Wenn Sie möchten, eine monatliche Zahlung auf Ihre Hypothek ist niedriger als das, was Sie bekommen können auf ein festverzinsliches Darlehen, das Sie vielleicht gelockt von einem Interesse nur Hypothek. Wenn Sie zu Beginn Ihrer Darlehenslaufzeit mehrere Jahre lang keine Kapitalzahlungen leisten, haben Sie einen besseren monatlichen Cashflow.
Aber was passiert, wenn die Zinsperiode abgelaufen ist? Wer bietet diese Kredite an? Und wann macht es Sinn, einen zu bekommen? Hier ist eine kurze Anleitung zu dieser Art von Hypothek.,
Wie zinsgünstige Hypotheken strukturiert sind
Eine zinsgünstige Hypothek ist eine Hypothek, bei der Sie nur Zinszahlungen für die ersten Jahre leisten-normalerweise fünf oder zehn – und sobald dieser Zeitraum endet, beginnen Sie, sowohl Kapital als auch Zinsen zu zahlen. Wenn Sie während des Nur-Zinsen-Zeitraums Kapitalzahlungen leisten möchten, können Sie, aber das ist keine Voraussetzung für das Darlehen.
In der Regel sehen Sie zinsgünstige Kredite, die als 3/1, 5/1, 7/1 oder 10/1 zinsgünstige Hypotheken (ARMs) strukturiert sind., Kreditgeber sagen, dass die 7/1 und 10/1 Entscheidungen bei Kreditnehmern am beliebtesten sind. Im Allgemeinen entspricht die Zinsfrist der festverzinslichen Periode für zinsbare Kredite. Das heißt, wenn Sie zum Beispiel einen 10/1-ARM haben, würden Sie nur für die ersten zehn Jahre Zinsen zahlen.
Bei einem Nur-Zins-ARM wird der Zinssatz nach Ablauf der Einführungsperiode einmal im Jahr (von dem die „1“ stammt) basierend auf einem Referenzzinssatz wie LIBOR zuzüglich einer vom Kreditgeber festgelegten Marge angepasst., Der Referenzzinssatz ändert sich, wenn sich der Markt ändert, aber die Marge ist zum Zeitpunkt des Darlehensabschlusses vorbestimmt.
Zinssenkungen begrenzen Zinsänderungen. Dies gilt für alle Waffen, nicht nur für interessenarme Waffen. Die anfängliche Zinssatzobergrenze für 3/1 Arme und 5/1 Arme ist in der Regel zwei, sagt Casey Fleming, ein Darlehen Offizier mit C2 Financial Corp in San Diego und Autor von „The Loan Guide: Wie man die bestmögliche Hypothek.,“Das bedeutet, wenn Ihr Startzinssatz drei Prozent beträgt, dann wird Ihr neuer Zinssatz nicht höher als fünf Prozent sein, wenn die Zinsperiode in Jahr vier oder Jahr sechs endet. Bei 7/1 Armen und 10/1 Armen beträgt die anfängliche Zinsobergrenze normalerweise fünf.
Danach sind die Zinserhöhungen in der Regel auf zwei Prozent pro Jahr begrenzt, unabhängig von der Einführungszeit des ARMS. Lifetime Caps sind fast immer fünf Prozent über dem Startzinssatz des Darlehens, Fleming sagt., Wenn Ihre Startrate also drei Prozent beträgt, könnte sie im Jahr acht auf fünf Prozent steigen, im Jahr neun auf sieben Prozent und im Jahr zehn auf acht Prozent.
Sobald die Zinsfrist endet, müssen Sie mit der Rückzahlung des Kapitals über den Rest der Darlehenslaufzeit beginnen-auf einer vollständig amortisierten Basis, in Kreditgebersprache. Die heutigen zinsgünstigen Kredite haben keine Ballonzahlungen; Sie sind in der Regel nicht einmal gesetzlich erlaubt, Fleming sagt., Wenn also die volle Laufzeit eines 7/1-ARMS 30 Jahre beträgt und die Zinsfrist sieben Jahre beträgt, wird Ihre monatliche Zahlung im achten Jahr anhand von zwei Dingen neu berechnet: erstens, dem neuen Zinssatz und zweitens, die Rückzahlung des Kapitals über die verbleibenden 23 Jahre.
Festverzinsliche Kredite
Festverzinsliche Hypotheken sind nicht so häufig. Bei einem 30-jährigen festverzinslichen Darlehen zahlen Sie möglicherweise nur zehn Jahre lang Zinsen und dann für die verbleibenden 20 Jahre Zinsen plus Kapital., Angenommen, Sie haben in den ersten zehn Jahren nichts in Richtung des Auftraggebers getan, würde Ihre monatliche Zahlung im Jahr 11 erheblich steigen, nicht nur, weil Sie mit der Rückzahlung des Auftraggebers beginnen würden, sondern weil Sie den Auftrag über nur 20 Jahre statt 30 Jahre zurückzahlen würden. Da Sie während des Nur-Zinsen-Zeitraums, in dem der Zinssatz zurückgesetzt wird, kein Kapital zurückzahlen, basiert Ihre neue Zinszahlung auf dem gesamten Darlehensbetrag. Ein Darlehen von 100.000 US-Dollar mit einem Zinssatz von 3,5 Prozent würde in den ersten zehn Jahren nur 291,67 US-Dollar pro Monat kosten, in den verbleibenden 20 Jahren jedoch 579,96 US-Dollar pro Monat (fast das Doppelte).,
Über 30 Jahre würde das Darlehen in Höhe von 100.000 US-Dollar 174.190, 80 US-Dollar kosten-berechnet als ($291.67 x 120 Zahlungen) + ($579.96 x 240 Zahlungen). Wenn Sie ein 30-jähriges festverzinsliches Darlehen zum gleichen Zinssatz von 3.5 Prozent (wie oben erwähnt) aufgenommen hätten, wären Ihre Gesamtkosten über 30 Jahre $161,656.09. Das sind $ 12,534.71 mehr Zinsen für das zinsgünstige Darlehen, und diese zusätzlichen Zinskosten sind der Grund, warum Sie kein zinsgünstiges Darlehen für die gesamte Laufzeit behalten möchten. Ihr tatsächlicher Zinsaufwand ist jedoch geringer, wenn Sie den Steuerabzug für Hypothekenzinsen vornehmen.,
Sind diese Arten von Darlehen weit verbreitet?
