Bei der Beantragung einer Hypothek stellt der Kreditgeber sicher, dass sich der Kreditnehmer die neue Hypothekenzahlung leisten kann. Dies wird bestimmt, indem die vorgeschlagene Wohnungszahlung des Kreditnehmers mit ihrem aktuellen monatlichen Einkommen verglichen wird.
Aber für einige Kreditnehmer ist das monatliche Einkommen nicht einfach zu berechnen.
Viele Freiberufler, Unternehmer und andere Selbständige gelten als „selbständig“.,“Ihr Einkommen wird durch einen Blick auf Dinge wie Gewinn-und Verlustrechnung, 1099s und Steuererklärungen bestimmt.
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Wie wird der Selbständigkeit Einkommen berechnet für eine Hypothek?
Dieser Artikel wird Ihnen zeigen, wie Sie berechnen Sie Ihre selbst-Beschäftigung-Einkommen ebenso wie die Kreditgeber tun, damit Sie wissen, ob Sie kaufen oder Refinanzierung einer Immobilie.,
In diesem Artikel:
- Zweijähriges selbstständiges Minimum
- Erforderliche selbstständige Dokumentation
- Steuererklärungsfragen für selbständige Kreditnehmer
- Berechnung des selbstständigen Einkommens
- Unsere empfohlenen Kreditgeber für selbständige Kreditnehmer
Zweijähriges Minimum für selbständige
Die erste Überlegung ist die zweijährige selbständige Anforderung. Ein Kreditgeber stellt sicher, dass Sie seit mindestens zwei Jahren selbständig tätig sind. Wie beweisen Sie das?, Sie können eine Kopie Ihrer Geschäftslizenz zur Verfügung stellen zu starten, aber die Kreditgeber wollen auch zwei Jahre Bundes eingereicht Einkommensteuern sehen, unterzeichnet und datiert.
Kreditgeber haben eine andere Definition für einen selbstständigen Kreditnehmer: Jeder, der mehr als 25 Prozent seines Einkommens im Nichtverdienst erhält, kann als selbständig angesehen werden. Dies schließt in erster Linie diejenigen ein, die an Provisionen oder Boni arbeiten.
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Die Definition des Kreditgebers von Selbstständigen schließt diejenigen aus, die weniger als 25 Prozent eines Unternehmens besitzen., Ein häufiges Beispiel könnte eine Partnerschaft oder LLC sein, bei der die Person beispielsweise 10 Prozent des Unternehmens besitzt. In diesem Fall gilt der Kreditnehmer nicht als selbständig.
Man könnte sich selbständig machen, wenn….,Sie besitzen Ihr eigenes Unternehmen
Erforderliche Dokumentation für selbstständige Kreditnehmer
Wenn Sie selbstständig sind, müssen Sie mehr Unterlagen übergeben als ein angestellter Kreditnehmer.,ll zeitpläne
- 1099 s
- W2s von ihrem selbstständigen unternehmen (wenn sie zahlen selbst ein gehalt)
- Zeitplan C, D, E, F
- K-1s
- 1120 (Corporate Tax Returns)
- 1120 S (Partnerschaften und S Corps)
Wenn Sie Teil eines Unternehmens mit vielen Eigentümern sind, stellen Sie sicher, dass alle kontrollierenden Parteien zustimmen, dass Sie Zugang zu Unternehmenssteuererklärungen haben und diese an einen Kreditgeber übergeben können.
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Tun Hypothekenbanken verwenden Sie die Brutto-oder Netto-Einkommen?
Hypothekarkreditgeber betrachten normalerweise das Bruttoeinkommen, nicht das Nettoeinkommen., Hypothekengeber berechnen Ihre Hypothek eligiblity basierend darauf, wie viel Geld Sie machen, bevor Sie irgendwelche Steuerabzüge nehmen oder Steuern zahlen.
Selbstständige Geschäftsstrukturen
Es gibt viele Möglichkeiten, wie Sie selbstständig sein können, und Versicherer betrachten jede Struktur anders. Hier sind einige gängige Geschäftsstrukturen.
