MCKINNEY i Texas — Som en potentiel lejer, B. R. Williams lærte tidligt, hun havde brug for et script til at woo potentielle udlejere: Omtale hendes stjernernes leje historie. Fremhæv, at Afsnit 8 boligkuponer er” pro-udlejer”, hvor det meste af lejen direkte deponeres hver måned. Altid ytre de magiske ord, “Dette er en no-fail system.”
Nogle gange fungerede tonehøjden., Men selv da ville oftenilliams ofte dukke op for at se på en lejlighed, kun for at få at vide, at den ikke længere var tilgængelig.
“Jeg gætter på, at de ikke kunne fortælle, at jeg var sort over telefonen,” sagde 62-åringen. I hendes næsten 30 år i boligkuponprogrammet har hun kun haft en hvid udlejer. Housing Choice Vouchers, bedre kendt som Section 8 vouchers, formodes at være en billet ud af fattigdom for de mere end 2 millioner familier, der bruger dem hvert år., Kuponerne tillader lejere med lav indkomst, såsom Williamilliams, at finde anstændige boliger i det, som boligembedsmænd kalder sikkert, “high-opportunity” kvarterer, som de normalt ikke ville have råd til.
i det mindste er det hensigten. I stedet, lejere som .illiams ofte befinder sig fanget af begrænsede muligheder.
i midten af August meddelte det amerikanske Department of Housing and Urban Development, at det vil holde en række udlejerfora i udvalgte byer for at høre fra ejendomsejere om, hvordan man gør kuponprogrammet mere attraktivt for dem., Agenturet forventer at foretage ændringer i programmet baseret på, hvad det hører.
Williamilliams’ oplevelse, der er kendt for mange Afsnit 8-modtagere, viser, hvor svært det vil være at overvinde udlejers modstand. udlejere diskriminerer rutinemæssigt lejere med boligkuponer, ifølge en rapport fra Urban Institute, der blev offentliggjort i August-især udlejere i områder med højere leje med skoler, transport og job af høj kvalitet.,
selvom nogle udlejere tiltrækkes af udsigten til lejebetalinger, der er sikkerhedskopieret af den føderale regering, fandt en Johns Hopkins University-undersøgelse, der blev frigivet i Maj, at mange er afskrækket af bureaukratiet i Afsnit 8-programmet. (HUD bestilt begge undersøgelser.”det er virkelig svært at finde en enhed at leje med en boligkupon,” sagde Martha Galve., en seniorforsker ved Urban Institute og medforfatter til sin undersøgelse., “Hvis en familie ønsker at komme ind i et bestemt kvarter, fordi det har en god skole, er de måske nødt til at arbejde virkelig hårdt for at gøre det — og det fungerer måske ikke for dem.”
indsatsen er høj: forskning peger på en tæt forbindelse mellem kvarterets børn vokser op i og deres livsudsigter. en undersøgelse fra Harvard University fandt, at fattige børn, der flytter til kvarterer med høj mulighed før 13 år, er mere tilbøjelige til at gå på college, tjene højere indkomster og opholde sig i bedre kvarterer som voksne. De er også mindre tilbøjelige til at blive enlige forældre.,
‘fuldtidsjob’
indkomstgrænser for at deltage i programmet varierer meget fra amt til Amt, og forskellige boligmyndigheder kan også indstille deres egne indkomstgrænser. Men familier skal være meget fattige for at kvalificere sig-og i de fleste tilfælde ekstremt fattige. i Dallas County, te .as, var den gennemsnitlige husstandsindkomst for en kuponindehaver i 2017 $14,116.familier, der modtager Section 8-værdikuponer, er forpligtet til at betale 30 procent af deres indkomst på husleje., Den føderale regering dækker forskellen op til et bestemt beløb, der er baseret på Fair Market Rent (FMR) for området. Kuponindehavere kan vælge at bo i enheder med højere husleje, men de er ansvarlige for at betale ethvert beløb over huds betalingsstandard. ofte er kuponerne ikke nok til at flytte en familie ud af høj fattigdom, racistisk adskilte kvarterer. Dallas er takket være en domstolsafdelingsordre fra 1990 forpligtet til at give nogle lavindkomstfamilier større værdikuponer, så de kan flytte til samfund med høj mulighed.,disse boligkuponer gjorde det muligt for Thoseilliams at opdrage sine syv børn i forstæder kvarterer i gode skoledistrikter omkring Dallas metro-området. Hun kunne have et hus med en gård, og hunde, og hendes børn kunne ride deres cykler og har sleepovers.
“det viste sig at være super gavnligt,” sagde singleilliams, en enlig mor. “Vi kunne have noget af en normal livsstil.”
stadig, sagde hun, programmet har sine grænser., da hendes udlejer døde, og hans familie havde travlt med at sælge ejendommen, fandt hun sig tilbage på boligmarkedet og scrambling for at finde et anstændigt sted for sin familie at bo. Hun er nødt til at flytte otte til 10 gange.
