Viele potenzielle Hauskäufer und Investoren übersehen bankeigene Immobilien, aber für Käufer, die sich die Zeit nehmen, den REO-Prozess zu verstehen, können diese Häuser eine bedeutende Gelegenheit sein.
Einige Hauskäufer werden von abgeschotteten und bankeigenen Häusern eingeschüchtert, weil sie oft mehr Renovierungen benötigen — und eine andere Art von Verhandlungen — als andere Optionen auf dem Markt., Jedoch, einige REO Eigenschaften kommen mit einem erheblichen Rabatt, und, wenn Sie bereit sind, durch einige der Nuancen der Post-Abschottung Markt zu arbeiten, Sie können sich für eine Menge einrichten.
Was ist ein Real Estate Owned (REO) Eigenschaft?
REO, was für „Immobilien im Besitz“ steht, ist ein Begriff, der auf abgeschottete Immobilien angewendet wird, deren Eigentum auf die Bank oder den Kreditgeber übertragen wurde.
Um eine REO-Eigenschaft zu werden, müssen diese allgemeinen Schritte ausgeführt werden:
- Kreditausfall., Der Hausbesitzer / Kreditnehmer kommt für eine bestimmte Zeit mit seinen Hypothekenzahlungen in Verzug (kann diese nicht leisten), wobei der qualifizierte Betrag normalerweise in den Hypothekenbedingungen angegeben ist.
- Abschottung. Der Kreditgeber leitet ein Gerichtsverfahren gegen den Kreditnehmer ein, um die Immobilie abzuschotten.
- Auktion. Die Immobilie wird dann der Öffentlichkeit bei einer Zwangsversteigerung angeboten und in der Regel an den Meistbietenden verkauft. Wenn die Immobilie bei der Auktion an einen Dritten verkauft wird, erstattet die Bank oder der Kreditgeber einen Teil der Kosten für den ausstehenden Darlehensstand, Zinsen und Gebühren aus dem Verkauf der Immobilie.,
- REO Status. Wenn das Haus nicht auf einer Auktion an einen Dritten verkaufen, Besitz geht in der Regel an den Kreditgeber und es wird eine Immobilien im Besitz (REO) Eigentum. Der Kreditgeber bereitet sich darauf vor, es zu verkaufen, was dazu führen kann, dass Insassen vertrieben und ausstehende Pfandrechte an der Immobilie entfernt werden.
REO-Immobilien sind aus mehreren Gründen für Hauskäufer oder Immobilieninvestoren attraktiv. In vielen Fällen sind Kreditgeber motivierte Verkäufer, die nicht auf ihrem REO-Inventar sitzen möchten, und (abhängig von der Geschichte der Bank mit der Immobilie) können diese Häuser mit einem Rabatt bewertet werden., Andere Faktoren — wie das Haus, das „wie es ist“ verkauft wird — können sich jedoch auf den Endpreis auswirken, daher ist es wichtig, den Prozess methodisch zu durchlaufen, um sicherzustellen, dass Sie jede Variable berücksichtigen.
10 Schritte zum Kauf von REO-Immobilien
Der Prozess zum Kauf eines REO-Eigenheims ähnelt dem Standardprozess für den Kauf von Eigenheimen, es sind jedoch einige wichtige Ausnahmen zu beachten. Egal, ob Sie das Haus kaufen zu leben oder als Investition, diese 10 Schritte sollten Ihnen helfen, für den Erfolg mit bankeigenen Immobilien einrichten.,
Schritt 1: Durchsuchen Sie verfügbare REO-Eigenschaften
Bevor Sie zu weit in den Prozess einsteigen, werfen Sie einen Blick auf die in Ihrem Zielmarkt oder Ihrer Preisklasse verfügbaren Eigenschaften. Es gibt verschiedene Möglichkeiten für potenzielle Hauskäufer, verfügbare REO-Immobilien zu durchsuchen:
- Bank-und Kreditgeberlisten: Kreditgeberspezifische Angebote wie PennyMac REO-Angebote zeigen alle verfügbaren bankeigenen Immobilien eines bestimmten Kreditgebers an.,
- Multiple Listing Service: Kreditgeber und Makler® verwenden häufig den Multiple Listing Service, um REO-Immobilien aufzulisten, sodass Optionen von mehreren Kreditgebern an einem Ort leicht zu finden sind.
- Immobilienmakler: Ein Immobilienmakler kann REO-Angebote von mehreren Kreditgebern in Ihrem gewünschten Bereich finden.
