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Viele Käufer sind in der Regel an Leerverkäufen interessiert, weil sie gehört haben, dass sie ein Weg sind, um ein Haus für weniger als seinen Marktwert zu kaufen. Obwohl diese Aussage zutrifft, ist die Navigation im Leerverkaufsprozess oft schwierig und möglicherweise nicht für jeden geeignet. In diesem Sinne habe ich fünf Dinge dargelegt, die Sie vor dem Kauf eines Leerverkaufs wissen sollten., Lesen Sie sie durch, um sich eine Vorstellung davon zu geben, ob diese Methode zum Kauf eines Eigenheims gut zu Ihnen passt oder nicht.
Was ist ein Leerverkauf?
Bei Immobilien tritt ein Leerverkauf auf, wenn der Kreditgeber zustimmt, dass der Verkäufer sein Haus für weniger verkauft, als er auf der Hypothek schuldet. Der Name kommt von der Tatsache, dass die Bank kommt „kurz“ auf, was ihr geschuldet.
Oft sind sich die Banken einig, diesen Verlust als eine Möglichkeit zu nehmen, um zu vermeiden, das Haus durch Abschottung wieder in Besitz nehmen zu müssen, was ein langwieriger und zeitaufwändiger Prozess ist., Im Gegenzug für die Zustimmung durch den Leerverkauf Prozess zu gehen, vermeiden Verkäufer die Kredit-Hit nehmen, die zusammen mit ihren Häusern abgeschottet kommt auf. Trotzdem ist es wichtig zu beachten, dass ein Leerverkauf immer noch negative Auswirkungen auf Ihre Kreditwürdigkeit hat.
Der Prozess unterscheidet sich stark von einem traditionellen Verkauf
In einem traditionellen Verkauf arbeitet der Käufer mit dem Verkäufer zusammen, um den Preis und die Bedingungen der Transaktion auszuhandeln. In einem Leerverkauf gibt es mehr als das., Obwohl der Verkäufer immer noch an der Transaktion beteiligt ist, ist die Bank oder der Kreditgeber der wichtigste Entscheidungsträger.
Bevor der Leerverkaufsprozess beginnen kann, muss der Bank aus Sicht des Verkäufers dokumentiert werden, warum ein Leerverkauf erforderlich ist. Dies kann Folgendes umfassen: Kopien Ihrer neuesten Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen, W-2s und Kontoauszüge sowie ein Härtebrief, in dem die finanziellen Umstände erläutert werden, die dazu geführt haben, dass das Haus für weniger als das, was geschuldet wird, verkauft werden muss.,
Aus der Sicht eines Käufers muss Ihr Angebot letztendlich von der Bank genehmigt werden, obwohl Sie zuerst mit dem Verkäufer verhandeln. Kein Leerverkauf kann ohne Genehmigung des Kreditgebers erfolgen. Sobald Sie ein Angebot einreichen und es vom Verkäufer akzeptiert wird, sendet der Listing Agent es zusammen mit Kopien Ihrer Finanzdokumentation zur Genehmigung an die Bank. Einige Kreditgeber haben auch spezifische Leerverkaufsanträge, die Sie möglicherweise auch ausfüllen müssen.,
Sie möchten einen erfahrenen Agenten
Da der Leerverkaufsprozess zusätzlich zu den traditionellen Verkaufsdokumenten einen eigenen Papierkram beinhaltet, egal auf welcher Seite der Transaktion Sie sich befinden, möchten Sie sich wirklich auf die Arbeit mit einem Immobilienmakler konzentrieren, der Erfahrung mit dieser Art von Verkauf hat.
Er oder sie kann Sie viel einfacher durch die Feinheiten des Leerverkaufsprozesses führen als ein Agent, der in der Vergangenheit nur ein oder zwei Leerverkäufe getätigt hat., Während Sie Agenten interviewen, fragen Sie unbedingt nach dem Niveau der Leerverkaufserfahrung, die sie auf den Tisch bringen können.
Das Haus wird „wie es ist“verkauft
Mit einem traditionellen Verkauf, nachdem alle Inspektionen durchgeführt wurden, haben Käufer die Möglichkeit, mit dem Verkäufer auf der Grundlage von Erkenntnissen in den Inspektionsberichten neu zu verhandeln. Sie können entweder um Reparaturen bitten oder um Kredite für zukünftige Reparaturen. Bei einem Leerverkauf ist dies nicht der Fall.,
Da die Bank bereits Geld für diese Transaktion verliert, werden sie nicht bereit sein, weiter zu verhandeln. Dies bedeutet, dass Sie beim Kauf eines Leerverkaufs diesen häufig in „as-is“ – Zustand kaufen. As-is-Bedingung bedeutet, dass der Käufer die finanzielle Verantwortung für alle notwendigen Reparaturen übernehmen muss.
Neben Reparaturen sehen Leerverkäufe manchmal vor, dass der Käufer auch bereit sein muss, Verantwortung für Pfandrechte oder Urteile gegen die Immobilie zu übernehmen., Als Käufer ist es in Ihrem besten Interesse, eine Titelsuche auf dem Grundstück durchzuführen, damit Sie wissen, welche zusätzlichen finanziellen Verpflichtungen der Kauf dieses Hauses mit sich bringt.
Die Genehmigung kann eine Weile dauern (und es besteht die Möglichkeit, dass sie nicht funktioniert)
Bei einem regulären Verkauf erhält der Käufer häufig innerhalb von ein oder zwei Tagen nach Abgabe des Angebots eine Antwort vom Verkäufer. Wenn das Angebot angenommen wurde, kann die Transaktion von dort aus fortgesetzt werden. Oft ist es möglich, das Haus innerhalb von 30-45 Tagen nach Abschluss des Angebots zu schließen. Bei einem Leerverkauf dauert der Prozess jedoch viel länger.,
Wie oben erläutert, hat der Verkäufer bei einem Leerverkauf nicht das letzte Wort darüber, ob er ein Angebot annehmen soll oder nicht. Stattdessen muss es vom Verkäufer akzeptiert werden und dann zur Bank gehen, wo häufig mehrere andere Genehmigungsstufen erforderlich sind. Dieser Genehmigungsprozess kann mehrere Monate dauern und leider besteht die Möglichkeit, dass das Angebot auch nach monatelangem Warten letztendlich abgelehnt wird.