„Zeitleiste“. Die Räumung eines Mieters in Ohio kann etwa 5 bis 8 Wochen dauern, je nachdem, ob die Räumung für die Nichtzahlung der Miete, illegale Aktivitäten, einen Verstoß gegen die Bedingungen des Mietvertrags/Mietvertrags oder eine wesentliche Verletzung der Gesundheit/Sicherheit ist. Wenn Mieter eine Fortsetzung oder einen Geschworenenprozess beantragen, kann der Prozess länger dauern (lesen Sie weiter).,
Nachfolgend sind die einzelnen Schritte des Räumungsprozesses in Ohio aufgeführt.
Schritt 1: Mitteilung wird veröffentlicht
Vermieter in Ohio können den Räumungsprozess aus mehreren Gründen beginnen, darunter:
- Nichtzahlung der Miete – Sobald die Miete nicht mehr fällig ist, kann dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, Miete zu zahlen, um eine Räumung zu vermeiden.
- Verletzung von Mietbedingungen / Mietvertrag – Wenn ein Mieter gegen eine Bestimmung eines schriftlichen Mietvertrags verstößt, muss der Vermieter dem Mieter nicht die Möglichkeit geben, das Problem zu beheben, bevor er den Räumungsprozess fortsetzt.,
- Kein Mietvertrag / Ende der Mietdauer (Mieter nach Belieben) – Wenn kein Mietvertrag besteht oder die Mietdauer abgelaufen ist, benötigt der Vermieter keinen zusätzlichen Grund, das Mietverhältnis zu beenden, solange eine ordnungsgemäße Kündigung erfolgt.
- Materielle Gesundheits – / Sicherheitsverletzung – Wenn der Mieter gegen ein Gesundheits -, Gebäude -, Sicherheits-oder Wohnungsgesetz verstößt, muss ihm die Möglichkeit gegeben werden, das Problem zu beheben („heilen“), bevor der Räumungsprozess weitergeht.,
- Illegale Aktivität-Wenn ein Mieter oder ein anderer Bewohner der Mieteinheit illegale Drogenaktivitäten ausübt, muss dem Mieter eine Benachrichtigung zugestellt werden, bevor der Vermieter den Mieter vertreiben kann.
Zu illegalen Aktivitäten gehören auch Mieter oder andere Insassen der Mieteinheit, die registrierte Sexualstraftäter sind, wenn sich die Mieteinheit innerhalb von 1.000 Fuß von einer Schule, einer Vorschule oder einem Kinderbetreuungszentrum befindet.
- Vergeltungsmaßnahmen., Es ist illegal für einen Vermieter, einen Mieter zu vertreiben, weil er sich beim Vermieter oder bei der zuständigen örtlichen oder staatlichen Behörde über die Immobilie beschwert hat. Es ist auch illegal für einen Vermieter, einen Mieter für den Beitritt, die Unterstützung oder die Organisation einer Mieterorganisation oder Gewerkschaft zu vertreiben.
- Räumung einer Hausbesetzerin. Wenn die Person, die die Immobilie bewohnt, beim ersten Einzug nicht die Erlaubnis des Vermieters hat, keinen Mietvertrag (oder mündliche Vereinbarung) hat und in der Vergangenheit keine Miete gezahlt hat, kann keine Beziehung zwischen Vermieter und Mieter hergestellt werden., Infolgedessen kann der Prozess für ihre Entfernung unterschiedlich sein (lesen Sie mehr).
Jeder mögliche Räumungsgrund hat seine eigenen Regeln für den Beginn des Prozesses.
Räumungsprozess wegen Nichtzahlung der Miete
Ein Vermieter darf einen Mieter wegen nicht rechtzeitiger Zahlung der Miete vertreiben.
Nach dem Gesetz von Ohio gilt die Miete am Tag nach ihrer Fälligkeit als“ spät“. Nachfristen (falls vorhanden) sind im Mietvertrag geregelt.
Sobald die Miete überfällig ist, muss der Vermieter eine 3-tägige Zahlungsfrist einhalten, wenn der Vermieter eine Räumungsklage beim Gericht einreichen möchte., Diese Mitteilung gibt dem Mieter die Möglichkeit, den fälligen Betrag innerhalb von 3 Tagen vollständig zu bezahlen, um eine Räumung zu vermeiden.
