in MCKINNEY, Texas Als potenzielle Mieter, B. R. Williams lernte früh, Sie brauchte ein Skript woo potenzielle Vermieter: Schweigen von Ihrer stellaren Vermietung Geschichte. Betonen Sie, dass Abschnitt 8 Wohnungsgutscheine „Pro-Vermieter“ sind, wobei der größte Teil der Miete jeden Monat hinterlegt wird. Immer die magischen Worte aussprechen: „Dies ist ein No-Fail-System.“
Manchmal funktionierte die Tonhöhe., Aber selbst dann tauchte Williams oft auf, um sich eine Wohnung anzusehen, nur um zu erfahren, dass sie nicht mehr verfügbar war.
„Ich glaube, sie konnten nicht sagen, dass ich am Telefon schwarz war“, sagte der 62-Jährige. In ihren fast 30 Jahren im Housing Voucher Program hatte sie nur einen weißen Vermieter.
Housing Choice-Gutscheine, besser bekannt als Section 8-Gutscheine, sollen ein Ticket aus der Armut für die mehr als 2 Millionen Familien sein, die sie jedes Jahr nutzen., Die Gutscheine ermöglichen es einkommensschwachen Mietern wie Williams, in so genannten sicheren, „chancenreichen“ Vierteln, die sie sich normalerweise nicht leisten könnten, angemessenen Wohnraum zu finden.
Zumindest ist das die Absicht. Stattdessen, Mieter wie Williams finden sich oft durch begrenzte Möglichkeiten gefangen.
Mitte August kündigte das U. S. Department of Housing and Urban Development an, dass es in ausgewählten Städten eine Reihe von Vermieterforen abhalten wird, um von Grundstückseigentümern zu erfahren, wie das Gutscheinprogramm für sie attraktiver gestaltet werden kann., Die Agentur erwartet, Änderungen am Programm vorzunehmen, basierend auf dem, was sie hört.
Williams ‚ Erfahrung, die vielen Empfängern von Abschnitt 8 vertraut ist, zeigt, wie schwierig es sein wird, den Widerstand der Vermieter zu überwinden.
Vermieter diskriminieren Mieter routinemäßig mit Wohnungsgutscheinen, so ein Bericht des Urban Institute, der im August dieses Jahres veröffentlicht wurde-insbesondere Vermieter in Mietgebieten mit hochwertigen Schulen, Transportmitteln und Arbeitsplätzen.,
Obwohl einige Vermieter von der Aussicht auf Mietzahlungen angezogen werden, die von der Bundesregierung unterstützt werden, ergab eine im Mai veröffentlichte Studie der Johns Hopkins University, dass viele von der Bürokratie des Section 8-Programms abgeschreckt werden. (HUD hat beide Studien in Auftrag gegeben.)
„Es ist wirklich schwierig, eine Einheit zu finden, die mit einem Wohnungsgutschein gemietet werden kann“, sagte Martha Galvez, Senior Research Associate am Urban Institute und Co-Autorin der Studie., „Wenn eine Familie in eine bestimmte Nachbarschaft kommen möchte, weil sie eine gute Schule hat, muss sie möglicherweise sehr hart arbeiten — und es funktioniert möglicherweise nicht für sie.“
Der Einsatz ist hoch: Untersuchungen deuten auf eine enge Verbindung zwischen den Kindern in der Nachbarschaft und ihren Lebensperspektiven hin.
Eine Studie der Harvard University ergab, dass arme Kinder, die vor dem 13.Lebensjahr in Viertel mit hohen Chancen ziehen, eher das College besuchen, ein höheres Einkommen erzielen und als Erwachsene in besseren Vierteln wohnen. Sie sind auch weniger wahrscheinlich, Alleinerziehende zu werden.,
„Vollzeitjob“
Die Einkommensgrenzen für die Teilnahme am Programm variieren von Landkreis zu Landkreis stark, und verschiedene Wohnungsbehörden können auch ihre eigenen Einkommensgrenzen festlegen. Aber Familien müssen sehr arm sein, um sich zu qualifizieren — und in den meisten Fällen extrem arm.
In Dallas County, Texas, betrug das durchschnittliche Haushaltseinkommen eines Gutscheininhabers im Jahr 2017 14.116 US-Dollar.
Familien, die Paragraf 8 Gutscheine erhalten, sind verpflichtet, 30 Prozent ihres Einkommens auf Miete zu zahlen., Die Differenz deckt der Bund bis zu einem bestimmten Betrag, der auf der Fair Market Rent (FMR) für das Gebiet basiert. Gutscheininhaber können in Einheiten mit höheren Mieten wohnen, sind jedoch dafür verantwortlich, einen Betrag zu zahlen, der über dem Zahlungsstandard von HUD liegt.