Da so viele Kreditnehmer in den Blasenjahren Probleme mit zinsgünstigen Krediten hatten, zögern die Banken heute, das Produkt anzubieten, sagt Yael Ishakis, Vizepräsident von FM Home Loans in Brooklyn, N. Y. und Autor von „The Complete Guide to Purchasing a Home.“
Fleming sagt, dass die meisten Jumbo-Darlehen mit variablem Zinssatz mit einer festen Laufzeit von fünf, sieben oder zehn Jahren sind. Ein Jumbo-Darlehen ist eine Art von nicht konformen Darlehen., Im Gegensatz zu konformen Darlehen, nicht-comforming Darlehen sind in der Regel nicht berechtigt, an staatlich geförderte Unternehmen verkauft werden, Fannie Mae und Freddie Mac-die größten Käufer von konformen Hypotheken und ein Grund, warum konforme Darlehen sind so weit verbreitet.
Wenn Fannie und Freddie Kredite von Hypothekarkreditgebern kaufen, stellen sie den Kreditgebern mehr Geld zur Verfügung, um zusätzliche Kredite auszugeben. Nicht konforme Kredite wie zinsgünstige Kredite haben einen begrenzten sekundären Hypothekenmarkt, daher ist es schwieriger, einen Investor zu finden, der sie kaufen möchte., Mehr Kreditgeber hängen an diesen Krediten fest und bedienen sie im eigenen Haus, was bedeutet, dass sie weniger Geld haben, um zusätzliche Kredite zu vergeben. Zinsgünstige Darlehen sind daher nicht so weit verbreitet. Auch wenn ein zinsgünstiges Darlehen kein Jumbo-Darlehen ist, gilt es immer noch als nicht konform.
Da zinsgünstige Kredite nicht so weit verbreitet sind wie beispielsweise 30-jährige festverzinsliche Kredite, „ist der beste Weg, einen guten zinsgünstigen Kreditgeber zu finden ein seriöser Makler mit einem guten Netzwerk, weil es einige ernsthafte Einkäufe erfordert, um Angebote zu finden und zu vergleichen“, sagt Fleming.,
Vergleich der Kosten
„Die Zinserhöhung für die Nur-Zinsen-Funktion variiert je nach Kreditgeber und Tag, aber zahlen, dass Sie mindestens eine 0,25 Prozent Prämie im Zinssatz zahlen“, sagt Fleming.
In ähnlicher Weise sagt Whitney Fite, Präsident von Angel Oak Home Loans in Atlanta, dass der Zinssatz für eine Nur-Zinsen-Hypothek etwa 0,125 bis 0,375 Prozent höher ist als der Satz für ein amortisierendes festverzinsliches Darlehen oder DARLEHEN, abhängig von den Einzelheiten.,
So sehen Ihre monatlichen Zahlungen mit einem zinsgünstigen Darlehen in Höhe von 100.000 USD im Vergleich zu einem festverzinslichen Darlehen oder einem vollständig amortisierenden ARM aus, jeweils zu einem typischen Zinssatz für diese Art von Darlehen:
Bei diesen Zinssätzen kostet ein Nur-Zinsen-ARM kurzfristig 195,63 USD weniger pro Monat pro 100.000 USD, die in den ersten sieben Jahren im Vergleich zu einem 30-jährigen festverzinslichen Darlehen ausgeliehen wurden, und 154,47 USD pro Monat.weniger pro Monat im Vergleich zu einem vollständig amortisierenden 7/1 ARM.,
Es ist unmöglich, die tatsächlichen Lebensdauerkosten eines zinsgünstigen Darlehens zu berechnen, wenn Sie es herausnehmen, da Sie nicht im Voraus wissen können, auf welchen Zinssatz der Zinssatz jedes Jahr zurückgesetzt wird. Es gibt auch keine Möglichkeit, die Kosten zu senken, Fleming sagt, obwohl Sie die lebenslange Zinssatzobergrenze und den Boden aus Ihrem Vertrag bestimmen können. Auf diese Weise können Sie die minimalen und maximalen Lebensdauerkosten berechnen und wissen, dass Ihre tatsächlichen Kosten irgendwo dazwischen liegen würden. „Es wäre aber eine riesige Bandbreite“, sagt Fleming.,
Das Endergebnis
Nur-Zinsen-Hypotheken können schwierig zu verstehen sein, und Ihre Zahlungen werden erheblich steigen, sobald der Nur-Zinsen-Zeitraum endet. Wenn Ihr zinsgünstiges Darlehen ein ARM ist, werden Ihre Zahlungen noch weiter steigen, wenn die Zinssätze steigen, was im heutigen Niedrigzinsumfeld eine sichere Wette ist. Diese Darlehen sind am besten für anspruchsvolle Kreditnehmer, die vollständig verstehen, wie sie arbeiten und welche Risiken sie eingehen.,