- Online-Dienste: Andere Online-Dienste wie Zillow bieten Tools zum Nachschlagen von Zwangsvollstreckungen nach bestimmten Merkmalen oder in bestimmten Bereichen. Einige dieser Tools können kostenlos verwendet werden, während andere möglicherweise eine Gebühr erheben.,
Schritt 2: Suchen Sie einen Kreditgeber und besprechen Sie die REO-Finanzierung
Sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, an der Sie interessiert sind, sprechen Sie mit einem Kreditgeber über Ihre Finanzierungsoptionen. Dies ist besonders wichtig, weil der Zeitpunkt des REO homebuying Prozess; Kreditgeber sind motiviert, diese Häuser aus ihren Büchern zu verkaufen und wollen, so dass die mehr vorbereitet Sie mit der Finanzierung sind, desto besser.
Eine Sache, die den REO-Homebuying-Prozess beschleunigen kann, ist die Vorab-Genehmigung durch den Kreditgeber, dem das Haus gehört., Mit dieser Vorabgenehmigung weiß der Kreditgeber, dem die REO-Immobilie gehört, dass Sie finanziell für den Kauf der Immobilie qualifiziert sind, wodurch sie Ihr Angebot eher annehmen.
Schritt 3: Finden Sie einen Immobilienkäufer Agent, der REO Homes kennt
Ein Käufer Agent ist ein großartiger Partner zu haben, während Sie das Haus Kaufprozess navigieren. Der Agent Ihres Käufers stellt sicher, dass Sie die besten Immobilien zu den bestmöglichen Preisen finden, und er nutzt seine Erfahrung, um Sie durch jede Phase des Prozesses zu führen., Ihr Agent sollte Ihnen auch mitteilen können, ob Sie je nach Zustand und Situation jemanden einstellen müssen, z. B. einen Anwalt oder einen Inspektionsdienst.
Wenn Sie sich speziell für REO-Immobilien interessieren, versuchen Sie, einen Käufer zu finden, der häufig mit REO-Immobilien arbeitet. Auf diese Weise kennt Ihr Immobilienmakler die Vor-und Nachteile der Verhandlungen mit einem Kreditgeber, wie Sie die Kosten für notwendige Reparaturen berechnen, wie Sie innerhalb der Zeitleiste des Kreditgebers arbeiten und wie Sie sich auf das vorbereiten, was als nächstes kommt.,
Schritt 4: Verfeinern Sie Ihre Liste der kreditgebereigenen Eigenschaften
Sobald Sie mit dem Agenten eines Käufers arbeiten, können Sie Ihre Liste der REO-Eigenschaften eingrenzen., Einige wichtige Merkmale, die berücksichtigt werden sollten, sind die folgenden:
- Listenpreis
- Erhebliche Reparaturen erforderlich (und die Gesamtauswirkungen auf den Preis)
- Lage (und die Nähe zu einer Schule, einem Arbeitsplatz oder einem anderen gewünschten Bereich)
- Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer
- Qualität der Nachbarschaft und Umgebung
- Gemeinschaftsressourcen in der Region, wie Parks, Fitnessstudios, Kultstätten usw.,
- Kreditgeberspezifische Eventualitäten oder Anforderungen
Wenn Sie Ihre „Must have“-Funktionen berücksichtigt haben, verfeinern Sie Ihre Liste basierend auf „nice to have“ – Funktionen wie einem großen Garten, einem fertigen Keller oder einem Pool im Boden. Teilen Sie Ihre Lieblingshäuser mit Ihrem Agenten, der Touren für Immobilien ganz oben auf Ihrer Liste einrichten kann.
Schritt 5: Erhalten Sie eine Bewertung Ihrer idealen Immobilie
Einige REO-Häuser bieten einen günstigen Preis, aber der Kauf eines bankeigenen Hauses ist kein automatisches Schnäppchen., Eine REO-Immobilie kann aufgrund eines unerwünschten Standorts oder eines schweren Schadens abgezinst oder aufgrund vergleichbarer Verkäufe in der Region oder des Wunsches des Kreditgebers, das ausgegebene Geld zurückzugewinnen, überteuert sein. In jedem Fall ist es eine gute Idee, eine Bewertung in Betracht zu ziehen, damit Sie wissen, wie der wahre Wert mit dem Preis verglichen wird.
