Når du ansøger om et pant, vil långiveren sørge for, at låntageren har råd til den nye pantebetaling. Dette bestemmes ved at sammenligne låntagerens foreslåede boligbetaling med deres nuværende månedlige indkomst.
men for nogle låntagere er månedlig indkomst ikke let at beregne.
mange freelancere, virksomhedsejere og andre uafhængige arbejdstagere betragtes som “selvstændige.,”Deres indkomst bestemmes ved at se på ting som profit-og-tab udsagn, 1099s og selvangivelser.klik her for at se, om du har nok indkomst til at kvalificere dig nu.
hvordan beregnes Indkomst for selvstændig beskæftigelse for et prioritetslån?
Denne artikel viser dig, hvordan du beregner din selvstændige indkomst, ligesom långivere gør, så du ved, om du kan købe eller refinansiere en ejendom.,
I denne artikel:
- To-årige selvstændige minimum
- der Kræves selvstændig dokumentation
- selvangivelse spørgsmål for selvstændige erhvervsdrivende låntagere
- Beregningen af selvstændiges indkomst
- Vores anbefalede långivere for selvstændige erhvervsdrivende låntagere
To-årig minimum for selvstændige
Den første overvejelse er to år selvstændige krav. En långiver vil sørge for, at du har været i erhvervslivet i en selvstændig kapacitet i mindst to år. Hvordan beviser du det?, Du kan give en kopi af din erhvervslicens til at starte, men långivere vil også se to års føderale arkiverede indkomstskatter, underskrevet og dateret.
Långivere, har en anden definition for en selvstændig låntager: enhver, der modtager mere end 25 procent af deres indkomst i ikke-lønnede betaler, kan betragtes som selvstændige. Dette omfatter primært dem, der arbejder på provision eller bonus.
Tjek din homebuying berettigelse nu.
långiverens definition af selvstændige udelukker dem, der ejer mindre end 25 procent af en virksomhed., Et almindeligt eksempel kan være et partnerskab eller LLC, hvor den enkelte ejer, siger 10 procent af virksomheden. I dette tilfælde betragtes låntageren ikke som selvstændig.
du kan være selvstændig, hvis….,Du ejer din egen virksomhed
den Krævede dokumentation for selvstændige erhvervsdrivende låntagere
Hvis du er selvstændig erhvervsdrivende, du bliver nødt til at aflevere mere dokumentation end en funktionær låntager.,ll tidsplaner
- 1099s
- W2s fra din selvstændige virksomhed (hvis du kan betale dig en løn)
- Skema C, D, E, F
K-1s
Hvis du er en del af en virksomhed, der har mange ejere, skal du sørge for, at alle kontrollerende parter er enige om, at du kan få adgang til virksomhedsafkast og kan overføre dem til en långiver.klik her for at se om du kan købe en bolig nu.
bruger realkreditinstitutter brutto-eller nettoindkomst?
realkreditinstitutter ser typisk på bruttoindkomst, ikke nettoindkomst., Mortgage långivere Beregn dit realkreditlån eligiblity baseret på hvor mange penge du laver, før du tager nogen skattefradrag eller betale skat.
selvstændige forretningsstrukturer
Der er mange måder, du kan være selvstændig på, og forsikringsgivere ser på hver struktur forskelligt. Her er nogle fælles forretningsstrukturer.
enkeltmandsvirksomhed: en person ejer og kontrollerer virksomheden. Indkomst rapporteres på skema C af din personlige selvangivelse. Et eksempel ville være den eneste ejer af en landskabspleje selskab. Generelt er enkeltmandsvirksomheder mindre virksomheder.,
partnerskab: to eller flere personer ejer og kontrollerer virksomheden. Overskuddet fra virksomheden er delt mellem ejerne.
selskaber: aktionærer ejer virksomheden. Normalt er disse større virksomheder. En låntager, der er 25% ejer af et selskab, er temmelig sjældent at se på en pantansøgning, men det sker. At få virksomhedernes selvangivelser kan være svært, da mange parter kan være involveret i at frigive dem.
S selskaber: dette er et selskab med en begrænset mængde aktionærer. Hvis du er ejer af en S Corp, skal du levere din 1120S selvangivelse.,
IRS selvangivelse tidsplaner for selvstændige låntagere
tidsplan C: rapporter indkomst eller tab fra en enkeltmandsvirksomhed.