Einzelunternehmen: Eine Person besitzt und kontrolliert das Unternehmen. Das Einkommen wird nach Zeitplan C Ihrer persönlichen Steuererklärung gemeldet. Ein Beispiel wäre der einzelne Eigentümer eines Landschaftsbauunternehmens. Im Allgemeinen sind Einzelunternehmen kleinere Unternehmen.,
Partnerschaft: Zwei oder mehr Personen besitzen und kontrollieren das Geschäft. Gewinne aus dem Geschäft werden zwischen den Eigentümern aufgeteilt.
Unternehmen: Aktionäre besitzen das Geschäft. Normalerweise sind dies größere Unternehmen. Ein Kreditnehmer, der 25% Eigentümer eines Unternehmens ist, ist ziemlich selten auf einem Hypothekenantrag zu sehen, aber es passiert. Es kann schwierig sein, die Körperschaftsteuererklärungen zu erhalten, da viele Parteien an der Freigabe beteiligt sein können.
S Corporations: Dies ist ein Unternehmen mit einer begrenzten Zahl von Aktionären. Wenn Sie Eigentümer einer S Corp sind, müssen Sie Ihre Steuererklärung 1120S vorlegen.,
IRS – Steuererklärungspläne für selbständige Kreditnehmer
Zeitplan C: Meldet Einnahmen oder Verluste von einem Einzelunternehmen.
Schedule D: Meldet Erträge aus Kapitalgewinnen oder-verlusten. Diese Art von Einkommen kommt aus dem Verkauf von Aktien oder Immobilien in der Regel. Normalerweise sind dies einmalige Ereignisse und können nicht auf laufende Einnahmen angerechnet werden. Tageshändler, Immobilienflieger und dergleichen können jedoch möglicherweise Schedule D-Einkommen verwenden, wenn sie ein konsistentes Einkommen von drei Jahren nachweisen.
Schedule E: Erträge und Verluste aus gemieteten und gemieteten Immobilien werden auf diesem Formular gemeldet., Kreditnehmer, die während des Besitzes von Mietobjekten einen Vollzeitjob ausüben, haben Nettoeinkommen oder-verlust aus dem Zeitplan E. Der Kreditgeber addiert oder subtrahiert diese Einnahmen von ihren Beschäftigungseinnahmen. Abschreibungen, die auf dem Schedule E geltend gemacht werden, können in der Regel wieder zum Einkommen des Kreditnehmers hinzugefügt werden.
Zeitplan F: Dieser Zeitplan wird für das landwirtschaftliche Einkommen verwendet.
Steuererklärungsprobleme für selbständige Kreditnehmer
Es gibt mehrere Dinge, die einen selbständigen Kreditnehmer aufrütteln können, wenn er einen Wohnungsbaukredit beantragt und dem Kreditgeber Steuererklärungen zur Verfügung stellt. Hier sind einige der häufigsten:
Kosten., Ein Kreditgeber wird prüfen, was ein Unternehmen in Nettogewinn gemacht, nicht Bruttogewinn. Zum Beispiel zog ein Pet Shop Besitzer in $80.000 im vergangenen Jahr in Einnahmen. Nicht schlecht, oder? Aber das Geschäft musste auch Miete, Lieferungen, Versorgungsunternehmen und Versicherungen in Höhe von $30,000 im vergangenen Jahr bezahlen. Ein Kreditgeber wird also nur $50,000 Gewinn als echtes Einkommen betrachten.
Manchmal schreiben Unternehmer zu viele Ausgaben ab. Ein Laptop hier, Geschäftskilometer dort – schon bald kann der gesamte Gewinn des Unternehmens abgeschrieben werden., Wenn Ihr Unternehmen $100,000 macht, aber Sie schreiben $90,000 ab, raten Sie, wie viel der Kreditgeber sagen wird, dass Sie gemacht haben? Ja, $ 10.000 oder nur $833 pro Monat. Und Sie können sich damit nicht für viel Haus qualifizieren.
Das Abschreiben legitimer Geschäftskosten ist ein kluger Schachzug, aber es gibt Gelegenheiten, in denen es so viele Abschreibungen gibt, dass das Geschäft überhaupt kein Geld zu verdienen scheint. Wenn Sie in den nächsten 3-4 Jahren eine Hypothek beantragen möchten, gehen Sie Ihre Abschreibungen nicht über Bord.
Sehen Sie, wie viel von Ihrem Einkommen ein Kreditgeber für die Qualifikation verwenden.