Eine Bewertung hilft Ihnen dabei, einen objektiven geschätzten Wert zu erhalten, den Sie mit dem Angebotspreis der Bank vergleichen können, um festzustellen, ob der Preis fair ist. Während der Bewertung wird ein lizenzierter Gutachter eine Bestandsaufnahme der wichtigsten Systeme (d. H.,, HVAC, Sanitär), die strukturelle Integrität des Hauses, und überprüfen Sie die Preise vergleichbarer Häuser in der Umgebung.
Hinweis: Eine Bewertung, die versucht, den wahren Eigenheimwert zu schätzen, unterscheidet sich von einer Hausinspektion, die versucht, eine Bestandsaufnahme aktueller und potenzieller Probleme vorzunehmen. Eine Bewertung hilft Ihnen bei der Entscheidung, ob der Angebotspreis fair ist oder nicht; Eine Inspektion hilft Ihnen, die erforderlichen Reparaturen und Renovierungen zu verstehen, was für ein bankeigenes Haus von entscheidender Bedeutung ist.
Schritt 6: Machen Sie ein Angebot
Sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, die für Sie richtig ist, ist es Zeit, ein Angebot zu machen.,
Ihr Agent hilft Ihnen bei der Entscheidung, welche Art von Angebot wahrscheinlich angenommen wird, stellt das Angebot zusammen und legt es dem Kreditgeber vor. Abhängig vom Kreditgeber müssen Sie möglicherweise spezielle Vertragsformulare oder Unterlagen einreichen. Es ist auch üblich, Ihrem Angebot einen ernsthaften Geldeinzahlungsscheck beizufügen. Dieser Scheck (üblicherweise 1-2% des Kaufpreises) wird normalerweise in einem Treuhandkonto aufbewahrt, bis der Kauf abgeschlossen ist.
Achten Sie darauf, den Prüfprozess zu berücksichtigen, wie Sie Ihr Angebot machen., Sie können das Angebot von einer Inspektion abhängig machen, damit Sie geschützt sind, wenn bei der Inspektion erhebliche (und potenziell gefährliche) Probleme auftreten. Wenn notwendige Reparaturen gut dokumentiert sind, können Sie diese Dokumentation verwenden, um sich für ein niedriges Angebot einzusetzen. Sprechen Sie mit Ihrem Agenten, um Ihre Optionen zu verstehen, wenn es um Inspektionsfälle geht.
Schritt 7: Lassen Sie die Immobilie inspizieren
Eine Inspektion sollte Teil des Kaufs eines Eigenheims sein, ist jedoch für bankeigene Häuser von entscheidender Bedeutung., Immobilien werden in der Regel „wie sie sind“ verkauft, was bedeutet, dass der Hauskäufer für Reparaturen — einschließlich wichtiger struktureller Probleme—, die behoben werden müssen, am Haken ist. Ein REO-Haus ist möglicherweise wochen-oder monatelang leer, es kann aufgrund finanzieller Probleme des Hausbesitzers vernachlässigt werden, oder die Vorbesitzer haben möglicherweise Gegenstände entfernt oder das Eigentum beschädigt, bevor sie es geräumt haben. Darüber hinaus ist es möglich, dass das Anwesen nicht genehmigte Renovierungen durchlaufen hat.
In diesem Sinne müssen Sie 100% sicher sein, dass Sie wissen, was vor dem Abschluss des Darlehens behoben werden muss., Eine Hausinspektion ist der beste Weg, um eine gründliche Bestandsaufnahme der Reparaturen vorzunehmen. Die Kosten für diese Reparaturen sollten zum Angebotspreis hinzugefügt werden, damit Sie eine bessere Vorstellung davon haben, was das Haus Sie kosten wird (und ob es immer noch ein gutes Geschäft ist, nachdem die Reparaturkosten berücksichtigt wurden).
In einigen Fällen kann der Kreditgeber eine Inspektion durchführen, wenn das Haus Bankeigentum wird. Wenn ja, Stellen Sie sicher, dass Sie eine Kopie des Inspektionsberichts erhalten, und überprüfen Sie ihn gründlich, um zu entscheiden, ob er umfassend genug ist, um Ihre Entscheidung zu treffen.,
Schritt 8: Verhandeln Sie Details
Zum Guten oder Schlechten unterscheidet sich die Verhandlung mit einem Kreditgeber für ein bankeigenes Haus von der Verhandlung mit einem Hausbesitzer.