“Jeg ville være så bekymret,” sagde .illiams, der har arbejdet som vikar og hjemmehjælp. “Det var som et fuldtidsjob, morgen til aften, morgen til aften. Du ville ikke tro, hvor meget gas jeg brændte op.,”
Personlige Fordomme
Urban Institute forskere undersøgte leje annoncer i Fort Worth, Texas, Los Angeles; Newark, New Jersey, Philadelphia og Washington, D.C., for at finde ud af hvor hårdt det var for voucher indehavere at finde lejligheder. I gennemsnit måtte forskerne gennemsøge 39 annoncer, før de fandt en, der opfyldte huds krav til omkostninger og størrelse.
og så blev tingene endnu hårdere: de fleste af de udlejere, som forskere kaldte, sagde, at de ikke tog værdikuponer. Nogle af dem, der blev enige om at vise deres enhed til en kuponholder, stod lejeren op.,udlejere i Fort Worthorth, Los Angeles og Philadelphia afviste kuponindehavere til meget højere priser: henholdsvis 78, 76 og 67 procent. I Washington, D.C., og Newark, New Jersey, som har lokale love, der beskytter voucher indehavere af boliger forskelsbehandling, denial priser er meget lavere ved 15 og 31 procent, henholdsvis.
de lavere afvisningsrater antyder, at boliglovgivning kan hjælpe med at gøre det lettere for voucher-indehavere at finde et sted at bo, sagde Galve..,
Tolv lande, og mange byer har lovgivning, der gør det ulovligt for udlejere til at nægte boliger, fordi en lejer har en bolig kupon eller er på offentlig støtte i henhold til Fattigdom og Race Forskning Handling Råd, en borgerrettigheder og politiske organisation, baseret i Washington, D.C.
I Marts, Washington blev den seneste til at passere en “indtægtskilde” lov. Den træder i kraft i slutningen af September.,
Men disse love er ikke, hvad der er nødvendigt, for at vinde over flere udlejere, sagde Greg Brun, senior vice president for offentlige anliggender for Nationale Lejlighed Association, en industri gruppe, der er baseret ud af Alexandria, Virginia.
“i stedet for et fejende mandat, som du skal acceptere afsnit 8-værdikuponer, hvorfor ikke se på, hvor programmet har kæmpet og gøre det ekstremt nemt at bruge?”Bro .n spurgte. “Der er ingen tvivl om, at programmet er utroligt vigtigt og utroligt værdifuldt ved at sikre, at familier har adgang til overkommelige boliger. Men det er også utroligt udfordrende .,”
strømlining af papirarbejde og inspektioner, sagde bro .n, og oprettelse af en udlejer afbødningsfond til dækning af skader ville gå langt for at woooo flere udlejere.
Negative stereotyper om Afsnit 8 voucher indehavere også er en barriere.
for Johns Hopkins-undersøgelsen undersøgte forskere udlejere i Baltimore, Cleveland og Dallas. De fandt ud af, at to tredjedele af udlejere, der havde lejet til tenants 8 lejere, havde det, de beskrev som en negativ oplevelse, og havde lovet aldrig at leje til voucher-indehavere igen.,
men forskerne fandt det svært at adskille faktiske hændelser fra personlige fordomme.
“de kører ikke deres liv som os. De blev ikke opdraget som os, ” fortalte en udlejer dem. “Jeg blev rejst i en anstændig baggrund; de fleste af dem er ikke.”
nogle udlejere sagde, at de ikke kunne lide at hoppe gennem bureaukratiske bøjler, fra papirarbejde til rutinemæssige boliginspektioner, for at kontrollere sundheds-og sikkerhedsspørgsmål, såsom blymaling og defekt elektricitet.,
Andre fejlagtigt troede, at almene boliger myndigheder var forpligtet til at tage deres side i sager om skader — og blev skuffet, når de ikke — sagde Philip Garboden, en professor i økonomisk overkommelige boliger på University of Hawaii i Manoa, og en af undersøgelsens medforfattere.
“En udlejer kører en forretning,” sagde Alexandra Alvarado, marketing direktør for den Amerikanske Lejlighed ejerforening, en medlemsbaseret organisation for de professionelle ejendomsadministratorer, der er baseret ud af Calabasas, Californien. “Du forsøger at reducere din risiko., Hvis en gruppe betragtes som risikabel, vil de ikke tage den risiko.”
alligevel sagde Alvarado, at der ikke er noget bevis for, at kuponindehavere beskadiger ejendom oftere end andre lejere. Forudsat at en potentiel lejer har en ren lejehistorie og solid kredit, sagde hun, hendes organisation opfordrer udlejere til at “ikke diskriminere kilden” til lejen.
håb i postnumre
målet med Afsnit 8-programmet er at give familier med lav indkomst mulighed for at undslippe kvarterer med høj fattigdom., Ikke desto mindre undlader de fleste voucher-modtagere at gøre det, for det meste fordi HUD-værdikuponerne ikke er nok til at dække huslejen i kvarterer med højere indkomst.
historisk set bestemte HUD værdien af kuponerne baseret på Fair Market-lejen i et helt storbyområde. Men for flere år siden, agenturet begyndte at eksperimentere med at binde kuponbeløb til huslejen i hvert Postnummer.
i 2016 udstedte Obama-administrationen nye regler, der krævede 24 metroområder for at bruge den nye formel. (Dallas metro-området skal også deltage på grund af en lovlig løsning.,) Trump-administrationen forsøgte at suspendere reglen sidste år, men en føderal dommer genindførte den.
boliger fortalere håber ændringen vil give kupon indehavere flere muligheder.
En rapport udgivet tidligere dette år af Furman Center for Fast Ejendom og bypolitik ved New York University forudsagt, at antallet af boliger til rådighed til Afsnit 8 modtagere i 24 metro områder vil stige med næsten 9 procent, ud over at give mere for boliger muligheder for, at fattige familier uden af høj fattigdom, lav leje områder.,
“dette betyder sikrere kvarterer med lav fattigdom og bedre skoler,” sagde Katherine O ‘ Regan, en af rapportens medforfattere. “Det er det, du leder efter. Det ændrer den økonomiske mobilitet og de voksne resultater for lavindkomstbørn.”