Skema D: rapporter indtægter fra kapitalgevinster eller tab. Denne type indkomst kommer fra salg af materiel eller fast ejendom typisk. Normalt er disse engangs-begivenheder og kan ikke tælles mod løbende indkomst. Dog kan daghandlere, ejendomsflippere og lignende muligvis bruge tidsplan d-indkomst, hvis de viser sig at være tre års værdi af konsekvent indkomst.
Skema E: indkomst og tab fra leasede og lejede fast ejendom er rapporteret på denne formular., Låntagere, der opretholder et fuldtidsjob, mens de ejer lejeboliger, vil have nettoindkomst eller tab fra skema E. långiveren tilføjer eller trækker denne indkomst fra deres beskæftigelsesindkomst. Afskrivninger på skema E kan typisk lægges tilbage til låntagerens indkomst.
Skema f: Denne tidsplan bruges til landbrugsindkomst.
selvangivelse spørgsmål for selvstændige låntagere
Der er flere ting, der kan rejse op en selvstændig låntager, når de ansøger om et boliglån og give selvangivelser til långiveren. Her er nogle af de mest almindelige:
udgifter., En långiver vil overveje, hvad en virksomhed lavet i nettoresultat, ikke bruttoresultat. For eksempel, en pet shop ejer trukket i $80,000 sidste år i omsætning. Ikke dårligt, ikke? Men virksomheden måtte også betale husleje, forsyninger, forsyningsselskaber og forsikring i størrelsesordenen $30,000 sidste år. Så en långiver vil kun overveje $ 50.000 i overskud som realindkomst.
Nogle gange afskriver virksomhedsejere for mange udgifter. En bærbar computer her, forretningskilometer der-temmelig snart kan hele overskuddet i virksomheden afskrives., Hvis din virksomhed gør $ 100.000, men du afskrive $ 90.000, gæt hvor meget långiveren vil sige du har lavet? Yep, $ 10,000 eller bare $ 833 pr. Og du kan ikke kvalificere dig til meget hus med det.at afskrive legitime forretningsudgifter er et klogt træk, men der er lejligheder, hvor der er så mange afskrivninger, som virksomheden ser ud til at tjene nogen penge overhovedet. Hvis du planlægger at ansøge om et pant i de næste 3-4 år, skal du ikke gå overbord på dine afskrivninger.
se, hvor meget af din indkomst en långiver vil bruge til kvalifikation.
din Side forretning., Mange mennesker arbejder på fuld tid, men har en side virksomhed, som de fil tidsplan C på deres selvangivelser.
Bemærk, at hvis du planlægger ikke at afsløre din sidevirksomhed af en eller anden grund, vil din långiver finde ud af det alligevel. Långiveren vil trække udskrifter (kaldet 4506 udskrifter) direkte fra IRS, som vil vise indkomst eller tab fra en tidsplan C forretning.
Når du ansøger om pantet, skal du sørge for at fortælle din låneansvarlig om din sidevirksomhed, og hvor meget det har lavet eller tabt i løbet af de sidste 2 år.,
mange side virksomhedsejere har simpelthen en side virksomhed til at afskrive udgifter. Hvis dette er dig, huske på, at långiveren vil tælle din virksomhed tab mod dig.hvis dine selvangivelser viser, at du har mistet $12,000 i det foregående år, reducerer din långiver din kvalificerende nuværende månedlige indkomst med $1,000.
i modsætning til positiv forretningsindkomst behøver du ikke have forretningen i 2 år for at tælle imod dig. Hvis du lige har åbnet din sidevirksomhed, skal et tab i kun et år overvejes.,
Hvis du lukkede din virksomhed efter indgivelse af det foregående års selvangivelse, er det muligt for underiterriter at se bort fra forretningstabet. Skriv et brev, der siger, hvordan, hvorfor, og hvornår du lukkede virksomheden, og give enhver dokumentation, der sikkerhedskopierer forretningslukningen.
medarbejderudgifter. Selv hvis du ikke er selvstændig erhvervsdrivende, kan du kræve ikke-refunderede forretningsudgifter inklusive kilometertal. Du gør krav på disse på formular 2106. Disse fradrag tælles med din samlede income2 indkomst., Et eksempel på medarbejdernes forretningsudgifter er værktøjer og forsyninger, der ikke leveres af virksomheden, ikke-refunderet kilometertal til arbejdsrelaterede møder og mobiltelefonafgifter, hvis du bruger din personlige mobiltelefon til arbejde.to – årig selvstændig gennemsnitlig indkomst: når en långiver gennemgår forretningsindkomst, ser de ikke kun på det seneste år, men en periode på to år. De beregner din indkomst ved at tilføje den og dividere med 24 (måneder). For eksempel sige år et business indkomst er $ 80,000 og år to $ 83,000., Den indkomst, der anvendes til kvalificerende formål er $ 80,000 + $ 83,000 = $ 163,000 derefter divideret med 24 = $ 6,791 per måned.