Einerseits bedeutet der Umgang mit einer Bank anstelle eines Hausbesitzers, dass Sie sich keine Gedanken über emotionale Bindungen an das Haus machen müssen, die die Entscheidung beeinflussen. Sie haben es normalerweise auch mit einem sehr motivierten Kreditgeber zu tun, der die Immobilie loswerden möchte (insbesondere wenn sie seit mehr als 30 Tagen auf dem Markt ist).,
Andererseits brauchen Banken in der Regel länger, um auf ein Angebot (oder eine Frage) zu antworten als Hausbesitzer, da das Angebot von mehreren Personen oder Unternehmen überprüft werden muss. Wenn der Kreditgeber reagiert, erwarten sie, dass Sie schnell reagieren, um den Prozess in Bewegung zu halten.
Die Arbeit mit einem Kreditgeber bedeutet auch, durch mehr Unternehmensreifen zu springen. Auch Banken bieten eher ein Gegenangebot an, weil sie nachweisen müssen, dass sie versucht haben, den bestmöglichen Preis für die Immobilie zu erzielen., Darüber hinaus kann der Kreditgeber Sie bitten, einen Kaufzusatz zu unterzeichnen (den Sie gründlich mit Ihrem Immobilienmakler oder Anwalt überprüfen sollten), und Ihr endgültiges Angebot kann von der Zustimmung des Unternehmens abhängen.
Schritt 9: Schließen Sie Ihr Darlehen
Nachdem Sie ein Angebot abgegeben haben, werden mehrere Dinge gleichzeitig vor sich gehen: die Hausinspektion, Verhandlungen mit der Bank und die Fertigstellung Ihres Darlehens. Während dieser Zeit füllen Sie Unterlagen aus und teilen Informationen mit Ihrem Kreditgeber, um sicherzustellen, dass Ihr Darlehen zu dem von Ihnen eingereichten Angebot passt.,
Jetzt ist auch die Zeit, um den Status des Titels zu überprüfen. Die Bank löscht normalerweise den Titel, bevor sie ein bankeigenes Haus verkauft, aber Sie können niemals davon ausgehen, dass dies der Fall ist. Wenden Sie sich an den Kreditgeber, um zu sehen, ob der Titel gelöscht wurde. Wenn nicht, kann der Kreditgeber eine Titelgesellschaft zur Verfügung haben, die diese Dienstleistungen erbringt. Wenn von Ihnen erwartet wird, dass Sie dies selbst tun, beauftragen Sie ein Titelunternehmen, eine vollständige, versicherte Titelsuche durchzuführen, bevor Sie den Deal abschließen.
Schritt 10: Schließen
Sobald alle Papiere vorhanden sind, haben Sie Ihre Anzahlung eingezahlt und Ihre Darlehensmittel sind vorhanden, es ist Zeit zu schließen.,
Das Schließen einer REO-Eigenschaft ähnelt jedem anderen Schließen mit einigen bemerkenswerten Ausnahmen. Wenn Sie nicht bis zu einem bestimmten Stichtag schließen können, kann der Kreditgeber für jeden Tag, der über die Frist hinausgeht, eine Strafe berechnen. (Sie können versuchen, diese Verzögerungen zu vermeiden, indem Sie für ein Darlehen vorab genehmigt werden und sicherstellen, dass Ihre Finanzierung zu einem bestimmten Zeitpunkt erfolgt.)
Bei der Schließung unterzeichnen Sie und der Vertreter des Kreditgebers die Dokumente, die erforderlich sind, um das Haus auf Ihren Namen zu übertragen und Ihre Hypothek zu beenden., Nachdem Sie alles unterschrieben haben und das Geld an die richtige Stelle geht, erhalten Sie die Schlüssel und einen neuen Titel: Hausbesitzer.
Ist ein REO Home das Richtige für Sie?
Eine bank im Besitz Hause kann eine großartige Gelegenheit für Immobilienkäufer oder Investoren zu finden, ein gutes Angebot — aber nur, wenn Sie bereit sind, geduldig zu sein und sorgfältig. Der Umgang mit einem Kreditgeber und nicht mit einem einzelnen Verkäufer kann langsamere Reaktionszeiten und eine schwierigere Verhandlung bedeuten, aber es kann zu einem möglicherweise niedrigeren Preis von einem motivierten Verkäufer führen, der bereits ausstehende Steuern abgewickelt hat.,
Durchsuchen Sie PennyMac REO Listings, um verfügbare bankeigene Immobilien von PennyMac anzuzeigen, oder rufen Sie einen PennyMac Loan Officer an, um Ihre Optionen noch heute zu besprechen.