemt af långiveren., Benchmarkrenten ændres, når markedet ændres, men margenen er forudbestemt på det tidspunkt, du tager lånet ud.
rentekapsler begrænser renteændringer. Dette gælder for alle våben, ikke kun interesse-kun Våben. Den første renteloft på 3/1 Arme og 5/1 ARME er normalt to, siger Casey Fleming, et lån officer med C2 Financial Corp i San Diego og forfatter af “Lånet Guide: Sådan Får du den Bedst Mulige Realkreditlån.,”Det betyder, at hvis din startrente er tre procent, så når renteperioden kun slutter i år fire eller år seks, vil din nye rente ikke være højere end fem procent. På 7/1 arme og 10/1 arme, den oprindelige sats cap er normalt fem.
derefter er renteforhøjelser normalt begrænset til to procent om året, uanset hvad armens indledende periode var. Lifetime caps er næsten altid fem procent over lånets startrente, siger Fleming., Så hvis din start sats er tre procent, det kan stige til fem procent i år otte, syv procent i år ni og Ma.ud på otte procent i år ti.
Når renteperioden kun slutter, skal du begynde at tilbagebetale hovedstolen i resten af låneperioden-på fuldt amortiseret basis, i långiver tale. Dagens rentelån har ikke ballonbetalinger; de er typisk ikke engang tilladt i henhold til loven, siger Fleming., Så hvis det er den fulde betegnelse for en 7/1 ARM er 30 år, og den afdragsfrie periode på syv år, i otte år, vil din månedlige betaling vil blive genberegnet, der er baseret på to ting: for det første, den nye rente, og for det andet, tilbagebetaling af hovedstol over de resterende 23 år.
fast rente-kun lån
fast rente-kun realkreditlån er ikke så almindelige. Med en 30-årig fast rente-kun lån, kan du betale renter kun for ti år, derefter betale renter plus hovedstol for de resterende 20 år., Forudsat at du ikke lægger noget mod hovedstolen i løbet af de første ti år, din månedlige betaling ville hoppe væsentligt i år 11, ikke kun fordi du ville begynde at tilbagebetale hovedstolen, men fordi du ville tilbagebetale hovedstolen over bare 20 år i stedet for 30 flere år. Da du ikke betaler ned hovedstol i renteperioden, når renten nulstilles, er din nye rentebetaling baseret på hele lånebeløbet. En $100.000 lån med en 3.5 procent rente ville koste bare $ 291.67 per måned i løbet af de første ti år, men $579.96 per måned i løbet af de resterende 20 år (næsten dobbelt).,
Over 30 år vil lånet på $100.000 koste dig $174,190.80 — beregnet som ($291.67.120 betalinger) + ($579.96. 240 betalinger). Hvis du havde taget et 30 – årigt fastforrentet lån til samme 3.5 procent rente (som nævnt ovenfor), ville dine samlede omkostninger over 30 år være $161,656.09. Det er $ 12,534. 71 mere i renter på rentelånet, og den ekstra renteomkostninger er grunden til, at du ikke ønsker at beholde et rentelån for sin fulde løbetid. Din faktiske renteudgifter vil dog være mindre, hvis du tager skattefradrag for realkreditrenter.,
er disse typer lån bredt tilgængelige?
da så mange låntagere fik problemer med rentelån i bobleårene, tøver bankerne med at tilbyde produktet i dag, siger Yael Ishakis, vicepræsident for FM-boliglån i Brooklyn, NY, og forfatter af “The Complete Guide to Purchasing a Home.”
Fleming siger, at de fleste er jumbo-lån med variabel rente med en fast periode på fem, syv eller ti år. Et jumbo-lån er en type ikke-overensstemmende lån., I modsætning til i overensstemmelse lån, ikke-comforming lån er normalt ikke berettiget til at blive solgt til statsstøttede virksomheder, Fannie Mae og Freddie Mac — de største købere af overensstemmelse realkreditlån og en grund til hvorfor, i overensstemmelse lån er så bredt tilgængelige.
Når Fannie og Freddie køber lån fra realkreditinstitutter, tjener de flere penge til rådighed for långivere til at udstede yderligere lån. Ikke-overensstemmende lån som rentelån har kun et begrænset sekundært realkreditmarked, så det er sværere at finde en investor, der ønsker at købe dem., Flere långivere hænger på disse lån og servicerer dem internt, hvilket betyder, at de har færre penge til at yde yderligere lån. Rentelån er derfor ikke så bredt tilgængelige. Selv hvis et rentelån ikke er et jumbo-lån, betragtes det stadig som ikke-overensstemmende.
Fordi afdragsfrie lån er ikke så udbredt som det, siger 30-årige fastforrentede lån, “den bedste måde at finde en god interesse-kun långiver er gennem en velrenommeret mægler med et godt netværk, fordi det vil tage nogle alvorlige shopping for at finde og sammenligne tilbud,” siger Fleming.,
Sammenligne Omkostningerne
“Den renteforhøjelse for interesse-only funktion varierer fra långiver og ved dag, men figur, som du vil betale mindst en 0,25 procent præmie i renten,” siger Fleming.
på samme måde, Whitney Fite, formand for Angel Eg boliglån i Atlanta, siger, at kursen på et afdragsfrit realkreditlån er groft 0.125 til 0.375 procent højere end prisen for en amortizing fastforrentede lån eller ARM, afhængigt af de oplysninger.,
Her er hvordan din månedlige betalinger vil se ud med en $100.000 afdragsfrie lån sammenlignet med et fastforrentet lån eller et fuldt amortizing ARM, hver på en typisk sats for denne type lån:
På disse priser, på kort sigt, en interesse, der kun ARM vil koste dig $195.63 mindre per måned per $100,000 lånt for de første syv år sammenlignet med en 30-årige fastforrentede lån, og $154.47 mindre per måned sammenlignet med en fuldt amortizing 7/1 ARM.,
det er umuligt at beregne de faktiske levetidsomkostninger for et rentelån med justerbar rente, når du tager det ud, fordi du ikke på forhånd kan vide, hvad renten nulstilles til hvert år. Der er heller ikke en måde at ballparkere omkostningerne på, Fleming siger, selvom du kan bestemme levetidsrentehætten og gulvet fra din kontrakt. Dette vil give dig mulighed for at beregne den minimale og maksimale levetid omkostninger og vide, at din faktiske omkostninger ville falde et sted i mellem. “Det ville dog være et stort udvalg,” siger Fleming.,
Den Nederste Linje
afdragsfrie lån kan være svære at forstå, og dine betalinger vil stige betydeligt, når den afdragsfrie periode slutter. Hvis dit rentelån kun er en ARM, vil dine betalinger stige endnu mere, hvis renten stiger, hvilket er et sikkert væddemål i dagens lavrente miljø. Disse lån er bedst for sofistikerede låntagere, der fuldt ud forstår, hvordan de fungerer, og hvilke risici de tager.,