Oft reichen die Gutscheine nicht aus, um eine Familie aus armutsreichen, rassisch getrennten Vierteln zu ziehen. Dallas muss dank einer gerichtlichen Anordnung von 1990 einige einkommensschwache Familien mit größeren Gutscheinen versorgen, damit sie in Gemeinden mit hohen Chancen umziehen können.,
Diese Wohnungsgutscheine ermöglichten es Williams, ihre sieben Kinder in Vorstadtvierteln in guten Schulbezirken rund um die Dallas Metro Area großzuziehen. Sie könnte ein Haus mit einem Hof und Hunden haben, und ihre Kinder könnten Fahrrad fahren und übernachten.
„Es hat sich als super vorteilhaft erwiesen“, sagte Williams, eine alleinerziehende Mutter. „Wir könnten einen normalen Lebensstil haben.“
Dennoch, sagte sie, hat das Programm seine Grenzen.,
Wann immer Williams umziehen musste, wie zum Beispiel zu der Zeit, als ihr Vermieter starb und seine Familie es eilig hatte, die Immobilie zu verkaufen, befand sie sich wieder auf dem Wohnungsmarkt und bemühte sich, einen anständigen Platz für ihre Familie zu finden. Sie musste acht bis zehn Mal umziehen.
„Ich wäre so verzweifelt“, sagte Williams, der als Ersatzlehrer und Heimbeistand gearbeitet hat. „Es war wie ein Vollzeitjob, von morgens bis abends, von morgens bis abends. Sie würden nicht glauben, wie viel gas ich verbrannt.,“
Persönliche Vorurteile
Urban Institute Forscher Befragten rental ads in Fort Worth, Texas; Los Angeles, Newark, New Jersey, Philadelphia und Washington, DC, um festzustellen, wie hart es war für Gutschein-Inhaber zu finden, Wohnungen. Im Durchschnitt mussten die Forscher 39 Anzeigen durchsuchen, bevor sie eine fanden, die die Anforderungen von HUD an Kosten und Größe erfüllte.
Und dann wurde es noch schwieriger: Die meisten Vermieter, die Forscher anriefen, sagten, sie hätten keine Gutscheine genommen. Einige von denen, die bereit waren, ihre Einheit einem Gutscheininhaber zu zeigen, stellten den Mieter auf.,
Vermieter in Fort Worth, Los Angeles und Philadelphia lehnten Gutscheininhaber mit viel höheren Raten ab: 78, 76 bzw. In Washington, DC und Newark, New Jersey, die über lokale Gesetze verfügen, die Gutscheininhaber vor Diskriminierung durch Wohnraum schützen, waren die Verweigerungsraten mit 15 bzw.
Die niedrigeren Ablehnungsraten legen nahe, dass Wohnungsgesetze dazu beitragen können, Gutscheininhabern die Suche nach einem Wohnort zu erleichtern, sagte Galvez.,
Zwölf Bundesstaaten und zahlreiche Städte haben Gesetze, die es für Vermieter illegal machen, Wohnungen zu verweigern, weil ein Mieter einen Wohnungsgutschein hat oder auf öffentliche Unterstützung angewiesen ist, so der Poverty and Race Research Action Council, eine Bürgerrechts-und politische Organisation mit Sitz in Washington, DC
Im März wurde Washington der jüngste Staat, der ein „Einkommensquellengesetz“ verabschiedete. Sie tritt Ende September in Kraft.,
Aber solche Gesetze sind nicht das, was nötig ist, um mehr Vermieter zu gewinnen, sagte Greg Brown, Senior Vice President of Government Affairs für die National Apartment Association, eine Industriegruppe mit Sitz in Alexandria, Virginia.
“ Anstatt ein umfassendes Mandat, das Sie Abschnitt 8 Gutscheine akzeptieren müssen, warum nicht schauen, wo das Programm gekämpft hat und machen es extrem einfach zu bedienen?“Braun gefragt. „Es ist keine Frage, dass das Programm unglaublich wichtig und unglaublich wertvoll ist, um sicherzustellen, dass Familien Zugang zu erschwinglichem Wohnraum haben. Aber es ist auch unglaublich herausfordernd .,“
Die Rationalisierung von Papierkram und Inspektionen, sagte Brown, und die Schaffung eines Fonds zur Schadensbegrenzung von Vermietern zur Deckung von Schäden würde einen langen Weg gehen, um mehr Vermieter zu werben.