faldende selvstændig indkomst: men långiveren ser også på noget andet, når man gennemgår år et og to: konsistens. Eksemplet ovenfor viste konsekvent indkomst fra år til år. Hvad hvis indkomsten så mere sådan ud:
- år 1: $80,000
- år 2: $40,000
Når du beregner en månedlig indkomst med disse tal, er beløbet $5,000 pr. Men en långiver vil sandsynligvis ikke godkende dette lån. Hvorfor?, Der er et alvorligt fald i indkomst og kan indikere en svigtende virksomhed. En del af indkomstgennemgangsprocessen er at bestemme sandsynligheden for, at indkomsten vil fortsætte, og en virksomhed, der lider af faldende indkomst, kan indikere sandsynligheden for fortsættelse er i alvorlig tvivl.
Der er dog ingen hård og hurtig regel om et specifikt fald i indkomsten, det er op til den forsikredes dom, der godkender lånet. En lille varians af sige $ 80,000 til $ 70,000 kan rejse nogle spørgsmål, men med en ordentlig forklaring ansøgningen vil stadig blive godkendt.,
der kan være en legitim grund til den lavere indkomst. Virksomhedsejeren tog lidt tid til at tage sig af en ny baby. Denne let at dokumentere forekomst kan vise, hvorfor indkomsten tog en lille dukkert. I dette tilfælde kan underwrriter bede om tre års selvangivelser i stedet for kun to.
likviditet. En långiver vil også se på kontoudtog til at undersøge cash Flo.af virksomheden. Er der nok månedlig indkomst til servicegæld? Nogle virksomheder er afhængige af daglige køb af deres varer og tjenester såsom en caf.eller detailbutik. Andre er afhængige af blot et par transaktioner om året.,
når man gennemgår indkomst, ønsker en långiver at sikre sig, at der er nok midler på en konto til at betale regningerne.
brug af virksomhedskonti til din udbetaling og lukningsomkostninger
i nogle tilfælde kan du bruge penge fra dine virksomhedskonti fra din udbetaling.
Nogle gange vil underwrriter dog bede dig om et brev fra din CPA, der siger, at det at tage penge fra virksomheden ikke vil bringe virksomhedens igangværende helbred i fare. Din CPA kan eller ikke kan være villig til at skrive dette brev.,underwrriter ønsker at bekræfte din virksomhed vil ikke være kort på kontanter og blive tvunget til at tage lån eller lukke dørene på grund af manglende midler. Når alt kommer til alt er din virksomhed kilden til din indkomst, og hvis din indkomststrøm stopper, kan du standard på dit lån.eventuelle forretningsfonde, der bruges til at lukke omkostninger eller udbetalingen på et hjem, skal være overskydende penge, som virksomheden ikke har brug for i en overskuelig fremtid.
tjek dagens realkreditrenter.,
beregning af selvstændig indkomst er kompliceret
Hvis du er selvstændig, kan du være uenig i den endelige indkomst, som underiterriter bestemmer for dig. Dette er en fælles følelse opleves af mange selvstændige individer.selvstændige indkomstberegninger kan undertiden koges ned til dommeopkald fra underwrriter, især for låntagere, der har flere virksomheder eller ejendomme, eller hvis forretningsforetagender er lidt uden for boksen.
Hvis der er nogen tvivl om, hvor meget underwrriter vil beregne i dit tilfælde, skal du give dine selvangivelser til en pant professionel til gennemgang., Også, de fleste långivere tilbyder en under .riter indkomst gennemgang for mere komplicerede selvangivelser, nogle gange endda før du officielt ansøge om pant.
denne anmeldelse giver alle involverede et udgangspunkt, da underwrriter kommer op med kvalificerende indkomst forud for tiden.
er det sværere at få et pant, når du er selvstændig?
den selvstændige låntager udholde mere kontrol, at standard paystub /22 medarbejder. Hvis du går ind i din låneansøgning med de rette forventninger, lukker du dit realkreditlån med meget få overraskelser.,
Klik her for at tjekke din homebuying berettigelse nu.