Ihr Nebengeschäft., Viele Menschen arbeiten Vollzeit, noch haben ein Nebengeschäft, für die sie Datei Schedule C auf ihre Steuererklärungen.
Beachten Sie, dass Ihr Kreditgeber sowieso davon erfährt, wenn Sie vorhaben, Ihr Nebengeschäft aus irgendeinem Grund nicht offenzulegen. Der Kreditgeber wird Transkripte (genannt 4506 Transkripte) direkt aus dem IRS ziehen, die Einnahmen oder Verluste aus einem Zeitplan C Geschäft zeigen.
Wenn Sie die Hypothek beantragen, informieren Sie Ihren Kreditsachbearbeiter unbedingt über Ihr Nebengeschäft und wie viel es in den letzten 2 Jahren gemacht oder verloren hat.,
Viele Nebenunternehmer haben einfach ein Nebengeschäft, um Ausgaben abzuschreiben. Wenn Sie dies sind, denken Sie daran, dass der Kreditgeber Ihren Geschäftsverlust gegen Sie anrechnet.
Wenn Ihre Steuererklärungen beispielsweise zeigen, dass Sie im Vorjahr $12,000 verloren haben, reduziert Ihr Kreditgeber Ihr qualifizierendes aktuelles monatliches Einkommen um $1,000.
Im Gegensatz zu positiven Geschäftserträgen müssen Sie das Geschäft nicht für 2 Jahre haben, damit es gegen Sie zählt. Wenn Sie gerade Ihr Nebengeschäft eröffnet haben, muss ein Verlust für nur ein Jahr berücksichtigt werden.,
Wenn Sie Ihr Unternehmen nach Einreichung der Steuererklärung des Vorjahres geschlossen haben, kann der Versicherer den Geschäftsverlust ignorieren. Schreiben Sie einen Brief, in dem Sie angeben, wie, warum und wann Sie das Geschäft geschlossen haben, und stellen Sie alle Unterlagen zur Verfügung, die die Geschäftsschließung sichern.
Personalkosten. Auch wenn Sie nicht selbstständig sind, können Sie nicht erstattete Geschäftskosten einschließlich Kilometerstand geltend machen. Sie beanspruchen diese auf Formular 2106. Diese Abzüge werden auf Ihr gesamtes W2-Einkommen angerechnet., Ein Beispiel für die Geschäftsausgaben der Mitarbeiter sind Werkzeuge und Zubehör, die nicht vom Unternehmen bereitgestellt werden, nicht erstattete Laufleistung für arbeitsbezogene Besprechungen und Handygebühren, wenn Sie Ihr persönliches Handy für die Arbeit verwenden.
Zweijähriges Durchschnittseinkommen für Selbständige: Wenn ein Kreditgeber das Geschäftseinkommen überprüft, betrachtet er nicht nur das letzte Jahr, sondern auch einen Zeitraum von zwei Jahren. Sie berechnen Ihr Einkommen, indem sie es addieren und durch 24 (Monate) dividieren. Zum Beispiel, sagen wir Jahr eins das Geschäft Einkommen ist $80.000 und Jahr zwei $83.000., Das Einkommen für qualifizierende Zwecke verwendet wird, ist $80.000 + $ 83.000 = $163.000 dann geteilt durch 24 = $ 6.791 pro Monat.
Sinkendes selbstständiges Einkommen: Aber der Kreditgeber schaut sich auch etwas anderes an, wenn er die Jahre eins und zwei überprüft: Konsistenz. Das obige Beispiel zeigte von Jahr zu Jahr konsistente Erträge. Was wäre, wenn das Einkommen eher so aussehen würde:
- Jahr 1: $80.000
- Jahr 2: $40.000
Wenn Sie ein monatliches Einkommen mit diesen Zahlen berechnen, beträgt der Betrag $5.000 pro Monat. Aber ein Kreditgeber wird diesen Kredit wahrscheinlich nicht genehmigen. Warum?, Es gibt einen schwerwiegenden Einkommensrückgang und könnte auf ein fehlgeschlagenes Geschäft hinweisen. Ein Teil des Income Review-Prozesses bestimmt die Wahrscheinlichkeit, dass das Einkommen anhält, und ein Unternehmen, das unter sinkenden Einkommen leidet, kann darauf hinweisen, dass die Wahrscheinlichkeit eines Fortbestands ernsthaft bezweifelt wird.