Negative Stereotypen über Gutscheininhaber sind ebenfalls ein Hindernis.
Für die Johns Hopkins-Studie befragten die Forscher Vermieter in Baltimore, Cleveland und Dallas. Sie stellten fest, dass zwei Drittel der Vermieter, die an Section 8-Mieter vermietet hatten, das hatten, was sie als negative Erfahrung bezeichneten, und hatten geschworen, nie wieder an Gutscheininhaber zu vermieten.,
Aber die Forscher fanden es schwer, tatsächliche Vorfälle von persönlichen Vorurteilen zu entwirren.
“ Sie führen ihr Leben nicht wie wir. Sie wurden nicht wie wir erzogen“, sagte ihnen ein Vermieter. „Ich bin in einem anständigen Hintergrund aufgewachsen; die meisten von ihnen sind es nicht.“
Einige Vermieter sagten, sie würden nicht gerne durch bürokratische Reifen springen, von Papierkram bis hin zu routinemäßigen Wohnungsinspektionen, um nach Gesundheits-und Sicherheitsproblemen wie Bleifarbe und fehlerhaftem Strom zu suchen.,
Andere glaubten fälschlicherweise, dass die öffentlichen Wohnungsbehörden ihre Seite bei Streitigkeiten über Schäden einnehmen müssten — und waren enttäuscht, wenn sie dies nicht taten-sagte Philip Garboden, Professor für erschwinglichen Wohnraum an der Universität von Hawaii in Manoa und einer der Co-Autoren der Studie.
„Ein Vermieter führt ein Geschäft“, sagte Alexandra Alvarado, Marketingdirektorin der American Apartment Owners Association, einer Mitgliedsorganisation professioneller Immobilienverwalter mit Sitz in Calabasas, Kalifornien. „Sie versuchen, Ihr Risiko zu reduzieren., Wenn eine Gruppe als riskant angesehen wird, werden sie dieses Risiko nicht eingehen wollen.“
Dennoch, sagte Alvarado, gibt es keine Hinweise darauf, dass Gutscheininhaber häufiger Sachschäden anrichten als andere Mieter. Unter der Annahme, dass ein potenzieller Mieter eine saubere Miethistorie und einen soliden Kredit hat, ermutigt ihre Organisation Vermieter,“ die Quelle “ der Miete nicht zu diskriminieren.
Hoffnung in Postleitzahlen
Das Ziel des Section 8-Programms ist es, einkommensschwachen Familien die Möglichkeit zu geben, Stadtteilen mit hoher Armut zu entkommen., Trotzdem tun dies die meisten Gutscheinempfänger nicht, zum großen Teil, weil die HUD-Gutscheine nicht ausreichen, um die Mieten in einkommensstärkeren Vierteln zu decken.
Historisch hat HUD den Wert der Gutscheine anhand der fairen Marktmiete in einer ganzen Metropolregion ermittelt. Aber vor einigen Jahren begann die Agentur mit dem Binden von Gutscheinbeträgen an die Mieten in jeder Postleitzahl zu experimentieren.
Im Jahr 2016 erließ die Obama-Regierung neue Vorschriften, nach denen 24 U-Bahn-Bereiche die neue Formel verwenden müssen. (Die Dallas Metro Area muss auch wegen einer rechtlichen Regelung teilnehmen.,) Die Trump-Regierung versuchte letztes Jahr, die Regel auszusetzen, aber ein Bundesrichter setzte sie wieder ein.
Die Befürworter des Wohnungsbaus hoffen, dass die Änderung den Gutscheininhabern mehr Möglichkeiten bietet.
Ein Anfang dieses Jahres veröffentlichter Bericht des Furman Center for Real Estate and Urban Policy an der New York University prognostizierte, dass die Anzahl der Wohneinheiten, die den Empfängern von Abschnitt 8 in den 24 U-Bahn-Gebieten zur Verfügung stehen, um fast 9 Prozent zunehmen würde, zusätzlich zu mehr Wohnmöglichkeiten für arme Familien außerhalb von Gebieten mit hoher Armut und niedriger Miete.,
„Dies bedeutet sicherere Stadtteile mit geringer Armut und bessere Schulen“, sagte Katherine O ‚ Regan, eine der Co-Autoren des Berichts. „Das ist, was Sie suchen. Es verändert die wirtschaftliche Mobilität und die Erwachsenenergebnisse für einkommensschwache Kinder.”