Zahlt der Mieter die bis zum Ende der Kündigungsfrist fällige Miete nicht und verbleibt auf dem Grundstück, kann der Vermieter mit der Räumung fortfahren.
Räumungsverfahren wegen Verstoßes gegen Mietbedingungen / Mietvertrag
Ein Mieter kann in Ohio vertrieben werden, wenn er seine Pflichten im Rahmen eines schriftlichen Mietvertrags nicht einhält.,
Vermieter in Ohio müssen Mietern in diesen Fällen nicht erlauben, einen Mietverstoß zu korrigieren, Sie müssen den Mietern jedoch eine 3-tägige Kündigungsfrist einräumen.
Typische Mietverstöße unter dieser Kategorie können Dinge umfassen, wie die Beschädigung des Mietobjekts, zu viele Personen, die in der Mieteinheit wohnen, und ein Haustier, wenn es eine No-Pet-Richtlinie gibt.
Beachten Sie, dass illegale Drogenaktivitäten, registrierte Sexualstraftäter und materielle Gesundheits – /Sicherheitsverletzungen nicht in diese Kategorie fallen.,
Bleibt der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist auf dem Grundstück, kann der Vermieter mit der Räumung fortfahren.
Räumungsprozess für No Lease / Ende des Mietverhältnisses
Wenn Mieter im Bundesstaat Ohio nach Ablauf der Mietdauer“ festhalten “ oder in der Mieteinheit bleiben, muss der Vermieter die Mieter benachrichtigen, bevor er sie räumt. Dies kann Mieter ohne schriftlichen Mietvertrag und von Woche zu Woche und von Monat zu Monat Mieter umfassen.
Oft gilt diese Art der Räumung für Mieter, die am Ende ihres Mietverhältnisses sind und der Vermieter nicht erneuern möchte.,
Die in der Kündigung des Mietverhältnisses erforderliche Zeit hängt von der Art des Mietverhältnisses ab.
- Monat-zu-Monat-Wenn die Miete von Monat zu Monat gezahlt wird, muss ein Vermieter dem Mieter eine Kündigungsfrist von 30 Tagen einräumen.
- Woche zu Woche – Wenn die Miete von Woche zu Woche bezahlt wird, muss ein Vermieter dem Mieter eine 7-tägige Kündigungsfrist einräumen.
Bleibt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auf dem Grundstück, kann der Vermieter mit der Räumung fortfahren.,
Räumungsprozess wegen Verletzung der materiellen Gesundheit / Sicherheit
Ein Mieter kann in Ohio vertrieben werden, wenn er gegen ein Gesundheits -, Gebäude -, Sicherheits-oder Wohnungsgesetz verstößt. In diesen Fällen muss der Vermieter dem Mieter eine 30-tägige Kündigungsfrist einräumen und dem Mieter 30 Tage Zeit geben, das Problem zu beheben.
Beispiele für Verstöße gegen die materielle Gesundheit/Sicherheit könnten das Ansammeln von Müll in der Mieteinheit, das Bereitstellen eines Hafens für Nagetiere oder Käfer oder sogar das Beschädigen der elektrischen Verkabelung in der Mieteinheit sein.,
Wenn der Mieter nach der Kündigungsfrist auf dem Grundstück bleibt, ohne den Verstoß zu korrigieren, kann der Vermieter mit der Räumung fortfahren.
Räumungsprozess für illegale Aktivitäten
Mieter einer Mieteinheit, die an illegalen Drogenaktivitäten beteiligt sind oder registrierte Sexualstraftäter sind, müssen 3 Tage im Voraus benachrichtigt werden, bevor der Vermieter mit einer Räumungsklage fortfahren kann.
Mieter können auch vertrieben werden, wenn ihre Gäste oder andere Insassen in der Mieteinheit an illegalen Drogenaktivitäten beteiligt sind, auch wenn der Mieter nicht speziell an der Aktivität beteiligt war.,
Mieter oder andere Insassen der Mieteinheit, die eingetragene Sexualstraftäter sind, dürfen nur dann als registrierter Sexualstraftäter ausgewiesen werden, wenn sich die Mieteinheit innerhalb von 1.000 Fuß von einer Schule, einer Vorschule oder einem Kinderbetreuungszentrum befindet.