Es gibt jedoch keine harte und schnelle Regel in Bezug auf einen bestimmten Einkommensrückgang, es liegt am Urteil des Versicherers, der das Darlehen genehmigt. Eine leichte Abweichung von beispielsweise 80.000 bis 70.000 US-Dollar könnte einige Fragen aufwerfen, aber mit einer angemessenen Erklärung wird der Antrag noch genehmigt.,
Es kann einen berechtigten Grund für das geringere Einkommen geben. Der Geschäftsinhaber nahm sich eine Auszeit, um sich um ein neues Baby zu kümmern. Dieses leicht zu dokumentierende Auftreten kann zeigen, warum das Einkommen leicht gesunken ist. In diesem Fall könnte der Versicherer für drei Jahre Steuererklärungen statt nur zwei verlangen.
Cashflow. Ein Kreditgeber wird sich auch die Kontoauszüge ansehen, um den Cashflow des Unternehmens zu untersuchen. Gibt es genug monatliches Einkommen, um Schulden zu bedienen? Einige Unternehmen verlassen sich auf tägliche Einkäufe ihrer Waren und Dienstleistungen wie ein Café oder ein Einzelhandelsgeschäft. Andere verlassen sich auf nur wenige Transaktionen pro Jahr.,
Bei der Überprüfung des Einkommens möchte ein Kreditgeber sicherstellen, dass genügend Geld auf einem Konto vorhanden ist, um die Rechnungen zu bezahlen.
Verwenden von Geschäftskonten für Ihre Anzahlung und Abschlusskosten
In einigen Fällen können Sie Gelder von Ihren Geschäftskonten aus Ihrer Anzahlung verwenden.
Manchmal wird der Underwriter Sie jedoch nach einem Brief Ihres CPA fragen, in dem es heißt, dass die Einnahme von Geld aus dem Geschäft die Gesundheit des Unternehmens nicht gefährdet. Ihr CPA ist möglicherweise bereit oder nicht bereit, diesen Brief zu schreiben.,
Der Versicherer möchte überprüfen, ob Ihr Unternehmen nicht zu knapp an Bargeld ist und aufgrund fehlender Mittel gezwungen ist, Kredite aufzunehmen oder seine Türen zu schließen. Schließlich ist Ihr Unternehmen die Quelle Ihres Einkommens, und wenn Ihr Einkommensstrom aufhört, können Sie mit Ihrem Darlehen in Verzug geraten.
Alle Geschäftsmittel, die für Abschlusskosten oder die Anzahlung für ein Eigenheim verwendet werden, sollten überschüssiges Geld sein, das das Unternehmen auf absehbare Zeit nicht benötigt.
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Berechnung des selbstständigen Einkommens ist kompliziert
Wenn Sie selbstständig sind, können Sie mit dem endgültigen Einkommen, das der Versicherer für Sie festlegt, nicht einverstanden sein. Dies ist ein häufiges Gefühl, das viele Selbstständige erleben.
Selbstständige Einkommensberechnungen können manchmal auf Urteilsanrufe des Versicherers hinauslaufen, insbesondere für Kreditnehmer, die mehrere Unternehmen oder Immobilien haben oder deren Geschäftsvorhaben etwas außerhalb der Box liegen.
Wenn Sie Zweifel haben, wie viel der Versicherer in Ihrem Fall berechnen wird, geben Sie Ihre Steuererklärungen einem Hypothekenfachmann zur Überprüfung., Außerdem bieten die meisten Kreditgeber eine Underwriter-Einkommensprüfung für kompliziertere Steuererklärungen an, manchmal sogar bevor Sie die Hypothek offiziell beantragen.
Diese Überprüfung gibt allen Beteiligten einen Ausgangspunkt, da der Versicherer im Voraus ein qualifizierendes Einkommen erzielt.
Ist es schwieriger, eine Hypothek bekommen, wenn man selbstständig ist?
Der selbstständige Kreditnehmer erträgt mehr Kontrolle, dass der Standard paystub/W2 Mitarbeiter. Wenn Sie in Ihren Kreditantrag mit den richtigen Erwartungen gehen, schließen Sie Ihr Hypothekendarlehen mit sehr wenigen Überraschungen.,
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