Für beide Arten illegaler Aktivitäten müssen Vermieter den Mietern eine 3-tägige Kündigungsfrist einräumen.
Bleibt der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist auf dem Grundstück, kann der Vermieter mit der Räumung fortfahren.,
Schritt 2: Beschwerde eingereicht und serviert
Als nächsten Schritt im Räumungsprozess, Ohio Vermieter müssen eine Beschwerde in der entsprechenden Grafschaft oder Gemeindegericht einreichen. In Franklin County kostet dies 123 US-Dollar an Anmeldegebühren und 45 US-Dollar zusätzlich, wenn ein Satz (Zwangsentfernung) beantragt wird. Nicht alle Landkreise verlangen eine Satzungsgebühr.
Die Ladung und die Beschwerde müssen dem Mieter vom Gerichtsschreiber innerhalb von 3 Werktagen nach Einreichung der Beschwerde (für illegale Räumungen von Drogenaktivitäten) oder mindestens 7 Tage vor der Anhörung für alle anderen Räumungsklagen zugestellt werden.,
Die Ladung und die Beschwerde werden dem Mieter vom Gerichtsschreiber per Post zugestellt., Der Vermieter muss dann eine zusätzliche Servicemethode wählen, die eine der folgenden sein könnte:
- Damit der Gerichtsschreiber die Ladung und Beschwerde per beglaubigter Post verschickt
- Damit der Sheriff dem Mieter eine Kopie der Ladung und Beschwerde zustellt (falls vor dem Amtsgericht eingereicht)
- Damit der Gerichtsvollzieher dem Mieter eine Kopie der Ladung und Beschwerde zustellt (falls vor dem Amtsgericht eingereicht)
- Damit ein ausgewiesener Prozessserver eine Kopie der Ladung und Beschwerde an den Mieter vorladung und Beschwerde beim Mieter
3-7 Werktage., Bei Räumungen illegaler Drogenaktivitäten müssen die Ladung und die Beschwerde innerhalb von 3 Werktagen nach Einreichung beim Mieter eingereicht werden; Für alle anderen Räumungsklagen beträgt der Zeitrahmen 7 Tage vor dem Anhörungstermin.
Schritt 3: Gerichtsverhandlung und Urteil
Abhängig von der Art der eingereichten Räumung wird die Anhörung für 30 Tage festgelegt, nachdem die Ladung dem Mieter zugestellt wurde (wenn die Räumung wegen illegaler Drogenaktivität erfolgt ist), oder nicht weniger als 7 Tage, nachdem die Ladung dem Mieter für alle anderen Räumungen zugestellt wurde.,
Bei illegalen Drogenräumungen dürfen Mieter keine Fortsetzung beantragen. In allen anderen Räumungsfällen können Mieter keine Verlängerung von mehr als 8 Tagen beantragen, es sei denn, das Gericht genehmigt eine längere Frist.
- Formale Antwort. Mieter können eine formelle, schriftliche Antwort auf die Beschwerde des Vermieters einreichen. Dies ist optional und kann vor der Anhörung eingereicht werden, In diesem Fall läuft die Anhörung wie ursprünglich geplant ab. Bei Einreichung bei/nach der Anhörung kann der Mieter oder Vermieter eine Fortsetzung beantragen.
- Angefochtene Anhörung., Wenn ein Mieter die Anhörung anfechten (bekämpfen) möchte, muss er alle Unterlagen zu der bereits geplanten Anhörung mitbringen, in der der Mieter Gründe angeben kann, warum er nicht vertrieben werden sollte oder warum es überhaupt keine Anhörung geben sollte.
Wenn der Mieter nicht zur Anhörung erscheint, wird er nicht fortgesetzt, und der Richter wird an diesem Tag über die Räumung entscheiden.
Wenn jedoch entweder der Vermieter oder der Mieter eine Gerichtsverhandlung oder eine Fortsetzung beantragt, wird der Prozess um mehr Zeit erweitert.,
Wenn der Richter zugunsten des Vermieters entscheidet, wird ein Vollstreckungsbescheid ausgestellt und der Räumungsprozess wird fortgesetzt.
7-30 Tage, je nachdem, ob die Räumung für illegale Drogenaktivität oder eine andere Art der Räumung ist. Mieter, die nicht wegen illegaler Drogenaktivität vertrieben werden, haben die Möglichkeit, eine 8-tägige Fortsetzung zu beantragen, und Vermieter oder Mieter können einen Geschworenenprozess beantragen, der dem Prozess mehr Zeit einräumt.,
Schritt 4: Vollstreckungsbescheid wird ausgestellt
Der Vollstreckungsbescheid ist die letzte Mitteilung des Mieters, die Mieteinheit zu verlassen, und gibt ihnen die Möglichkeit, ihre Sachen zu entfernen, bevor der Sheriff zur Immobilie zurückkehrt, um den Mieter gewaltsam zu entfernen.
Wenn das Gericht zu Gunsten des Vermieters entschieden hat, wird der Vermieter das Gericht bitten, einen Vollstreckungsbescheid zu erlassen. Dies kann in der mündlichen Verhandlung oder zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen—auf Landesebene ist nichts festgelegt, und jeder Landkreis legt seine eigenen Regeln fest, wie lange ein Vermieter den Schriftsatz anfordern muss.,
Einige Landkreise können auch zusätzliche Verfahren festlegen, die vor der Räumung stattfinden müssen, z. B. die Veröffentlichung einer roten Markierung auf dem Mietobjekt.
Je nachdem, in welchem Bezirk sich die Mieteinheit befindet, können die Gegenstände des Mieters aus der Immobilie entfernt werden, wenn sich der Mieter befindet, oder in der Mieteinheit verbleiben und dem Vermieter verfallen. Diese Gegenstände können dann als Pfandrecht für Schäden oder Zahlungen an den Vermieter verwendet werden.
Ein paar Stunden zu ein paar Tage., Der Vermieter muss den Vollstreckungsbescheid beantragen, der jedoch am selben Tag wie die Anhörung ausgestellt werden kann, je nachdem, zu welcher Tageszeit die Anhörung abgehalten wurde.
Schritt 5: Eigentum wird zurückgegeben
Innerhalb von 10 Tagen nach Erhalt des Vollstreckungsbescheids muss der Sheriff, Constable, Polizist oder Gerichtsvollzieher den Mieter aus der Mieteinheit entfernen, aber es kann nicht länger als 10 Tage dauern, bis er den Mieter entfernt hat.,
Einige Landkreise können dem Strafverfolgungsbeamten eine bestimmte Anzahl von Tagen (z. B. 5) geben, um den Mieter zu vertreiben, anstatt innerhalb von 10 Tagen mit dem Vaguer zu gehen, wie im Ohio State Law festgelegt.
~10 Tage. Der Mieter hat höchstens 10 Tage Zeit, sobald der Vollstreckungsbescheid ausgestellt wurde, um seine Sachen zu sammeln und auszuziehen, bevor ein Sheriff, Gerichtsvollzieher, Polizist oder Constable sie gewaltsam aus dem Eigentum entfernen darf.,
Räumungsprozess Timeline
Unten finden Sie eine Zusammenfassung der Aspekte außerhalb der Kontrolle des Vermieters, die die Zeit bestimmen, die es braucht, um einen Mieter in Ohio zu vertreiben. Abgesehen davon können diese Schätzungen stark variieren, und einige Zeiträume umfassen möglicherweise keine Wochenenden oder gesetzlichen Feiertage.
- Anfängliche Kündigungsfrist – je nach Kündigungsart und Räumungsgrund zwischen 3 und 30 Tagen.
- Ausstellung / Zustellung von Ladung und Beschwerde-3-7 Tage.
- Gerichtsverhandlung und Urteil über die Räumung-7-30 Tage, mehr, wenn Fortsetzung / Geschworenenprozess angefordert wird.,
- Ausgabe des Vollstreckungsbescheids – Ein paar Stunden bis ein paar Tage.
- Rückkehr des Besitzes – bis zu 10 Tage.
Flussdiagramm des Ohio-Räumungsprozesses
Weitere Fragen zum Räumungsprozess in Ohio finden Sie in der offiziellen Gesetzgebung des Staates Ohio, Ohio Rev Code §§ 5321 und 1923, für weitere Informationen.